Як підтвердити належну реєстрацію права власності та користування сільгоспугіддями

Річна податкова звітність на 2021 рік

Єдинник четвертої групи має чітко розуміти, які земельні ділянки є об’єктом оподаткування для сплати за них податку. Адже в декларацію з єдиного податку включаються ті ділянки, які перебувають у власності або користуванні аграрія (п. 292¹.1 Податкового кодексу, далі – ПК). З’ясуємо, чим підтверджуються права власності/користування землю.

Виникнення права

Право власності на земельну ділянку виникає, зокрема, на підставі:

• рішення розпорядника земель (органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади залежно від категорії/статусу земель) про передачу ділянки у власність у порядку безоплатної приватизації, виділення в натурі (на місцевості) належної земельної частки (паю), перемоги на конкурентних засадах (аукціон) (ст. 81, 82, 116 Земельного кодексу, далі – ЗК);
• договору купівлі-продажу, дарування, міни земельної ділянки (ст. 28 ЗК);
• прийняття спадщини (ст. 81, 82 ЗК).

Право користування (оренда, суборенда, емфітевзис, суперфіцій, сервітут) виникає на підставі:

• рішення розпорядника земель про передачу в користування земельної ділянки, передачу в користування за результатами аукціону (ст. 116 ЗК);
• договору оренди земельної ділянки або іншого похідного речового права на землю (суборенди, емфітевзису, суперфіцію, сервітуту). Він укладається за домовленістю сторін, а якщо право оренди набувається на конкурентних засадах, то підставою для укладення договору буде результат аукціону (ст. 6 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161);
• прийняття спадщини, якщо інше не передбачено договором (ст. 7 Закону № 161). Тобто право користування переходить до спадкоємців, якщо це прямо не заборонено договором.

Однак це просто документи, а для виникнення права на землю потрібно належним чином зареєструвати права. Раніше документами на землю були сертифікати на земельну частку/пай, державний акт на право власності на земельну ділянку, договір оренди землі тощо. У різні періоди незалежності України види документів на землю змінювалися, а права землекористування реєструвалися по-різному. Розберемося, що це за періоди.

Набуття прав на землю виникає внаслідок волевиявлення сільгоспвиробника та власника/розпорядника земельної ділянки. Вони ведуть перемовини, проводять публічний аукціон тощо. Усе це є процес отримання прав на земельну ділянку. Результатом буде реєстрація речового права або похідного речового права в Реєстрі земель.

Реєстрація права на землю: хронологія подій

Умовно документи, які посвідчують права на землю, можна поділити на ті, що видані до та після 01.01.13 р.

До 01.01.13 р. Згідно зі ст. 126 ЗК (у редакції до 01.01.13 р.):

• право власності посвідчувалося такими документами, як державний акт, цивільно-правова угода щодо відчуження земельної ділянки (купівлі-продажу, дарування тощо) із двома відмітками на ній (нотаріуса та органу держреєстрації), свідоцтво про право на спадщину;
• право постійного користування – державним актом на право постійного користування на землю, довічного успадковуваного володіння, на право постійного володіння землею;
• право оренди – договором оренди землі;
• право користування – договором суборенди, суперфіцію, емфітевзису.

Державна реєстрація здійснювалася різними органами. Зауважимо, що реєстрували документи, на підставі яких виникало право. Перший нормативний акт (наказ Держкомзему від 15.04.93 р. № 28) набув чинності з 23.04.93 р. Книги записів (реєстрації) державних актів і договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) велися виконкомами органів сільських, селищних, міських рад, відділами земельних ресурсів райдержадміністрацій, управліннями земельних ресурсів міських держадміністрацій.

З 25.07.03 р. реєстрація правовстановлюючих документів здійснювалася в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі структурними підрозділами держпідприємства «Центр державного земельного кадастру» при Держкомземі України (Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Держкомзему від 02.07.03 р. № 174).

З 01.01.11 р. розпочинається відкриття Поземельних книг на земельні ділянки, присвоєння кадастрового номера з одночасним унесенням записів у Книгу записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі (постанова КМУ від 09.09.09 р. № 1021). Записи вчиняються посадовими особами територіальних відділів Держкомзему (надалі – кадастровий реєстратор).

Після 01.01.13 р. Згідно зі ст. 125, 126 ЗК, ст. 4 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952):

право власності та похідні речові права посвідчуються свідоцтвом про право власності на нерухоме майно, витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – витяг, Реєстр прав).

Починаючи з 01.01.13 р. права власності та користування виникають з моменту держреєстрації цих прав відповідно до Закону № 1952. Щоб речове право виникло, його обов’язково треба включити до Реєстру прав. Підтвердженням такої реєстрації буде витяг, який можна замовити в будь-який момент.

Сільгоспвиробник користується земельною ділянкою фізособи без оформлення договору оренди. Чи буде така ділянка об’єктом обкладення єдиним податком для платника четвертої групи?

Ні, не буде. Право оренди має бути зареєстроване за сільгоспвиробником належним чином, тобто відповідно до Закону № 1952.

Але якщо договір оренди на землю був оформлений раніше, до 01.01.13 р., речові права визнаються дійсними за дотримання таких умов (ч. 3 ст. 3 Закону № 1952):

• реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
• на момент виникнення таких прав діяло законодавство, яке не передбачало їх обов’язкової реєстрації.

Тож за відсутності зареєстрованого належним чином права оренди за сільгоспвиробником земельна ділянка не буде об’єктом оподаткування. Важливою є не лише наявність права оренди у сільгоспвиробника, а реєстрація цього права. Тобто договір оренди, укладений із фізособою (орендар), не призводить до виникнення обов’язків користувача у сільгоспвиробника, зокрема зі сплати єдиного податку за таку ділянку, виплати орендної плати.

Висновки

1. Речові права, які підтверджують право на земельну ділянку, за часи незалежності України змінювалися не менше п’яти разів. Документами, що підтверджують наявність такого права, можуть бути, зокрема, державний акт про право власності на земельну ділянку, державний акт на право постійного користування, договір оренди землі, витяг із Реєстру прав. З 2013 року речові права на землю відображаються в Реєстрі прав.
2. Платнику єдиного податку четвертої групи слід включати до об’єкта оподаткування земельні ділянки, які зареєстровані за ним на праві власності або користування. Якщо права не оформлені належним чином, то немає і підстав включати такі ділянки до декларації єдинника.