Законопроект «Про орендне житло»: які «покращені» умови пропонують українцям?

Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України презентувало проект Закону «Про орендне житло». «Публічний аудит» детально вивчив усі запропоновані норми та вказує, чому цей законопроект більше нагадує перспективний бізнес-план від Кабміну та не вирішує основні проблеми українців.

Понад 650 тис. осіб (сімей) в Україні на сьогодні потребує поліпшення житлових умов. Найбільш гостро це питання стоїть перед молодими сім’ями, майже 10% із яких зіткнулося з проблемою забезпечення житлом. Слід зазначити, що на ринку оренди нерухомості дефіциту пропозицій немає, а ті, хто стає на облік осіб, які потребують поліпшення житлових умов, зрозуміло, у перспективі розраховують приватизувати житло, отримавши його у власність.

«Цей законопроект принесе розчарування таким людям, оскільки він ні за яких обставин не передбачає приватизації житла – навіть через 10–20 років зі щомісячною оплатою вартості оренди, після умовної «окупки» проекту. Орендне житло може використовуватися виключно для передачі в найм, і тільки», – коментує заступник керівника «Публічного аудиту» Андрій Вігірінський.

Спеціаліст вказує й на те, що в Кабміні, чомусь, на законодавчому рівні пропонують закріпити норму, яка дозволяє інвесторові ігнорувати державні будівельні норми, зводячи орендні будинки в розмірах, що навіть менші за мінімальні дозволені, та з гіршими параметрами технічних вимог, ніж це передбачено для багатоквартирних будинків. «Виходить, ті 650 тисяч осіб, які потребують кращих житлових умов, повинні свідомо погодитися не те, що на стандартні мінімальні – навіть на гірші умови життя», – зауважує він.

Крім того, закон дозволяє й диференціацію орендної плати в межах одного орендного будинку. Так, плата за кімнати з аналогічними характеристиками, що розміщені в одному будинку, може відрізнятися більш ніж на 20%, і від яких критеріїв – поверху, стану ремонту – відштовхуватиметься орендар, можна тільки припускати.

Є нюанси й із порядком передачі житла в оренду. Власник повинен на своєму веб-сайті та в місцевій пресі повідомити про конкурс на право оренди, і, по завершенні 10 днів, укласти договір з переможцем. «Тут потрібно розуміти, що з точки зору реалій, в яких ми живемо, зацікавлені люди можуть й не побачити оголошення, а власник зробить все, щоб житло отримали ті, хто йому потрібен. А якщо буде подана лише одна заявка, конкурс не проводитиметься взагалі і договір оренди просто укладуть з цим заявником», – зазначає спеціаліст.

Стосовно питання власності, то орендний будинок може належати як державі та громаді, так і приватному інвесторові. Причому важливо, що законопроект не врегульовує правовий статус, до прикладу, реконструйованого будинку. Так, якщо він перебуває у комунальній власності, а реконструкцію зроблено за рахунок інвестора, логічним є питання: кому належатиме результат праці?

«Це немаловажно, адже орендні будинки стануть дуже ласим шматком. Їхні власники зможуть отримувати не те, що прибутки, а надприбутки, зокрема й завдяки тому, що з них знімається цілий ряд витрат, які несуть інші власники офісних центрів. Так, їм дозволяють не сплачувати податок за пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту; вони безкоштовно отримають доступ до інженерних мереж для будівництва, реконструкції та подальшої експлуатації будинку; нададуть суттєву знижку на приєднання електроустановок; земельну ділянку для будівництва орендного будинку отримають в постійне користування на безоплатній основі», – розповідає Вігірінський.

Більше того, як вказує спеціаліст, незрозуміле питання з місцями виділення земельних ділянок. Адже це можуть бути як гетто на межі населеного пункту, так і ділянки в центрі населеного пункту, де вартість оренди нежитлових приміщень є вкрай цікавим бізнесом. Крім того, варто розуміти карту орендних будинків, які будуть утворені внаслідок реконструкції, адже вони можуть займати місця в історичних частинах міст.

У цілому, за прогнозом фахівця, інвестор може розраховувати на дуже прибутковий бізнес, який окупиться вже за п’ять–десять років.

У відповідь на питання, хто ж може виявитися таким інвестором, Вігірінський припускає: «Держава та органи місцевого самоврядування на сьогодні такі проекти зможуть реалізовувати виключно за рахунок міжнародної допомоги, а з поточними кредитними рейтингами країни протягом найближчих двох–трьох років шанси на це зменшуються. Іноземні інвестори? А ось тут найцікавіше. Адже міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Геннадій Зубко навесні цього року анонсував переговори з китайськими інвесторами стосовно отримання довгострокової позики в сумі $ 15 млрд на будівництво житла. Зважаючи на те, що відповідний законопроект виник через 5–6 місяців після проведення відповідних переговорів, і його ініціатором є саме міністерство, яке очолює Зубко, можна припустити, що він написаний під конкретних інвесторів».

Як резюмує Вігірінський, така сума інвестицій, звісно, є позитивною тенденцією для України, але не факт, що вона призведе до різкого зростання кількості робочих вакансій та збільшення зайнятості населення. Цілком можливо, що за аналогією з японським інвестпроектом щодо модернізації Бортницької станції, китайська компанія CITIC Construction Co., Ltd прийде на наш ринок зі своїми працівниками, які з часом укоріняться в Україні.

Джерело:http://socportal.info/2015/12/10/zako...