Чи переукладати договір оренди в разі придбання складу?

Фермерське господарство (далі – ФГ) придбало складське приміщення. Продавець цього приміщення використовував земельну ділянку під ним на підставі договору оренди (земля державної власності). Чи обов’язково новому власнику приміщення укладати договір оренди земельної ділянки? Якщо так, то як це зробити?

Відповідно до ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу (далі – ЗК) у разі набуття права власності на будівлю або споруду, що перебуває у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти.

До особи, якій перейшло право власності на будівлю або споруду, розташовануі на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташована така будівля або споруда (ст. 7 Закону від 06.10.98 р. № 161-ХІV «Про оренду землі», далі – Закон № 161).

Згідно із ст. 141 ЗК набуття іншою особою права власності на будівлю або споруду, яка розташована на земельній ділянці, є підставою для припинення права користування земельною ділянкою. Отже, ФГ, яке придбало складське приміщення, зобов’язане укласти з орендодавцем договір оренди земельної ділянки, на якій розміщено придбане приміщення.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування (ст. 4 Закону № 161).

Відповідно до ч. 1 ст. 124 ЗК передання в оренду таких земельних ділянок здійснюється на підставі рішення або РДА, або ОДА, або головних управлінь Держгеокадастру в областях залежно від розташування земельної ділянки в порядку, установленому ст. 123 ЗК. Згідно із ст. 123 ЗК надання в користування земельної ділянки здійснюється без складення документації із землеустрою в разі, якщо:

• земельну ділянку зареєстровано в Державному земельному кадастрі;
• право власності на ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• межі та цільове призначення земельної ділянки не змінюються.

Земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування іншим особам за рішенням відповідних органів влади лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом (ч. 5 ст. 116 ЗК).

Отже, якщо земельну ділянку під складським приміщенням зареєстровано в ДЗК та на таку ділянку зареєстровано право державної/комунальної власності, то на підставі договору купівлі-продажу цього приміщення відповідний орган влади має прийняти:

• рішення про припинення права користування земельною ділянкою під цим приміщенням та про розірвання договору оренди з попереднім власником;
• рішення про надання цієї земельної ділянки в оренду ФГ, яке буде підставою для укладання з ФГ договору оренди на неї та державної реєстрації права оренди.

Якщо земельна ділянка не зареєстрована в ДЗК або на неї не зареєстроване право власності, то відповідний орган виконавчої влади повинен дати новому власнику складу дозвіл на розроблення (ст. 123 ЗК):

• або проекту відведення земельної ділянки – якщо змінюються межі чи цільове призначення орендованої земельної ділянки,
• або технічної документації із землеустрою щодо відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) – в усіх інших випадках, якщо право держави щодо земельної ділянки не зареєстроване.