Головне про емфітевзис

Для кого ця стаття: для користувачів та власників сільськогосподарських ділянок.

Із цієї статті ви дізнаєтеся: у чому привабливість договору емфітевзису.

Правова конструкція «право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)» існує ще з римського права, за яким уважалось, що таке право є вічним, оскільки не обмежувалося жодними строками.

У законодавстві України поняття емфітевзису з’явилось у 2004 році разом із появою Цивільного кодексу (далі – ЦК). Спочатку цей вид землекористування не знайшов широкого застосування у сільському господарстві, але останнім часом інтерес аграріїв до емфітевзису значно виріс. Тож на сьогодні все більшу популярність набирає договір емфітевзису, адже він має певні переваги. Розглянемо загальні відомості про емфітевзис.

Що таке емфітевзис?

Емфітевзис – це засноване на договорі право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ст. 102¹ Земельного кодексу, далі – ЗК). Тобто об’єктом такого договору може бути лише земельна ділянка сільгосппризначення (ст. 22 ЗК).

Емфітевзис виникає за домовленістю власника ділянки та особи, яка бажає користуватися цією ділянкою для сільгосппотреб, на підставі укладеного договору.

Відповідно до ст. 208 ЦК договір укладається у простій письмовій формі і не підлягає нотаріальному посвідченню, проте може бути посвідчений на вимогу однієї із сторін. Законодавством не встановлено типової форми договору емфітевзису, тому сторони на власний розсуд домовляються про його умови, але мають виходити з норм ЗК та ЦК (гл. 33).

Чи потрібно реєструвати у Державному земельному кадастрі (далі – ДЗК) земельну ділянку і право емфітевзису?

Так. Земельна ділянка має бути зареєстрована у ДЗК, тобто сформована (ст. 791 ЗК), адже ділянка може бути об’єктом цивільних прав лише з моменту її формування та присвоєння їй кадастрового номера.

У договорі емфітевзису сторони обов’язково вказують об’єкт договору, а оскільки ідентифікатором земельної ділянки є присвоєний їй під час реєстрації кадастровий номер, цей номер також має зазначатися у договорі.

Отже, якщо ділянка не зареєстрована у ДЗК, її власник має ініціювати проведення державної реєстрації ділянки шляхом її формування та внесення відомостей про неї до ДЗК. Це здійснюється на підставі заяви та відповідної документації із землеустрою, поданої через Центр надання адміністративних послуг. Строк реєстрації земельної ділянки у ДЗК – до 14 календарних днів (п. 111 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.12 р. № 1051).

Після підписання договору право емфітевзису підлягає реєстрації згідно із Законом від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952). Право виникає з дня такої реєстрації.

Цікавим є те, що Закон № 1952 не визначає окремо право емфітевзису, в ньому визначено таке поняття, як «похідне речове право». До нього відносяться будь-які права, похідні від права власності – право користування нерухомим майном (оренда), сервітут, емфітевзис, суперфіцій та інші.

Яким є строк користування за договором емфітевзису?

Взагалі такий договір може бути строковим або безстроковим (ст. 408 ЦК). Виняток встановлено лише для земель державної та комунальної власності, строк користування якими не може перевищувати 50 років (ст. 102¹ ЗК). Для земель приватної власності жодних обмежень такого строку не введено, тобто в договорі емфітевзису щодо приватних земель можна передбачити строк користування більше 50 років або безстрокове користування.

За безстроковим договором кожна із сторін отримує право відмовитися від договору емфітевзису, попередньо повідомивши про це другу сторону не менш як за рік (п. 2 ст. 408 ЦК).

У чому особливості емфітевзису?

Право емфітевзису можна відчужувати або передавати в порядку спадкування (ч. 2 ст. 102¹ ЗК). Зауважимо, що саме право користування, а не право власності, можна відчужувати. Але це стосується лише земель приватної власності. Ця сама норма ЗК забороняє відчуження права користування землями державної або комунальної власності іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), внесення до статутного капіталу та передачу під заставу (ст. 407 ЦК). Тож такі землі емфітевт може лише самостійно використовувати в межах строку дії договору.

При цьому згідно із ч. 2 ст. 411 ЦК при продажу права користування земельною ділянкою її власник має переважне перед іншими особами право на її придбання за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Про це користувач має письмово повідомити власника. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю (у довільній формі), це право може бути продане будь-якій іншій особі.

Якщо ж власник скористається зазначеним правом та придбає право емфітевзису, то в одній особі поєднається власник і користувач ділянки, а це призведе до припинення права користування (ст. 412 ЦК).

Який порядок припинення права емфітевзису?

Припинення будь-якого права підлягає реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав). Не є винятком і право емфітевзису. Право користування виникає з моменту державної реєстрації такого права (ст. 126 ЗК). Виходить, що автоматичного припинення права не відбувається. Емфітевт як зацікавлена особа має прослідкувати, аби право користування припинилося у Держреєстрі прав.

Так, право користування ділянкою для сільгосппотреб припиняється у разі виникнення однієї із підстав, передбачених ст. 412 ЦК:

• поєднання в одній особі власника землі та землекористувача;
• спливу строку, на який було надано право користування;
• відчуження ділянки для суспільних потреб чи із суспільної необхідності.

Крім того, право емфітевзису може бути припинено за рішенням суду.

Згідно зі ст. 654 ЦК припинення договору має відбуватися у тій самій формі, що і його укладення, якщо інше не встановлено цим договором. Тобто якщо при укладенні договору земельна ділянка передавалася за актом приймання-передачі, то і повертатися вона має за таким актом. Факт повернення ділянки до власника буде підтверджено підписаним актом.

Після цього слід звернутися до держреєстратора прав або будь-якого нотаріуса, які на сьогодні також можуть бути держреєстраторами, для внесення змін до Держреєстру прав.

Висновки

Емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільгосппотреб. Типової форми такого договору не встановлено, тому сторони при його укладанні мають більш широке поле для визначення умов.

Договір може бути строковим або безстроковим. Винятком є землі державної і комунальної власності, строк користування якими не може перевищувати 50 років. Строк користування землями приватної власності не обмежений, тобто у договорі емфітевзису щодо приватних земель можна передбачити строк користування більше 50 років або безстрокове користування.

Суттєвою перевагою емфітевзису є те, що це право користування чужою земельною ділянкою можна відчужувати або передавати у спадкування.