Чи можна не платити орендну плату за землю під час воєнного стану

У зв’язку з активними бойовими діями багато орендарів позбулися можливості обробляти земельну ділянку або не можуть її використовувати повною мірою. У консультації розповімо, чи може орендар в період дії воєнного стану вирішити питання про увільнення від сплати орендної плати, її відстрочення або зменшення розміру.

Запитання – відповіді

Чи є агресія Російської Федерації (далі – РФ) форс-мажорною обставиною?

Так, є. Згідно з ч. 1 ст. 617 Цивільного кодексу (далі – ЦК) особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося в результаті випадку або дії непереборної сили. За загальним правилом, щоб довести дію обставин непереборної сили (форс-мажору), через які неможливо було виконати зобов’язання, потрібно звертатися до Торгово-промислової палати (далі – ТПП).

Відповідно до ч. 1 ст. 14¹ Закону від 02.12.1997 № 671/97-ВР «Про торгово-промислові палати в Україні» (далі – Закон № 671) ТПП та уповноважені нею регіональні ТПП засвідчують форс-мажор (обставини непереборної сили) і видають сертифікат про його наявність протягом 7 днів з дня звернення суб’єкта господарювання (далі – СГ). Питання видачі таких сертифікатів визначені Регламентом, затвердженим ТПП (розміщений на сайті ТПП).

Нагадаємо: форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) – це надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно виключають виконання зобов’язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), відповідно до законодавчих та інших нормативних актів (ч. 2 ст. 14¹ Закону № 671).

Водночас не вважаються форс-мажорними обставинами, зокрема, порушення зобов’язань контрагентами правопорушника, відсутність на ринку необхідних для виконання зобов’язання товарів, відсутність у боржника необхідних засобів (ч. 2 ст. 218 Господарського кодексу, далі – ГК; ч. 1 ст. 617 ЦК).

28.02.2022 ТПП опублікувала лист № 2024/2.0-7.1 (далі – Лист № 2024), який засвідчує настання форс-мажору (обставин непереборної сили) – військову агресію РФ проти України, яка стала підставою для запровадження в країні воєнного стану з 05.30 24.02.2022 відповідно до Указу Президента від 24.02.2022 № 64/2022.

ТПП підтверджує, що зазначені обставини з 24.02.2022 до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними для СГ та/або фізосіб за договором, окремими податковими та іншими зобов’язаннями/обов’язками, виконання яких настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчими та іншими нормативними актами і стало неможливим у встановлений строк у результаті настання таких обставин.

Майте на увазі! Лист № 2024 не звільняє орендаря від виконання договірних зобов’язань. Наявність форс-мажорних обставин, які засвідчує цей документ, дає орендареві право не платити штраф і не відшкодовувати збитки у зв’язку з неналежним виконанням своїх зобов’язань, а не саму орендну плату.

Тобто орендар зобов’язаний сплачувати орендну плату під час воєнного стану?

Так, це так. Сам по собі факт запровадження воєнного стану в країні не дає орендарям земельних ділянок права не сплачувати орендну плату. Проте у зв’язку з настанням форс-мажорної обставини (військова агресія РФ) орендар може домогтися звільнення від відповідальності за несвоєчасне внесення орендної плати (сплати штрафу, нарахування пені тощо).

Нормою ст. 24 Закону від 06.10.1998 № 161-XIV (далі – Закон № 161) передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. За систематичної несплати (два і більше разів) орендної плати за користування земельною ділянкою орендодавець може ініціювати дострокове розірвання договору через суд. Невиплата орендної плати може призвести до негативних наслідків для орендаря – втрати земельної ділянки і пов’язаних із цим збитків.

Лист № 2024 тільки на якийсь час звільняє від відповідальності за порушення договірних зобов’язань. Не виключено, що в разі виникнення спору між контрагентами (у т. ч. між орендарем та орендодавцем) після закінчення воєнного стану орендареві доведеться отримати індивідуальний сертифікат ТПП і довести причинно-наслідковий зв’язок між неможливістю платити орендну плату і бойовими діями, адже поки що судова практика із цього питання ще не напрацьована.

Але навіть отриманий сертифікат ТПП не є підставою для звільнення від виконання договірних зобов’язань (у нас – сплати орендної плати), він тільки звільнить орендаря від штрафних санкцій та обов’язку відшкодування збитків у зв’язку з невиконанням договірних зобов’язань.

У нашому випадку це означає, що орендар і далі повинен сплачувати орендну плату, але якщо через форс-мажор він порушить строк її сплати, то не може бути притягнутий до відповідальності, передбаченої договором оренди або законом.

Проаналізуйте положення договору оренди земельної ділянки! У договорі може бути зазначено, що на час дії форс-мажору сторони не тільки звільняються від відповідальності, але й можуть перенести строк сплати орендної плати на період дії обставин непереборної сили. Проте, як показує практика, такі формулювання не часто включають до договору.

Чи має право орендар, який не може користуватися земельною ділянкою (наприклад, вона була забруднена в результаті ракетного обстрілу, замінована тощо), вимагати від орендодавця звільнення від орендної плати?

У випадку, якщо орендар не може користуватися земельною ділянкою або може користуватися нею частково, потрібно брати до уваги правила ст. 762 ЦК. Розглянемо їх докладніше.

Ще у зв’язку із запровадженням карантину Законом від 30.03.2020 № 540-IX до ЦК були внесені зміни, згідно з якими на період карантину орендар може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК. Проте це правило діє, якщо використовувати майно/землю неможливо через обставини, за які орендар не відповідає. Тобто у цьому випадку орендар буде звільнений не тільки від відповідальності за несплату орендної плати, але й від необхідності її сплачувати.

Пам’ятайте! У разі виникнення спору з власником про можливість використання орендованої земельної ділянки в період воєнного стану саме орендар повинен буде довести, що у нього не було такої можливості.

Як ми вже зазначали, Лист № 2024 не є універсальним доказом неможливості виконання зобов’язань за договором (у т. ч. і за договором оренди земельної ділянки). Тим більше що в різних регіонах країни ступінь активності бойових дій різний, а судова практика за такими спорами ще не сформована.

Якщо орендована земельна ділянка не придатна до використання і ви розумієте, що продовження договірних відносин не має сенсу, сторони можуть розірвати договір оренди, уклавши до нього додаткову угоду.

Орендар користується земельною ділянкою, але зараз у нього виникли фінансові труднощі. Чи можна зменшити розмір орендної плати або перенести її сплату на декілька місяців?

Так, можна, але виключно з відома орендодавця (ст. 30 Закону № 161). Орендар може ініціювати переговори з орендодавцем про надання відстрочення зі сплати орендної плати, зменшення орендної плати тощо. У такому разі слід укласти додаткову угоду до договору, а якщо згода не буде досягнута, то можна звернутися до суду.