Колективний чи індивідуальний договір оренди землі: бухгалтерська дискусія

12 липня 2017 року в Дискусійному клубі Полтави за інформаційної підтримки громадської організації «Всеукраїнський бухгалтерський клуб» та групи компаній «Баланс» відбулася очна дискусія на тему «Що для сільгосппідприємства-орендаря краще – один колективний договір оренди масиву земельних ділянок (поля), який укладається з представником орендодавців – фізичних осіб чи індивідуальні договори оренди з кожним орендодавцем-фізособою»?

Дискусія відбувалася за правилами Дискусійного клубу Полтави (організатор Клубу – Олександр Золотухін):

• у дискусії взяли участь дві сторони: сторона стверджування, яку представляв Олександр Золотухін (дискусійне прізвище – Кіхот), і сторона заперечення, яку від імені Марини Крижановської, провідного бухгалтера ПРАТ «Полтавське ХПП» (дискусійне прізвище – Аріель), представляла Олена Рябенко, головний бухгалтер ФГ Писаренка В. І. (дискусійне прізвище – Польова Квітка);
• кожна зі сторін поперемінно навела три аргументи на користь позиції, яку захищала.

Це питання сьогодні є актуальним і досить болючим. Адже сільгосппідприємства орендують у багатьох орендодавців-фізосіб окремі наділи (паї – земельні ділянки), які знаходяться на одному земельному масиві – полі, укладаючи з кожним орендодавцем окремі договори. А якщо замість укладання великої кількості договорів з кожним орендодавцем сільгосппідприємству укласти з ними всіма один колективний договір? Чи буде такий варіант для сільгосппідприємства кращим? Ми вирішили знайти відповідь на це питання в ході дискусії.

У дискусії під колективним договором оренди мається на увазі один пакет договорів оренди земельних ділянок у межах одного поля (земельного масиву), що укладається уповноваженою особою від імені власників цих ділянок.

Є ще один доцільний варіант колдоговору оренди. Спершу відповідно до ст. 86–88 Земельного кодексу (далі – ЗК) окремі земельні ділянки на одному земельному масиві (полі) добровільно об’єднуються громадянами в єдиний земельний масив (ділянку). Це оформляється договором, укладеним у письмовій формі і нотаріально посвідченим. Після цього громадяни набувають права спільної часткової власності на такий масив. Надалі укладається один договір оренди з уповноваженою особою співвласників земельного масиву.

Відео дискусії можна переглянути на каналі Дискусійного клубу Полтави на Ютубі. А нижче наведемо аргументи сторін.

Перший аргумент «за»

Кіхот: береться в оренду відразу все поле, а не окремі земельні клапті.

Сільгосппідприємство господарює на земельних масивах (полях), а не на окремих земельних наділах. Для ведення більш-менш адекватного сільськогосподарського виробництва виробничою земельною одиницею є окреме поле, а не сто окремих наділів на такому полі. Існування поля, порізаного для багатьох власників, є лише юридичними викрутасами. З виробничо-економічної точки зору, це безглуздя. Виробничу доцільність у даному разі принесено в жертву юридичним нюансам.

Таким чином, юридичні викрутаси з перерізування поля на клапті суперечать виробничо-економічним реаліям. Отже, вони заважають нормальному виробничо-економічному функціонуванню. А якщо заважають, то їх потрібно узгодити з виробничо-економічними реаліями. У свою чергу, узгодити означає зробити ввесь земельний масив (поле) юридичною одиницею. Тобто привести юридичну концепцію до вимог реальності, до вимог життя. Це підвищить ефективність використання земель.

Перший аргумент «проти»

Аріель (в особі Польової Квітки): надто складна практична реалізація колективного договору, що робить її майже неможливою.

Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває у спільній власності, пов’язане з істотними обтяженнями та незручностями. Адже умови спільного договору слід погодити з усіма співвласниками.

Читаємо Науково-практичний коментар до ЗК під редакцією Мірошниченка А. М., доктора юридичних наук, професора кафедри земельного та аграрного права юридичного факультету Київського національного університету імені Тараса Шевченка, та Марусенка р. І., кандидата юридичних наук, доцента кафедри земельного та аграрного права юридичного факультету Київського національного університету імені Тараса Шевченка:

• до ст. 87: «...слід зазначити, що в усі часи закон ставився до спільної власності як явища вимушеного та в принципі небажаного і допускав таку власність лише у крайніх випадках». Це і зрозуміло, адже в разі єдиного неподільного права власності ймовірність виникнення різного роду конфліктів збільшується;
• до ст. 88: «...за усталеною судовою практикою, навіть існування договору про спільне користування земельною ділянкою не виключає можливості вирішення спору судом. Як зазначено у постанові Пленуму Верховного Суду України від 16.04.04 р. № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (п. 21–22), суд лише «бере до уваги» договір (угоду) при вирішенні спору; він може не визнати її, коли дійде висновку, що угода явно ущемляє законні права когось із співвласників… Спори щодо надання у володіння та користування учаснику спільної власності частини земельної ділянки, що відповідає його частці, є надзвичайно поширеними, а судові процеси для їх вирішення б’ють рекорди заплутаності та тривалості».

Отже, навіть погоджений сторонами договір не убереже від конфліктів, а суд може і не зважати на його умови. У підсумку все закінчується як завжди – кожен власник хоче забрати назад свою земельну ділянку.

Зауваження Кіхота: у своєму першому аргументі Аріель каже про практичні проблеми із функціонуванням процедури колективного договору. Але це справа техніки. Такі проблеми і нюанси – уже тема іншої розмови. Якщо побудували космічний корабель, то й створити працюючу схему колективного договору теж можливо. А тут ми розглядаємо принципові моменти: що краще взагалі – система одного колективного договору чи багатьох індивідуальних?

Відповідь Аріель (в особі Польової Квітки) на зауваження: право повинне регулювати реальні відносини, які природньо, еволюційно складаються між людьми, а не якісь штучні нежиттєздатні конструкції.

Другий аргумент «за»

Кіхот: питання щодо оренди вирішуються з однією особою – представником.

У такому випадку орендар укладає договори оренди фактично з однією особою – представником орендодавців. І протягом усього строку дії договору оренди орендар матиме справу не з усіма громадянами – власниками земельних ділянок, а з однією особою – їх уповноваженим представником. Тобто домовлятися орендарю доведеться тільки з однією особою, що значно спрощує його взаємодію з численними орендодавцями.

Діятиме принцип кругової поруки, коли погоджені на зборах власників умови договору повинні виконуватися всім колективом: один за всіх і всі за одного.

Нарешті, це вирівняє диспропорцію рівнів інтересів сторін. Адже рівень інтересу і сфера контролю кожного окремого орендодавця – його нарізок землі на земельному масиві (полі), і йому байдуже до всіх інших нарізків. Нехай вони навіть під землю проваляться. Але якщо підняти рівень інтересу і контролю на рівень усього поля, якщо розширити горизонти інтересу на все поле, то вже кожен турбуватиметься про весь земельний масив, про все поле. Адже рівень добробуту кожного залежатиме від рівня добробуту всіх. До об’єднання в спільноту кожен був сам по собі, після – всі за одного.

Окрім того, дотримання принципу «один за всіх і всі за одного» – це додаткові гарантії виконання договору орендодавцями.

Другий аргумент «проти»

Аріель (в особі Польової Квітки): порозумітися з кожним окремим орендодавцем легше, ніж з усіма разом в особі їхнього представника.

Власником кожної земельної ділянки в межах земельного масиву є окремий громадянин. Бажання і вимоги до орендної плати в кожного свої. Тож орендарю простіше укласти окремий договір із кожним, урахувавши особливості земельної ділянки кожного орендодавця. Тоді і конфліктів буде значно менше. Питання консолідації земель вирішується іншими законними шляхами, які на практиці довели свою ефективність.

Наприклад, згідно зі ст. 14 Закону від 05.06.03 р. № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (далі – Закон № 899) у разі, якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву.

Тож якщо всередині єдиного земельного масиву (поля) розміщено ділянки, власники яких не бажають надавати їх в оренду нашому орендарю, а хочуть передати іншому або господарювати самостійно, вони можуть обміняти такі ділянки на інші згідно з наведеною нормою Закону № 899.

Ще один варіант стосується земельних ділянок, які мозаїчно знаходяться на одному полі і надаються в оренду різним орендарям. Орендарі обмінюються між собою такими ділянками, укладаючи договори суборенди обмінених ділянок. Таким чином, на одному земельному масиві (полі) формуються кілька окремих єдиних субмасивів і питання консолідації вирішується.

Зауваження Кіхота: Стосовно другого аргумента наведу цитати зі статті Андрія Мартина, кандидата економічних наук, докторанта Національного університету біоресурсів і природокористування України, та Олександра Краснолуцького, директора Департаменту землеустрою та земель сільськогосподарського призначення Держкомзему України «Консолідація земель сільськогосподарського призначення в Україні: механізм здійснення»:

• «Парцеляція земель (тобто поділ цілого на частини) істотно перешкоджає залученню інвестицій у сільське господарство, оскільки колишні поля тепер розділені між десятками окремих власників, кожен з яких є незалежним при вирішенні питань використання належної йому сільськогосподарської нерухомості»... Це негативний наслідок «земельної реформи і перешкоджає формуванню сталих крупнотоварних сільськогосподарських підприємств»;
• «…наразі в Україні існує нагальна потреба в розробленні законопроекту «Про консолідацію земель»;
• «...Консолідація земель опосередковано відповідає суспільним інтересам, оскільки вона покращує технологічні умови ведення сільського господарства, а отже, сприяє зростанню капіталізації сільськогосподарських земель як економічного активу та підвищенню конкурентоспроможності агробізнесу».

Третій аргумент «за»

Кіхот: процес взяття в оренду цілого масиву більш дешевий, швидкий і менш громіздкий.

Ціле поле як інвестиційний і виробничо-економічний актив є більш привабливим для сільгосппідприємств, ніж окремі нарізки. Тож групі (колективу) орендодавців легше здати в оренду ціле поле, ніж окремі клапті, на які попит менший. А орендареві легше взяти в оренду відразу все поле, ніж бігати шукати орендодавців і самому збирати поле з окремих нарізків. Вигода тут взаємна і очевидна. Причому за рахунок спрощення процедури отримання в оренду всього поля і зниження супутніх платежів можна збільшити орендну плату для колективу орендодавців. Тут діє правило: вартість цілого більша за суму вартостей кожної окремої частини.

Супутні платежі за оформлення поля (укладення договорів), що називається оптом, зменшуються.

Одночасне укладення оптом пакету договорів оренди всіх нарізків єдиного земельного масиву (поля) пришвидшує всю процедуру оформлення прав користування землею. Внаслідок цього процес взяття в оренду стає більш технологічним та менш громіздким.

Третій аргумент «проти»

Аріель (в особі Польової Квітки): для орендаря перевагу має той варіант, у якому менше конфліктів, а конфліктів менше в тому варіанті, який ураховує добру волю орендодавців.

Наведемо цитати зі статті оглядача з аграрних питань Володимира Чопенка «Уповільнена хода земельної реформи»:

• «Зростання рівня ефективності сільськогосподарського землекористування безпосередньо пов’язане з консолідацією земель, укрупненням земельних масивів»;
• «...Право спільної часткової власності можна було б запровадити за добровільного об’єднання власниками належних їм земельних ділянок або земельних часток (паїв) відповідно до вимог ст. 87 і 88 ЗК. А за відмови — сформувати з наділів поля необхідних розмірів і в межах кожного поля забезпечити здачу в оренду кожної в цьому полі частки (ділянки) одному орендарю. Така пропозиція міститься в Коаліційній угоді Верховної Ради України»;
• «...У Коаліційній угоді ВРУ восьмого скликання, за 2014 рік, у пп. 1.4.1 розд. ХІ зазначено про удосконалення орендних відносин шляхом «сприяння згуртуванню та самоорганізації власників земельних ділянок (паїв) з метою консолідації земель для отримання більшої економічної вигоди від їх використання, закріплення права більшості орендодавців, чиї земельні ділянки розміщені в єдиному масиві, на визначення єдиного орендаря».

Тобто всі консолідаційні пропозиції упираються в добру волю орендодавців, без якої діла не буде. Тому орендареві не так важливий метод колективного договору, скільки добра воля орендодавців. А для того, щоб вони проявили її на користь консолідації, потрібно створити зручні законні механізми, яких на сьогодні поки не існує.

Результати дискусії

Олександр Золотухін: Дискусію проведено. Кожна сторона навела по три аргументи на користь своєї позиції.

Таким чином, сторони з’ясували, що, з виробни­чно-економічної точки зору, для сільгосппідприємства має сенс тільке все поле (земельний масив), яке обробляється як одна виробнича одиниця, а не окремі нарізки на ньому. Утім, з юридичної точки зору, саме кожен нарізок на полі (земельна ділянка – пай) є окремою юридичною одиницею. Кожен власник такої юридичної одиниці має щодо неї свої плани і сподівання, які можуть не збігатися з планами власників інших нарізків на полі. Тож об’єднати різні інтереси власників в один інтерес майже нереально.

У разі укладення колективного договору оренди всі юридичні питання сільгосппідприємству доведеться вирішувати з однією особою – представником власників нарізків землі на полі, що значно спрощує процедуру оформлення в оренду виробничо-економічної одиниці – поля. Представник акумулює спільний інтерес усіх власників, він згладжує суперечності і підсилює спільне. З іншого боку, сільгосппідприємству може бути простіше піти на індивідуальні поступки окремому власнику ділянки, урахувавши індивідуальний інтерес кожного, ніж витрачати сили на створення єдиної позиції всіх власників ділянок, що знаходяться на полі.

Разом з тим у масштабі всієї країни розпорошеність (парцеляція) земель сільгосппризначення між мільйонами власників є системною проблемою, що знижує загальну ефективність їх використання. Недарма на черзі денній у парламенті України стоїть питання прийняття Закону «Про консолідацію земель».

Ціле поле привабливіше для сільгосппідприємства як інвестиційний та виробничо-економічний актив. Значно дешевше укласти один колективний договір оренди поля, ніж триста окремих договорів.

Благі наміри то добре, але слід виходити з реалій сьогодення і обов’язково брати до уваги добру волю орендодавців. Консолідація земель за примусом (обманом) призведе до лавини конфліктів. Навряд чи збільшення конфліктів є для орендаря доброю ціною за консолідацію. Отже, консолідувати землю можна, тільки створивши для орендодавців певні умови (законні процедури), за яких їм буде вигідно об’єднатися. Поки що таких умов немає.

Дискусію завершено, аргументи перед вами, читайте, визначайте, які з них вагоміші, і приймайте власне розсудливе рішення на користь позиції, яка здається вам більш обґрунтованою.

Ще раз, майте на увазі, що наявність одного колективного договору оренди землі – це зручно для бухгалтерського обліку та звітності, але об’єднати інтереси власників землі не завжди вдається. Виходом є укладення окремих договорів оренди, при якому можна домовитися із кожним орендодавцем окремо. Проте в частині обліку та підготовки пакета необхідних документів цей варіант є більш затратним, довгим та виснажливим.