Коллективный или индивидуальный договор аренды земли: бухгалтерская дискуссия

12 июля 2017 года в Дискуссионном клубе Полтавы при информационной поддержке общественной организации «Всеукраинский бухгалтерский клуб» и группы компаний «Баланс» состоялась очная дискуссия на тему «Что для сельхозпредприятия-арендатора лучше – один коллективный договор аренды массива земельных участков (поля), который заключается с представителем арендодателей – физических лиц или индивидуальные договоры аренды с каждым арендодателем-физлицом»?

Дискуссия происходила по правилам Дискуссионного клуба Полтавы (организатор Клуба – Александр Золотухин):

• в дискуссии приняли участие две стороны: сторона утверждения, которую представлял Александр Золотухин (дискуссионная фамилия – Кихот), и сторона возражения, которую от имени Марины Крижановской, ведущего бухгалтера ЧАО «Полтавское ХПП» (дискуссионная фамилия – Ариэль), представляла Елена Рябенко, главный бухгалтер ФХ Писаренко В. И. (дискуссионная фамилия – Полевой Цветок);
• каждая из сторон попеременно привела три аргумента в пользу позиции, которую защищала.

Этот вопрос сегодня является актуальным и наболевшим. Ведь сельхозпредприятия арендуют у многих арендодателей-физлиц отдельные наделы (паи – земельные участки), которые находятся на одном земельном массиве – поле, заключая с каждым арендодателем отдельные договоры. А если вместо заключения большого количества договоров с каждым арендодателем сельхозпредприятию заключить с ними всеми один коллективный договор? Будет ли такой вариант для сельхозпредприятия лучшим? Мы решили найти ответ на этот вопрос в ходе дискуссии.

В дискуссии под коллективным договором аренды имеется в виду один пакет договоров аренды земельных участков в пределах одного поля (земельного массива), который заключается уполномоченным лицом от имени владельцев этих участков.

Есть еще один целесообразный вариант колдоговора аренды. Сперва согласно ст. 86–88 Земельного кодекса (далее – ЗК) отдельные земельные участки на одном земельном массиве (поле) добровольно объединяются гражданами в единый земельный массив (участок). Это оформляется договором, заключенным в письменной форме и нотариально удостоверенным. После этого граждане приобретают право совместной частичной собственности на такой массив. В дальнейшем заключается один договор аренды с уполномоченным лицом совладельцев земельного массива.

Видео дискуссии можно посмотреть на канале Дискуссионного клуба Полтавы на Ютубе. А ниже приведем аргументы сторон.

Первый аргумент «за»

Кихот: берется в аренду сразу все поле, а не отдельные земельные лоскуты.

Сельхозпредприятие ведет хозяйство на земельных массивах (полях), а не на отдельных земельных наделах. Для ведения более или менее адекватного сельскохозяйственного производства производственной земельной единицей является отдельное поле, а не сто отдельных наделов на таком поле. Существование поля, порезанного для многих владельцев, является лишь юридическими увертками. С производственно-экономической точки зрения это бессмыслица. Производственная целесообразность в данном случае принесена в жертву юридическим нюансам.

Таким образом, юридические увертки по перерезанию поля на лоскуты противоречат производственно-экономическим реалиям. Итак, они мешают нормальному производственно-экономическому функционированию. А если мешают, то их нужно согласовать с производственно-экономическими реалиями. В свою очередь, согласовать означает сделать весь земельный массив (поле) юридической единицей. То есть привести юридическую концепцию к требованиям реальности, к требованиям жизни. Это повысит эффективность использования земель.

Первый аргумент «против»

Ариэль (в лице Полевого Цветка): весьма сложная практическая реализация коллективного договора, который делает ее почти невозможной.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком, который находится в совместной собственности, связано с существенными обременениями и неудобствами. Ведь условия общего договора нужно согласовать со всеми совладельцами.

Читаем научно-практический комментарий к ЗК под редакцией Мирошниченко А. Н., доктора юридических наук, профессора кафедры земельного и аграрного права юридического факультета Киевского национального университета имени Тараса Шевченко, и Марусенко р. И., кандидата юридических наук, доцента кафедры земельного и аграрного права юридического факультета Киевского национального университета имени Тараса Шевченко:

• к ст. 87: «...следует отметить, что во все времена закон относился к совместной собственности как явлению вынужденному и в принципе нежелательному и допускал такую собственность только в крайних случаях». Это и понятно, ведь в случае единого неделимого права собственности вероятность возникновения различного рода конфликтов увеличивается;
• к ст. 88: «...по устойчивой судебной практике даже существование договора о совместном пользовании земельным участком не исключает возможности решения спора судом. Как указано в постановлении пленума Верховного Суда Украины от 16.04.04 г. № 7 «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» (п. 21–22), суд только «принимает во внимание» договор (соглашение) при решении спора; он может не признать его, когда придет к выводу, что соглашение явно ущемляет законные права кого-то из совладельцев… Споры относительно предоставления во владение и пользование участнику совместной собственности части земельного участка, который соответствует его доле, являются чрезвычайно распространенными, а судебные процессы для их решения бьют рекорды запутанности и продолжительности».

Итак, даже согласованный сторонами договор не убережет от конфликтов, а суд может и не учитывать его условия. В итоге все заканчивается как всегда – каждый владелец хочет забрать обратно свой земельный участок.

Замечание Кихота: в своем первом аргументе Ариэль говорит о практических проблемах с функционированием процедуры коллективного договора. Но это дело техники. Такие проблемы и нюансы – уже тема другого разговора. Если построили космический корабль, то и создать работающую схему коллективного договора тоже возможно. А здесь мы рассматриваем принципиальные моменты: что лучше вообще – система одного коллективного договора или многих индивидуальных?

Ответ Ариэль (в лице Полевого Цветка) на замечание: право должно регулировать реальные отношения, которые естественно, эволюционно складываются между людьми, а не какие-то искусственные нежизнеспособные конструкции.

Второй аргумент «за»

Кихот: вопросы относительно аренды решаются с одним человеком – представителем.

В таком случае арендатор заключает договоры аренды фактически с одним человеком – представителем арендодателей. И в течение всего срока действия договора аренды арендатор будет иметь дело не со всеми гражданами – владельцами земельных участков, а с одним человеком – их уполномоченным представителем. То есть договариваться арендатору придется только с одним человеком, что значительно упрощает его взаимодействие с многочисленными арендодателями.

Будет действовать принцип кругового поручительства, когда согласованные на сборах владельцев условия договора должны выполняться всем коллективом: один за всех и все за одного.

В конце концов это выровняет диспропорцию уровней интересов сторон. Ведь уровень интереса и сфера контроля каждого отдельного арендодателя – его нарезок земли на земельном массиве (поле), и ему безразличны все другие нарезки. Пусть они даже под землю провалятся. Но если поднять уровень интереса и контроля на уровень всего поля, если расширить горизонты интереса на все поле, то уже каждый будет беспокоиться о всем земельном массиве, о всем поле. Ведь уровень благосостояния каждого будет зависеть от уровня благосостояния всех. До объединения в сообщество каждый был сам по себе, после – все за одного.

Кроме того, соблюдение принципа «один за всех и все за одного» – это дополнительные гарантии выполнения договора арендодателями.

Второй аргумент «против»

Ариэль (в лице Полевого Цветка): объясниться с каждым отдельным арендодателем легче, чем со всеми вместе в лице их представителя.

Владельцем каждого земельного участка в пределах земельного массива является отдельный гражданин. Желания и требования к арендной плате у каждого свои. Поэтому арендатору проще заключить отдельный договор с каждым, учтя особенности земельного участка каждого арендодателя. Тогда и конфликтов будет значительно меньше. Вопрос консолидации земель решается другими законными путями, которые на практике доказали свою эффективность.

Например, согласно ст. 14 Закона от 05.06.03 г. № 899-IV «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)» (далее – Закон № 899) в случае, если владелец земельного участка, который находится внутри единого массива, используемого совместно владельцами земельных участков или другими лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, изъявляет желание использовать надлежащий ему земельный участок самостоятельно, он может обменять его на другой земельный участок на границе этого или другого массива.

Итак, если внутри единого земельного массива (поля) размещены участки, владельцы которых не желают предоставлять их в аренду нашему арендатору, а хотят передать другому или вести хозяйство самостоятельно, они могут обменять такие участки на другие согласно приведенной норме Закона № 899.

Еще один вариант касается земельных участков, которые мозаично находятся на одном поле и предоставляются в аренду разным арендаторам. Арендаторы обмениваются между собой такими участками, заключая договоры субаренды обмененных участков. Таким образом, на одном земельном массиве (поле) формируются несколько отдельных единых субмассивов и вопрос консолидации решается.

Замечание Кихота: Относительно второго аргумента приведу цитаты из статьи Андрея Мартына, кандидата экономических наук, докторанта Национального университета биоресурсов и природопользования Украины, и Александра Краснолуцкого, директора Департамента землеустройства и земель сельскохозяйственного назначения Госкомзема Украины «Консолидация земель сельскохозяйственного назначения в Украине: механизм осуществления»:

• «Парцелляция земель (то есть разделение целого на части) существенным образом препятствует привлечению инвестиций в сельское хозяйство, поскольку бывшие поля теперь разделены между десятками отдельных собственников, каждый из которых является независимым при решении вопросов использования надлежащей ему сельскохозяйственной недвижимости»... Это негативное последствие «земельной реформы и препятствует формированию постоянных крупнотоварных сельскохозяйственных предприятий»;
• «…Сейчас в Украине существует насущная необходимость в разработке законопроекта «О консолидации земель»;
• «...Консолидация земель опосредованно соответствует общественным интересам, поскольку она улучшает технологические условия ведения сельского хозяйства, а следовательно, способствует росту капитализации сельскохозяйственных земель как экономического актива и повышению конкурентоспособности агробизнеса».

Третий аргумент «за»

Кихот: процесс взятия в аренду целого массива более дешевый, быстрый и менее громоздкий.

Целое поле как инвестиционный и производственно-экономический актив более привлекателен для сельхозпредприятий, нежели отдельные нарезки. Поэтому группе (коллективу) арендодателей легче сдать в аренду целое поле, чем отдельные лоскуты, на которые спрос меньший. А арендатору легче взять в аренду сразу все поле, нежели бегать искать арендодателей и самому собирать поле из отдельных нарезков. Выгода здесь взаимная и очевидная. Причем за счет упрощения процедуры получения в аренду всего поля и снижения сопутствующих платежей можно увеличить арендную плату для коллектива арендодателей. Здесь действует правило: стоимость целого больше, чем сумма стоимостей каждой отдельной части.

Сопутствующие платежи за оформление поля (заключение договоров), что называется оптом, уменьшаются.

Одновременное заключение оптом пакета договоров аренды всех нарезков единого земельного массива (поля) ускоряет всю процедуру оформления прав пользования землей. Вследствие этого процесс взятия в аренду становится более технологическим и менее громоздким.

Третий аргумент «против»

Ариэль (в лице Полевого Цветка): для арендатора преимущество имеет тот вариант, в котором меньше конфликтов, а конфликтов меньше в том варианте, который учитывает добрую волю арендодателей.

Приведем цитаты из статьи обозревателя по аграрным вопросам Владимира Чопенко «Замедленный ход земельной реформы»:

• «Рост уровня эффективности сельскохозяйственного землепользования непосредственно связан с консолидацией земель, укрупнением земельных массивов»;
• «...Право совместной частичной собственности можно было бы ввести при добровольном объединении владельцами принадлежащих им земельных участков или земельных долей (паев) согласно требованиям ст. 87 и 88 ЗК. А при отказе — сформировать из наделов поля необходимых размеров и в пределах каждого поля обеспечить сдачу в аренду каждой в этом поле доли (участка) одному арендатору. Такое предложение содержится в Коалиционном соглашении Верховной Рады Украины»;
• «...В Коалиционном соглашении ВРУ восьмого созыва, за 2014 год, в пп. 1.4.1 разд. ХІ указано об усовершенствовании арендных отношений путем «содействия объединению и самоорганизации владельцев земельных участков (паев) с целью консолидации земель для получения большей экономической выгоды от их использования, закрепления права большинства арендодателей, чьи земельные участки размещены в едином массиве, на определение единого арендатора».

То есть все консолидационные предложения упираются в добрую волю арендодателей, без которой дела не будет. Поэтому арендатору не так важен метод коллективного договора, сколько добрая воля арендодателей. А для того, чтобы они проявили ее в пользу консолидации, нужно создать удобные законные механизмы, которых на сегодня пока не существует.

Результаты дискуссии

Александр Золотухин: Дискуссия проведена. Каждая сторона привела по три аргумента в пользу своей позиции.

Таким образом, стороны выяснили, что с производственно-экономической точки зрения для сельхозпредприятия имеет смысл только все поле (земельный массив), которое обрабатывается как одна производственная единица, а не отдельные нарезки на нем. Впрочем, с юридической точки зрения, именно каждый нарезок на поле (земельный участок – пай) является отдельной юридической единицей. Каждый владелец такой юридической единицы имеет относительно нее свои планы и ожидания, которые могут не совпадать с планами владельцев других нарезков на поле. Поэтому объединить разные интересы владельцев в один интерес почти нереально.

В случае заключения коллективного договора аренды все юридические вопросы сельхозпредприятию придется решать с одним человеком – представителем владельцев нарезков земли на поле, что значительно упрощает процедуру оформления в аренду производственно-экономической единицы – поля. Представитель аккумулирует общий интерес всех владельцев, он сглаживает разногласия и усиливает общее. С другой стороны, сельхозпредприятию может быть проще пойти на индивидуальные уступки отдельному собственнику участка, учтя индивидуальный интерес каждого, нежели тратить силы на создание единой позиции всех владельцев участков, которые находятся на поле.

Вместе с тем в масштабе всей страны распорошенность (парцелляция) земель сельхозназначения между миллионами владельцев является системной проблемой, которая снижает общую эффективность их использования. Недаром на повестке дня в парламенте Украины стоит вопрос принятия Закона «О консолидации земель».

Целое поле более привлекательно для сельхозпредприятия как инвестиционный и произ­водственно-экономический актив. Значительно дешевле заключить один коллективный договор аренды поля, чем триста отдельных договоров.

Благие намерения это хорошо, но следует исходить из реалий настоящего и обязательно принимать во внимание добрую волю арендодателей. Консолидация земель по принуждению (обману) приведет к лавине конфликтов. Вряд ли увеличение конфликтов является для арендатора хорошей ценой за консолидацию. Итак, консолидировать землю можно, только создав для арендодателей определенные условия (законные процедуры), при которых им будет выгодно объединиться. Пока таких условий нет.

Дискуссия завершена, аргументы перед вами, читайте, определяйте, какие из них более существенные, и принимайте собственное здравомыслящее решение в пользу позиции, которая кажется вам более обоснованной.

Еще раз, имейте в виду, что наличие одного коллективного договора аренды земли – это удобно для бухгалтерского учета и отчетности, но объединить интересы владельцев земли не всегда удается. Выходом является заключение отдельных договоров аренды, при котором можно договориться с каждым арендодателем отдельно. Однако в части учета и подготовки пакета необходимых документов этот вариант более затратный, продолжительный и изнурительный.