Орендар виплачує орендну плату наперед: оформлення, умови, ризики

Баланс-Агро № 35 від 29 серпня 2023 року «Орендна плата за землю: особливості виплати 2023 року»

Деякі орендодавці можуть попросити орендаря виплатити орендну плату наперед, наприклад, за весь період дії договору оренди або за декілька років наперед. У консультації ми розповімо про всі аспекти авансової виплати орендної плати: як і чим її підтвердити, як проводиться індексація у разі такої виплати, коли для виплати за майбутні періоди сторонам слід заздалегідь унести зміни до договору та ін.

Правові нюанси авансової виплати орендної плати

Чи дозволено виплачувати орендну плату за майбутні періоди?

Так, дозволено. Пояснимо детальніше.

Умови про розмір, періодичність та строки внесення орендної плати за землю встановлюються в договорі оренди (ст. 21 Закону від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161).

Крім того, у цій ситуації орендар є боржником, який має право виконати свій обов’язок достроково, якщо інше не передбачено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов’язання чи звичаїв ділового обороту (ст. 531 Цивільного кодексу, далі – ЦК).

Запропонувати виплату орендної плати наперед може будь-яка зі сторін. Періодичність такої виплати обумовлюється сторонами під час укладання договору оренди землі. Установити можна будь-який період – місяць, півроку, рік, одразу за весь строк користування.

У договорі положення про виплату орендну плату за майбутні періоди можна сформулювати, наприклад, так:

«Орендна плата виплачується одразу за весь період користування земельною ділянкою протягом 10 робочих днів після укладення договору оренди».

Які умови про авансову виплату орендної плати потрібно вказати в договорі?

За загальним правилом орендар має право виплатити орендну плату наперед за будь-який період. Але перед цим слід перевірити, чи не встановлено інше договором оренди. Якщо ні, то сміливо можете сплачувати наперед за бажаний період.

Пояснимо, у яких випадках достатньо договору, а в яких для виплати наперед доведеться заздалегідь укласти додаткову угоду.

У договорі можуть бути прописані такі умови виплати орендної плати:

• заборонено здійснювати виплату наперед, оренду сплачувати тільки за визначений період (щороку). У такому разі авансова виплата не вважатиметься виконанням зобов’язань за договором та матиме негативні наслідки для орендаря (імовірна повторна сплата оренди). Тільки після внесення змін до договору та зняття цієї заборони орендар зможе виконати зобов’язання достроково. Про те, як унести зміни до договору оренди землі, див. «Проводимо аудит договорів оренди земельної ділянки»;
• установлено певну періодичність виплати (раз на рік), а про виплату наперед нічого не сказано. Тоді орендар має право на авансову виплату без унесення змін до договору;
• визначено періодичність виплати і серед інших умов названо можливість авансової виплати орендної плати. Орендар має право сплатити наперед за умовами договору, уносити зміни не потрібно. Як бачимо, орендар може виплатити орендну плату наперед, але, робити це чи ні, він вирішує сам.

У договорі оренди вказано, що орендна плата виплачується щороку, але орендодавець просить зараз виплатити орендну плату за 10 років одразу. Чи треба в такому разі отримувати від орендодавця письмове звернення про виплату наперед або достатньо того, що договір не містить такої заборони?

Ми рекомендуємо отримати від орендодавця письмове звернення про виплату наперед. Тоді орендар матиме підтвердження волевиявлення орендодавця щодо авансової сплати коштів за користування землею.

Заява складається письмово в довільній формі (див. зразок нижче). Орендодавець вказує в ній, за який період виплачувати орендну плату – за три роки, п’ять чи до кінця строку користування земельною ділянкою. На виконання заяви орендар приймає відповідне рішення, яке доцільно викласти у формі наказу по підприємству.

Зразок

Документальне оформлення виплати орендної плати наперед

Щоб у майбутньому не виникали спори стосовно авансової виплати орендної плати з орендодавцем або новим орендодавцем, який успадкував/придбав таку земельну ділянку, орендарю слід подбати про належне підтвердження такої виплати.

Отже, доказами виплати орендної плати наперед можуть бути:

• розписка орендодавця в отриманні коштів як орендної плати за договором. У ній доцільно написати таку фразу: «Згоден із розрахунком орендної плати, яка виплачується наперед і становить 200 (двісті) тис. грн. Претензій не маю. Заперечень у майбутньому стосовно індексації виплати не висуватиму»;
• видатковий касовий ордер чи відомість про виплату орендної плати із підписом орендодавця;
• банківські документи про перерахування коштів на рахунок орендодавця.

Додатковим підтвердженням можуть бути дані податкового обліку.

Таким чином, за наявності вказаних документів та власноручного підпису орендодавця орендар матиме підтвердження належної виплати наперед орендної плати за договором. Тому в разі виникнення в майбутньому спору щодо неправильного розрахунку такої виплати, неврахування індексації тощо орендар матиме письмові підтвердження точної виплати.

Чи потрібно індексувати орендну плату, яка виплачена наперед?

Порядок розрахунку індексації при авансовій виплаті орендної плати законодавством не передбачено. До того ж у день виплати ще немає інформації про індекси інфляції майбутніх періодів. Тому сторони самостійно визначають порядок індексації при розрахунку такої виплати.

Зазвичай розмір орендної плати за рік (з урахуванням індексу інфляції, якщо інше не встановлено договором) помножується на кількість років, за які погоджено зробити виплату. При отриманні коштів орендодавцю варто зазначити, що він згоден із розрахунком та надалі не матиме претензій щодо індексації.

Договір оренди було укладено у 2018 році. Під час його укладання виплачено орендну плату за весь строк користування земельною ділянкою (20 років). У 2023 році орендодавець змінився (земельну ділянку продали іншій особі). Як захистити себе від повторної виплати орендної плати та не втратити ділянку?

Для цього авансову виплату слід підтверджувати належними документами із підписом колишнього орендодавця та згодою із розрахунком (у т. ч. індексацією, див. вище). За наявності такого підтвердження орендар зможе довести, що виплату здійснено на законній підставі та його зобов’язання зі сплати орендної плати за договором виконано належним чином.

Підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки може бути неналежне виконання орендарем своїх зобов’язань (ст. 24, 25, 32 Закону № 161). А наш орендар добросовісно виконував свої зобов’язання, має належне підтвердження отримання орендної плати, виданої наперед, та згоди з її розрахунком. Тож за цією підставою новому орендодавцю не вдасться розірвати договір оренди землі.

Однак якщо в договорі оренди землі прописано, що в разі переходу права власності на земельну ділянку до іншої особи його дія припиняється, то такий договір є припиненим на дату державної реєстрації права власності на землю за новим власником.

Водночас слід зазначити, що в разі отримання орендної плати наперед проблеми можуть виникнути в продавця та покупця земельної ділянки. Якщо між цими сторонами є взаєморозуміння, то на етапі укладання договору купівлі-продажу сільгоспземлі вони можуть урегулювати всі умови повернення продавцем земельної ділянки її покупцю сплаченої наперед орендної плати. Зокрема, і шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог за договором купівлі-продажу земельної ділянки та угодою про повернення сплаченої наперед орендної плати.

Якщо попередній власник земельної ділянки добровільно не бажає врегулювати це питання, новий власник ділянки може захистити свої права шляхом звернення до суду з вимогою про стягнення сплачених за майбутні періоди сум орендної плати, обґрунтовуючи свої вимоги ст. 1212 ЦК.

Нагадаємо, відповідно до ч. 1 та 2 ст. 1212 ЦК особа, яка набула майно або зберегла його в себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов’язана повернути потерпілому це майно. Особа повинна повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. При цьому положення гл. 83 ЦК застосовуються незалежно від того, чим було безпідставне набуття або збереження майна – результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.