Можно ли передать в аренду своему фермерскому хозяйству землю, выкупленную из постоянного пользования

В чем проблема: член фермерского хозяйства (далее – ФХ) выкупил земельный участок с рассрочкой платежа, который был предоставлен ему в постоянное пользование для создания ФХ (далее – земельный участок). Сейчас член ФХ совершил только первый платеж по договору купли-продажи такого участка. Имеет ли он право предоставить в пользование этот участок своему ФХ (например, в аренду), ведь полный расчет по договору еще не произведен?

Краткий ответ: да, благодаря уточнению, внесенному 06.05.2023 в п. 6¹ разд. Х Земельного кодекса (далее – ЗК). До этой даты в случае покупки земельного участка с рассрочкой платежа запрещалось предоставлять в пользование ФХ земельный участок, собственник которого является членом этого хозяйства до полной уплаты его цены. Но сегодня член ФХ может это сделать.

Правила выкупа учредителями ФХ (их наследниками) земельных участков в частную собственность

Согласно п. 6¹ разд. Х ЗК член ФХ имеет право на выкуп земельного участка, переданного в постоянное пользование для создания ФХ. На основании абзаца второго данного пункта покупатель земельного участка имеет право на рассрочку платежа по уплате цены участка с равным годовым платежом с учетом индекса инфляции при установлении запрета на продажу или иное отчуждение и предоставление в пользование земельного участка до полного расчета по договору купли-продажи.

Исключение: предоставление в пользование ФХ земельных участков, которые находятся в собственности членов такого хозяйства, являющихся покупателями этого участка. Следовательно, передать в пользование такую землю другому физическому или юридическому лицу нельзя – только своему ФХ.

Напомним, ранее п. 6¹ разд. X ЗК содержал условие о том, что в случае реализации покупателем своего права на рассрочку платежа по уплате цены земельного участка запрещается продажа или иное отчуждение и предоставление в пользование земельного участка (даже своему ФХ) до полного расчета покупателя по договору купли-продажи.

И эта проблема была наиболее ощутима именно для физлиц – учредителей ФХ или их наследников, которые выкупают земельные участки, предоставлявшиеся учредителю ФХ в постоянное пользование для создания такого хозяйства. Ведь в случае выкупа земельного участка, предназначенного для ведения ФХ, владеть и пользоваться им должен именно ФХ. Это следует из содержания ст. 1 Закона от 19.06.2003 № 973-IV «О фермерском хозяйстве» (далее – Закон № 973). В этой норме указано, что ФХ является формой предпринимательской деятельности граждан, изъявивших желание производить товарную сельхозпродукцию, перерабатывать и реализовывать ее в целях получения прибыли на земельных участках, предоставленных им в собственность и/или пользование, в том числе в аренду, для ведения ФХ, товарного сельхозпроизводства, личного крестьянского хозяйства, согласно закону.

Ранее учредители ФХ сталкивались с препятствиями при регистрации прав на такой участок за ФХ как юрлицом. А без регистрации прав на земельный участок в соответствии с Законом от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» контролирующие органы (в т. ч. и налоговики) не признают пользование землей правомерным.

С 06.05.2023 эта проблема решена. Членам ФХ, выкупившим земельные участки сельхозназначения, предоставленные им в постоянное пользование, разрешено передавать их в пользование (в т. ч. в аренду) своему ФХ.

То есть сейчас собственник может передать в аренду ФХ выкупленный земельный участок?

Да, может. Объясним подробнее.

Виды пользования землей и порядок получения права пользования предусмотрены, в частности, в гл . 15–16¹ разд. III ЗК и разд. ІІ Книги 3 Гражданского кодекса.

Наиболее приемлемыми в нашей ситуации являются аренда и эмфитевзис (право использования земельного участка для сельскохозяйственных нужд).

Помните: согласно п. 281.3 Налогового кодекса от уплаты земельного налога освобождаются на период действия единого налога для плательщиков четвертой группы собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи при передаче земельных участков и земельных долей (паев) в аренду единщику четвёртой группы.

В то же время учредитель (его наследник) и ФХ являются отдельными и самостоятельными участниками гражданских правоотношений. Для этого они могут заключать между собой любые сделки, не запрещенные законодательством. Следовательно, учредитель ФХ (его наследник) имеет право заключить с ФХ договор аренды или договор эмфитевзиса.

Еще как вариант можно передать право пользования земельным участком в складочный капитал ФХ на определенный срок (например, на 10 лет, до выхода лица, передавшего земельный участок, из состава учредителей/членов ФХ).

См. раздел об этом подробнее в консультации «Выкупать или нет: варианты пользования землей, находившейся в постоянном пользовании учредителя».

Риски пользования ФХ выкупленной землей учредителя ФХ без совершения каких-либо сделок

Теоретически это возможно, но на практике налоговики будут начислять земельный налог учредителю ФХ – физлицу, даже несмотря на то, что ФХ будет платить налоговые обязательства за выкупленный его учредителем земельный участок.

Верховный Суд в постановлении от 02.06.2021 по делу № 372/1075/19 (ЕГРСР, рег. № 97565629 ) указал, что ФХ может использовать в своей деятельности и осуществлять только право владения и пользования земельным участком, который является объектом права личного частной собственности члена хозяйства (ч. 2 ст. 12 Закона № 973), но не имеет права распоряжаться им (ч. 1 ст. 78 ЗК), что является обязательной составляющей содержания права собственности на землю.

Право распоряжения земельными участками, принадлежащими гражданам – членам ФХ на праве частной собственности, закреплено в ст. 14 Закона № 973: члены ФХ в соответствии с законом имеют право продавать или иным способом отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наследство.

Аналогичные соображения изложены в постановлении Верховного Суда от 18.02.2020 по делу № 918/335/17 (ЕГРСР, рег. № 88138141). В этом решении указано, что ФХ по закону является землепользователем земельных участков, полученных членами хозяйства в собственность (путем приватизации) из земель, которые ранее предоставлялись учредителю ФХ в постоянное пользование для создания ФХ.

Резюмируем: исходя из актуальной практики Верховного Суда, ФХ согласно ч. 2 ст. 12 Закона № 973 и ч. 1 ст. 31 ЗК может владеть и пользоваться земельными участками с соответствующим целевым назначением, которые принадлежат на праве собственности учредителям/членам такого хозяйства, без заключения между ФХ и его учредителями/членами каких-либо сделок по передаче права пользования этими участками.

В то же время мы не советуем ФХ пользоваться земельными участками членов ФХ, принадлежащими им на праве собственности, без заключения каких-либо сделок. Дело в том, что в налоговом правоотношении логика контролирующих органов и Верховного Суда относительно пользования ФХ земельными участками, находящимися в собственности его членов, диаметрально противоположна.

Так, налоговики давно и последовательно отстаивают позицию, что исполнять обязанности собственника/пользователя земли (в частности, вносить плату за землю) должно физлицо – член ФХ, которому земельный участок предоставлялся на праве собственности или пользования (см., например, ИНК от 25.03.2019 № 1240/ІПК/20-40-12-03-20, от 06.02.2019 № 419/ІПК/22-01-12-04-14, от 24.07.2018 № 3244/ІПК/21-22-1-05-11).

В Информационном письме от 17.02.2023 в ответах на вопросы 9 и 24 ГНС указала, что без оформления перехода земельного участка от учредителя/члена ФХ к такому хозяйству как юрлицу (в т.ч. на основании договора) обязанность по определению общего минимального налогового обязательства возникает у такого учредителя или члена ФХ.

Иначе ФХ, пользующиеся земельным участком своих членов без заключения каких-либо сделок, неизбежно столкнутся с ситуацией, когда при уплате ФХ налоговых обязательств за выкупленный его учредителем земельный участок, которым ФХ пользуется на основании ст. 12 Закона № 973 и ч. 1 ст. 31 ЗК, налоговики будут начислять земельный налог и учредителю ФХ – физлицу.

Кроме того, есть случаи, когда суды в этой ситуации становятся на сторону налоговиков (см. постановление Шестого апелляционного административного суда от 31.05.2021 по делу № 580/3457/20, ЕГРСР, рег. № 97356131). Следовательно, в случае обжалования соответствующего налогового уведомления-решения шансы учредителя ФХ – собственника земли отменить такие начисления не слишком велики.