Как подтвердить надлежащую регистрацию права собственности и пользования сельхозугодьями

Годовая налоговая отчетность на 2021 год

Единщик четвертой группы должен четко понимать, какие земельные участки являются объектом налогообложения для уплаты за них налога. Ведь в декларацию по единому налогу включаются те участки, которые находятся в собственности или пользовании агрария (п. 292¹.1 Налогового кодекса, далее – НК). Выясним, чем подтверждаются права собственности/пользования на землю.

Возникновение права

Право собственности на земельный участок возникает, в частности, на основании:

• решения распорядителя земель (органа местного самоуправления или органа исполнительной власти в зависимости от категории/статуса земель) о передаче участка в собственность в порядке бесплатной приватизации, выделения в натуре (на местности) надлежащей земельной доли (пая), победы на конкурентных началах (аукцион) (ст. 81, 82, 116 Земельного кодекса, далее – ЗК);
• договора купли-продажи, дарения, мены земельного участка (ст. 28 ЗК);
• принятия наследства (ст. 81, 82 ЗК).

Право пользования (аренда, субаренда, эмфитевзис, суперфиций, сервитут) возникает на основании:

• решения распорядителя земель о передаче в пользование земельного участка, передаче в пользование по результатам аукциона (ст. 116 ЗК);
• договора аренды земельного участка или другого производного вещного права на землю (субаренды, эмфитевзиса, суперфиция, сервитута). Он заключается по договоренности сторон, а если право аренды приобретается на конкурентных началах, то основанием для заключения договора будет результат аукциона (ст. 6 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161);
• принятия наследства, если иное не предусмотрено договором (ст. 7 Закона № 161). То есть право пользования переходит к наследникам, если это прямо не запрещено договором.

Однако это просто документы, а для возникновения права на землю нужно надлежащим образом зарегистрировать права. Раньше документами на землю были сертификаты на земельную долю/пай, государственный акт на право собственности на земельный участок, договор аренды земли и т. п. В разные периоды независимости Украины виды документов на землю изменялись, а права землепользования регистрировались по-разному. Разберемся, что это за периоды.

Приобретение прав на землю возникает в результате волеизъявления сельхозпроизводителя и собственника/распорядителя земельного участка. Они ведут переговоры, проводят публичный аукцион и т. п. Все это является процессом получения прав на земельный участок. Результатом будет регистрация вещного права или производного вещного права в Реестре земель.

Регистрация права на землю: хронология событий

Условно документы, удостоверяющие права на землю, можно разделить на выданные до и после 01.01.13 г.

До 01.01.13 г. Согласно ст. 126 ЗК (в редакции до 01.01.13 г.):

• право собственности удостоверялось такими документами, как государственный акт, гражданско-правовое соглашение относительно отчуждения земельного участка (купли-продажи, дарения и т. п.) с двумя отметками на нем (нотариуса и органа госрегистрации), свидетельство о праве на наследство;
• право постоянного пользования – государственным актом на право постоянного пользования на землю, пожизненного наследуемого владения, на право постоянного владения землей;
• право аренды – договором аренды земли;
• право пользования – договором субаренды, суперфиция, эмфитевзиса.

Государственная регистрация осуществлялась разными органами. Заметим, что регистрировали документы, на основании которых возникало право. Первый нормативный акт (приказ Госкомзема от 15.04.93 г. № 28) вступил в силу с 23.04.93 г. Книги записей (регистрации) государственных актов и договоров на право временного пользования землей (в т. ч. на условиях аренды) велись исполкомами органов сельских, поселковых, городских советов, отделами земельных ресурсов райгосадминистраций, управлениями земельных ресурсов городских госадминистраций.

С 25.07.03 г. регистрация правоустанавливающих документов осуществлялась в Книге записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли структурными подразделениями госпредприятия «Центр государственного земельного кадастра» при Госкомземе Украины (Временный порядок ведения государственного реестра земель, утвержденный приказом Госкомзема от 02.07.03 г. № 174).

С 01.01.11 г. начинается открытие Поземельных книг на земельные участки, присвоение кадастрового номера с одновременным внесением записей в Книгу записей регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли (постановление КМУ от 09.09.09 г. № 1021). Записи совершаются должностными лицами территориальных отделов Госкомзема (далее – кадастровый регистратор).

После 01.01.13 г. Согласно ст. 125, 126 ЗК, ст. 4 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952):

право собственности и производные вещные права удостоверяются свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество, извлечением из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – извлечение, Реестр прав).

Начиная с 01.01.13 г. права собственности и пользования возникают с момента госрегистрации этих прав в соответствии с Законом № 1952. Чтобы вещное право возникло, его обязательно нужно включить в Реестр прав. Подтверждением такой регистрации будет извлечение, которое можно заказать в любой момент.

Сельхозпроизводитель пользуется земельным участком физического лица без оформления договора аренды. Будет ли такой участок объектом обложения единым налогом для плательщика четвертой группы?

Нет, не будет. Право аренды должно быть зарегистрировано за сельхозпроизводителем надлежащим образом, то есть в соответствии с Законом № 1952.

Но если договор аренды на землю был оформлен раньше, до 01.01.13 г., вещные права признаются действительными при соблюдении следующих условий (ч. 3 ст. 3 Закона № 1952):

• регистрация таких прав была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения;
• на момент возникновения таких прав действовало законодательство, которое не предусматривало их обязательную регистрацию.

Поэтому при отсутствии зарегистрированного надлежащим образом права аренды за сельхозпроизводителем земельный участок не будет объектом налогообложения. Важным является не только наличие права аренды у сельхозпроизводителя, а и регистрация этого права. То есть договор аренды, заключенный с физическим лицом (арендатор), не приводит к возникновению обязанностей пользователя у сельхозпроизводителя, в частности по уплате единого налога за такой участок, выплате арендной платы.

Выводы

1. Вещные права, подтверждающие право на земельный участок, за время независимости Украины изменялись не менее пяти раз. Документами, подтверждающими наличие такого права, могут быть, в частности, государственный акт о праве собственности на земельный участок, государственный акт на право постоянного пользования, договор аренды земли, извлечение из Реестра прав. С 2013 года вещные права на землю отражаются в Реестре прав.
2. Плательщику единого налога четвертой группы следует включать в объект налогообложения земельные участки, которые зарегистрированы за ним на праве собственности или пользования. Если права не оформлены надлежащим образом, то нет и оснований включать такие участки в декларацию единщика.