Можно ли не платить арендную плату за землю во время военного положения

В связи с активными боевыми действиями многие арендаторы лишились возможности обрабатывать земельный участок либо не могут его использовать в полной мере. В консультации расскажем, может ли арендатор в период действия военного положения решить вопрос об освобождении от уплаты арендной платы, ее отсрочке или уменьшении размера.

Вопросы – ответы

Является ли агрессия Российской Федерации (далее – РФ) форс-мажорным обстоятельством?

Да, является. Согласно ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса (далее – ГК) лицо, нарушившее обязательство, освобождается от ответственности, если оно докажет, что это нарушение произошло в результате случая или непреодолимой силы. По общему правилу, чтобы доказать действие обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора), из-за которых невозможно было исполнить обязательство, нужно обращаться в Торгово-промышленную палату (далее – ТПП).

В соответствии с ч. 1 ст. 14¹ Закона от 02.12.1997 № 671/97-ВР «О торгово-промышленных палатах в Украине» (далее – Закон № 671) ТПП и уполномоченные ею региональные ТПП удостоверяют форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы) и выдают сертификат о его наличии в течение 7 дней со дня обращения субъекта хозяйствования (далее – СХ). Вопросы выдачи таких сертификатов определены Регламентом, утвержденным ТПП (размещен на сайте ТПП).

Напомним: форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы) – это чрезвычайные и неотвратимые обстоятельства, объективно исключающие исполнение обязательств, предусмотренных условиями договора (контракта, соглашения и т. п.), в соответствии с законодательными и иными нормативными актами (ч. 2 ст. 14¹ Закона № 671).

В то же время не считаются форс-мажорными обстоятельствами, в частности, нарушение обязательств контрагентами правонарушителя, отсутствие на рынке необходимых для исполнения обязательства товаров, отсутствие у должника необходимых средств (ч. 2 ст. 218 Хозяйственного кодекса, далее – ХК; ч. 1 ст. 617 ГК).

28.02.2022 ТПП опубликовала письмо № 2024/2.0-7.1 (далее – Письмо № 2024), которое удостоверяет наступление форс-мажора (обстоятельств непреодолимой силы) – военную агрессию РФ против Украины, которая стала основанием для введения в стране военного положения с 05.30 24.02.2022 в соответствии с Указом Президента от 24.02.2022 № 64/2022.

ТПП подтверждает, что указанные обстоятельства с 24.02.2022 до их официального окончания являются чрезвычайными, неотвратимыми и объективными для СХ и/или физлиц по договору, отдельным налоговым и/иным обязательствам/обязанностям, выполнение которых наступило согласно условиям договора, контракта, соглашения, законодательным и другим нормативным актам и стало невозможным в установленный срок в результате наступления таких обстоятельств.

Имейте в виду! Письмо № 2024 не освобождает арендатора от исполнения договорных обязательств. Наличие форс-мажорных обстоятельств, которые удостоверяет этот документ, дает арендатору право не платить штраф и не возмещать убытки в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств, а не саму арендную плату.

То есть арендатор обязан уплачивать арендную плату во время военного положения?

Да, это так. Сам по себе факт введения военного положения в стране не дает арендаторам земельных участков права не уплачивать арендную плату. Однако в связи с наступлением форс-мажорного обстоятельства (военная агрессия РФ) арендатор может добиться освобождения от ответственности за несвоевременное внесение арендной платы (уплаты штрафа, начисления пени и т. д.).

Нормой ст. 24 Закона от 06.10.1998 № 161-XIV (далее – Закон № 161) предусмотрено, что арендодатель вправе требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы. При систематической неуплате (два и более раз) арендной платы за пользование земельным участком арендодатель может инициировать досрочное расторжение договора через суд. Невыплата арендной платы может привести к негативным последствиям для арендатора – потере земельного участка и связанным с этим убыткам.

Письмо № 2024 только на время освобождает от ответственности за нарушение договорных обязательств. Не исключено, что в случае возникновения спора между контрагентами (в т. ч. между арендатором и арендодателем) после окончания военного положения арендатору придется получать индивидуальный сертификат ТПП и доказывать причинно-следственную связь между невозможностью платить арендную плату и боевыми действиями, ведь пока судебная практика по этому вопросу еще не наработана.

Но даже полученный сертификат ТПП не является основанием для освобождения от исполнения договорных обязательств (у нас – уплаты арендной платы), он только освободит арендатора от штрафных санкций и обязанности возмещения убытков в связи с неисполнением договорных обязательств.

В нашем случае это означает, что арендатор и дальше должен уплачивать арендную плату, но если в силу форс-мажора он нарушит срок ее уплаты, то не может быть привлечен к ответственности, предусмотренной договором аренды или законом.

Проанализируйте положения договора аренды земельного участка! В договоре может быть указано, что на время действия форс-мажора стороны не только освобождаются от ответственности, но и могут перенести срок уплаты арендной платы на период действия обстоятельств непреодолимой силы. Однако, как показывает практика, такие формулировки не часто включают в договор.

Вправе ли арендатор, который не может пользоваться земельным участком (например, он был загрязнен в результате ракетных обстрелов, заминирован и т. д.), требовать от арендодателя освобождения от арендной платы?

В случае, если арендатор не может пользоваться земельным участком или может пользоваться им частично, нужно учитывать правила ст. 762 ГК. Рассмотрим их подробнее.

Еще в связи с введением карантина Законом от 30.03.2020 № 540-IX в ГК были внесены изменения, согласно которым на период карантина арендатор может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 ГК. Однако это правило действует, если использовать имущество/землю невозможно в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. То есть в данном случае арендатор будет освобожден не только от ответственности за неуплату арендной платы, но и от необходимости ее уплачивать.

Помните! При возникновении спора с собственником о возможности использования арендованного земельного участка в период военного положения именно арендатор должен будет доказать, что у него не было такой возможности.

Как мы уже отмечали, Письмо № 2024 не является универсальным доказательством невозможности исполнения обязательств по договору (в т. ч. и по договору аренды земельного участка). Тем более что в разных регионах страны степень активности боевых действий разная, а судебная практика по таким спорам еще не сформирована.

Если арендуемый земельный участок не пригоден к использованию и вы понимаете, что продолжение договорных отношений не имеет смысла, стороны могут расторгнуть договор аренды, заключив к нему дополнительное соглашение.

Арендатор пользуется земельным участком, но сейчас у него возникли финансовые трудности. Можно ли уменьшить размер арендной платы или перенести ее уплату на несколько месяцев?

Да, можно, но исключительно с согласия арендодателя (ст. 30 Закона № 161). Арендатор может инициировать переговоры с арендодателем о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы, уменьшению арендной платы и т. д. В таком случае следует заключить допсоглашение к договору, а если согласие не будет достигнуто, то можно обратиться в суд.