Чи можна передати в оренду своєму фермерському господарству землю, викуплену з постійного користування

У чому проблема: член фермерського господарства (далі – ФГ) викупив земельну ділянку з розстроченням платежу, яка була надана йому в постійне користування для створення ФГ (далі – земельна ділянка). Зараз член ФГ здійснив тільки перший платіж за договором купівлі-продажу такої ділянки. Чи має він право надати в користування цю ділянку своєму ФГ (наприклад, в оренду), адже повного розрахунку за договором ще не проведено?

Коротка відповідь: так, має завдяки уточненню, внесеному 06.05.2023 до п. 6¹ розд. Х Земельного кодексу (далі – ЗК). До цієї дати в разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу заборонялося надавати в користування ФГ земельну ділянку, власник якої є член цього господарства до повної сплати її ціни. Але сьогодні член ФГ може це зробити.

Правила викупу засновниками ФГ (їхніми спадкоємцями) земельних ділянок у приватну власність

Згідно з п. 6¹ розд. Х ЗК член ФГ має право на викуп земельної ділянки, переданої у постійне користування для створення ФГ. На підставі абзацу другого цього пункту покупець земельної ділянки має право на розстрочення платежу зі сплати ціни ділянки з рівним річним платежем з урахуванням індексу інфляції за умови встановлення заборони на продаж або інше відчуження та надання в користування земельної ділянки до повного розрахунку за договором купівлі-продажу.

Виняток: надання в користування ФГ земельних ділянок, які перебувають у власності членів такого господарства, що є покупцями цієї ділянки. Отже, передати в користування таку землю іншій фізичній чи юридичній особі не можна – тільки своєму ФГ.

Нагадаємо, раніше п. 6¹ розд. X ЗК містив умову про те, що в разі реалізації покупцем свого права на розстрочення платежу зі сплати ціни земельної ділянки забороняється продаж або інше відчуження та надання в користування земельної ділянки (навіть своєму ФГ) до повного розрахунку покупця за договором купівлі-продажу.

І ця проблема була найвідчутніша саме для фізосіб – засновників ФГ або їхніх спадкоємців, які викупають земельні ділянки, що надавалися засновнику ФГ у постійне користування для створення такого господарства. Адже в разі викупу земельної ділянки, призначеної для ведення ФГ, володіти та користуватися нею має саме ФГ. Це випливає зі змісту ст. 1 Закону від 19.06.2003 № 973-IV «Про фермерське господарство» (далі – Закон № 973). У цій нормі вказано, що ФГ є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільгосппродукцію, переробляти та реалізовувати її з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення ФГ, товарного сільгоспвиробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону.

Раніше засновники ФГ стикалися з перешкодами під час реєстрації прав на таку ділянку за ФГ як юрособою. А без реєстрації речових прав на земельну ділянку відповідно до Закону від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» контролюючі органи (у т. ч. і податківці) не визнають користування землею правомірним.

З 06.05.2023 цю проблему розв'язано. Членам ФГ, які викупили земельні ділянки сільгосппризначення, що були надані їм у постійне користування, дозволено передавати їх у користування (у т. ч. в оренду) своєму ФГ.

Тобто зараз власник може передати в оренду ФГ викуплену земельну ділянку?

Так, може. Пояснимо детальніше.

Види користування землею і порядок набуття права користування передбачено, зокрема, у гл. 15–16¹ розд. ІІІ ЗК та розд. ІІ Книги 3 Цивільного кодексу.

Найбільш прийнятними в нашій ситуації є оренда та емфітевзис (право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб).

Пам’ятайте: відповідно до п. 281.3 Податкового кодексу від сплати земельного податку звільняються на період дії єдиного податку для платників четвертої групи власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі за умови передання земельних ділянок і земельних часток (паїв) в оренду єдиннику четвертої групи.

Водночас засновник (його спадкоємець) і власне ФГ є окремими і самостійними учасниками цивільних правовідносин. І тому вони можуть укладати між собою будь-які правочини, не заборонені законодавством. Отже, засновник ФГ (його спадкоємець) має право укласти з ФГ договір оренди або договір емфітевзису.

Ще як варіант можна передати право користування земельної ділянкою до складеного капіталу ФГ на певний строк (наприклад, на 10 років, до виходу особи, що передала земельну ділянку, із складу засновників/членів ФГ).

Див. про це детальніше у консультації «Викупляти чи ні: варіанти користування землею, що перебувала в постійному користуванні засновника».

Ризики користування ФГ викупленою землею засновника ФГ без учинення будь-яких правочинів

Теоретично це можливо, але на практиці податківці будуть нараховувати земельний податок засновнику ФГ – фізособі, навіть незважаючи на те, що ФГ буде сплачувати податкові зобов’язання за викуплену його засновником земельну ділянку.

Верховний Суд у постанові від 02.06.2021 у справі № 372/1075/19 (ЄДРСР, реєстр. № 97565629) зазначив, що ФГ може використовувати у своїй діяльності та здійснювати лише право володіння і користування земельною ділянкою, яка є об’єктом права особистої приватної власності члена господарства (ч. 2 ст. 12 Закону № 973), але не має права розпоряджатися нею (ч. 1 ст. 78 ЗК), що є обов’язковою складовою змісту права власності на землю.

Право розпорядження земельними ділянками, що належать громадянам – членам ФГ на праві приватної власності, закріплено в ст. 14 Закону № 973: члени ФГ відповідно до закону мають право продавати або іншим способом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину.

Аналогічні міркування викладено в постанові Верховного Суду від 18.02.2020 у справі № 918/335/17 (ЄДРСР, реєстр. № 88138141). У цьому рішенні зазначено, що ФГ за законом є землекористувачем земельних ділянок, що були отримані членами господарства у власність (шляхом приватизації) із земель, що раніше надавалися засновнику ФГ у постійне користування для створення ФГ.

Резюмуємо: виходячи з актуальної практики Верховного Суду, ФГ згідно із ч. 2 ст. 12 Закону № 973 та ч. 1 ст. 31 ЗК може володіти та користуватися земельними ділянками з відповідним цільовим призначенням, які належать на праві власності засновникам/членам такого господарства, без укладення між ФГ та його засновниками/членами будь-яких правочинів щодо передачі права користування цими ділянками.

Водночас ми не радимо ФГ користуватися земельними ділянками членів ФГ, які належать їм на праві власності, без укладення будь-яких правочинів. Річ у тім, що в податкових правовідносинах логіка контролюючих органів та Верховного Суду щодо користування ФГ земельними ділянками, які перебувають у власності його членів, діаметрально протилежна.

Так, податківці давно і послідовно відстоюють позицію, що виконувати обов’язки власника/користувача землі (зокрема, сплачувати плату за землю) має фізособа – член ФГ, якому земельна ділянка надавалася на праві власності чи користування (див., наприклад, ІПК від 25.03.2019 № 1240/ІПК/20-40-12-03-20, від 06.02.2019 № 419/ІПК/22-01-12-04-14, від 24.07.2018 № 3244/ІПК/21-22-12-05-11).

В Інформаційному листі від 17.02.2023 у відповідях на запитання 9 та 24 ДПС вказала, що без оформлення переходу земельної ділянки від засновника/члена ФГ до такого господарства як юрособи (у т. ч. на підставі договору) обов’язок із визначення загального мінімального податкового зобов’язання виникає у такого засновника або члена ФГ.

Інакше ФГ, які користуються земельної ділянкою своїх членів без укладення будь-яких правочинів, неминуче стикнуться із ситуацією, коли за умови сплати ФГ податкових зобов’язань за викуплену його засновником земельну ділянку, якою ФГ користується на підставі ст. 12 Закону № 973 та ч. 1 ст. 31 ЗК, податківці нараховуватимуть земельний податок і засновнику ФГ – фізособі.

Крім того, є випадки, коли суди у цій ситуації стають на бік податківців (див. постанову Шостого апеляційного адміністративного суду від 31.05.2021 у справі № 580/3457/20, ЄДРСР, реєстр. № 97356131). Отже, у разі оскарження відповідного податкового повідомлення-рішення шанси засновника ФГ – власника землі скасувати такі нарахування не дуже великі.