Хвилююча земля: з якими проблемами найчастіше стикаються орендатори

Спадщина небіжчиків, дороги в полі, невитребувані паї - найактуальніші земельні проблеми у презентації юриста компанії ОМР Вікторії Кіпріянової. 

Відумерла спадщина

Що таке відумерла спадщина?

Спадщина визнається судом відумерлою:

• у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом;
• усунення їх від права на спадкування;
• неприйняття ними спадщини;
• а також відмови від її прийняття.

Орган місцевого самоврядування (сільська, селищна, міська рада) за місцем відкриття спадщини, після спливу одного року з часу відкриття спадщини (з дати смерті власника), зобов'язаний подати до суду заяву про визнання спадщини відумерлою.

Проблеми, які існують?

1. заяву про визнання спадщини відумерлою має подавати орган місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини, а місцем відкриття спадщини є останнє місце проживання спадкодавця;

2. часто виникають випадки коли місцезнаходження земельної ділянки не співпадає з останнім місцем проживання спадкодавця;

3.  дуже малий відсоток звернень до суду з заявами про визнання спадщини відумерлою:

• недостатній адміністративний ресурс; та
• витрати на судове супроводження.

4. отже приблизно 2 млн. га сільськогосподарських угідь фактично не мають господаря;

5. підприємства-орендарі не мають законної можливості продовжити користування такими землями;

6. використовуються незаконні схеми використання такої землі (договори на управління спадщиною укладаються дуже рідко).   

Дії підприємств-орендарів в таких випадках

• Продовжують використовувати землю та чекають спадкоємця (ризик самовільного захоплення);

• Укладають угоду з сільською, селищною, міською радою на управління спадщиною. 

Управління спадщиною

Законодавство передбачає, що у випадках необхідності утримання майна померлого в належному стані нотаріус чи місцева рада може укласти договір на управління спадщиною.
Такий договір дозволяє використовувати землю. Агро компанія платить місцевій раді плату за виконання функцій управління майном (аналог орендної плати) і в цей самий момент має право на винагороду у вигляді врожаю.

• Укладається у письмовій формі.
• Підлягає реєстрації в сільській раді за аналогією з паями.

Укладання таких договорів підтверджується практикою та навіть рекомендується земельними органами – Лист Головного управління Держкомзему у Рівненській області № 07-09-60 від 24.09.2012 року.

Недоліки:

• таку землю не можна включати в масив зареєстрованої землі для цілей єдиного податку 4 групи (раніше ФСП);
• відсутній прозорий механізм використання таких земель

Проблеми із спадкоємцями, або як правильно оформити користування земельною ділянкою після смерті орендодавця. 

Виплата орендної плати у випадку смерті орендодавця

До моменту оформлення права власності на відповідну земельну ділянку спадкоємцем орендар зобов’язаний:

• продовжувати нараховувати орендну плату за відповідним зареєстрованим договором оренди.

Фактична сплата суми орендної плати та утримання ПДФО за весь період з часу смерті спадкодавця можуть бути здійснені лише після підтвердження права власності на земельну ділянку новим власником. 

Лист ДФС від 07.09.2015 р. №19077/6/99-99-17-02-01-15
У разі якщо податковим агентом (орендарем) після смерті фізичної особи (орендодавця) за договором оренди землі продовжується нарахування орендної плати, то податковий агент не відображає відомості про нараховані суми орендної плати у податковому розрахунку форми №1ДФ, оскільки відсутній суб'єкт, на користь якого проводиться таке нарахування.
Разом з цим, у податковому розрахунку форми №1ДФ відображається орендна плата за договором оренди землі, яка нарахована податковим агентом - орендарем на користь спадкоємців, у тому податковому періоді, в якому така сума фактично буде виплачена, із відповідним оподаткуванням та зазначенням суми податку на доходи фізичних осіб, утриманого (перерахованого) до відповідного бюджету.

Невитребувані паї

Оренда невитребуваних паїв

«Невитребуваний пай» або «невитребувана земельна частка (пай)» – терміни, які широко використовують як державні службовці, так і «в народі». От тільки ніде ці терміни не визначені.
У житті «невитребуваними паями» вважають усі ті землі, які опинилися на півдорозі між колишньою колективною власністю КСП та приватними земельними ділянками колишніх пайовиків (колишніх членів КСП).

Таких земель є всього два різновиди:

• невитребувані паї – землі, на які не було видано Сертифікати.

• невитребувані паї – земельні ділянки, визначені в натурі, на які не оформлене право власності існуючих власників Сертифікатів. Інша назва – невитребувані земельні ділянки.
   

До категорії «невитребуваних паїв» також іноді відносять земельні ділянки, на які були видані Сертифікати, але їх власники померли, а спадкоємці не прийняли спадщину (відсутні спадкоємці, відмовились від спадщини, не встигли прийняти спадщину).

Відповідно до статті 13 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв):
 Нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначеннямна строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.

АЛЕ:

1. Законодавством не передбачена процедура реєстрації права оренди таких невитребуваних паїв;

2. Орендарі таких земель не можуть їх включити в зареєстрований земельний банк для цілей єдиного податку 4 групи;

3. .В прокуратури часто виникають питання щодо законності використання таких земель.

Проектні польові дороги

Оренда земельних ділянок під польовими дорогами
польові дороги  

Які бувають польові дороги? 
Формально польові дороги належать до комунальної або державної власності (юридично в колективній). А отже, їх оренда підпадає під порядок надання в оренду земель державної або комунальної власності, що вимагає проведення аукціону.
Орендувати такі ділянки проблематично. Не використовувати – також. Тому у переважній більшості випадків їх використовують без оформлення договорів оренди, а відповідно – безоплатно.

Проблеми, які існують в сфері використання польових доріг

• невизначений правовий статус проектних польових доріг та їх форма власності;
• практично всі проектні польові дороги розорані;
• орендарі земельного масиву незаконно обробляють земельні ділянки під проектними польовими дорогами;
• органи державного контролю та нагляду притягують до відповідальності орендарів, які розорюють проектні польові дороги без належної правової підстави;
• відсутня законодавча процедура, яка б передбачала можливість орендувати відповідні земельні ділянки, які знаходяться під проектними польовими дорогами;
• у орендарів виникають проблеми з податковою у зв'язку із наявністю земель, які належним чином не оформленні.

Варіанти поведінки у разі претензій контролюючих органів

• Боротися – нехай доводять наявність доріг, їх межі та розмір земельної ділянки, яка відведена під польові дороги.
• Погодитися – на цей момент укладання договору є неможливим із-за необхідності аукціону. Варіант виходу із ситуації – сплачувати шкоду заподіяну самовільним зайняттям земельної ділянки у відповідності до Постанови КМУ № 963.

Державна реєстрація права оренди на землю

Проблеми, які існують в сфері державної реєстрації права оренди

• понад 90% агропідприємств обґрунтовано вважають, що державна реєстрація права оренди на землі сільськогосподарського призначення є однією із найбільших проблем, яка перешкоджає ефективному землекористуванню;
• державні реєстратори не приймають за один день більше 5-15 заяв на реєстрацію;
• державні реєстратори не дотримуються строків державної реєстрації прав оренди;
• вартість реєстрації права оренди через нотаріусів складає від 700 до 1000 грн. за один договір;
• у сільськогосподарських виробників виникають проблеми з податковою, у зв'язку із недотриманням вимоги щодо зареєстрованих прав оренди для цілей ЄП 4 групи.

Договірні альтернативи оренди землі

• договори спільної діяльності;
• інвестиційні договори;
• договори послуг (розподілу врожаю, послуг з обробітку та спільного обробітку землі);
• договори емфітевзису;
• договори суперфіцію.

​Зміст договору

За цими договорами сторони домовляються спільно вести певну (зазвичай господарську) діяльність. Внеском однієї зі сторін – є право користування цією земельною ділянкою, внеском іншого – обробіток такої земельної ділянки.

Ризики:

• Юридичні. Законодавство не дає чіткої відповіді на питання, чи можуть орендарі державних або комунальних земель передавати право на їх використання як внесок до спільної діяльності.
• Податкові. Згідно з податковим законодавством спільна діяльність не надасть статус платника єдиного податку 4 групи.

Інвестиційні договори

Інвестиційні договори передбачають право однієї сторони–інвестора вкладати гроші у розвиток проекту на тій чи іншій земельній ділянці, яка знаходиться у користуванні або у власності іншої сторони. При цьому сторона-отримувач інвестиції продовжує формально здійснювати всі повноваження щодо володіння та користування земельною ділянкою.

Ризики:

• проблеми з передачею права власності на врожай;
• негативне відношення до таких договорів;
• відсутність можливості державних органів використовувати такий договір.

Договори розподілу врожаю, послуг з обробітку та спільного обробітку землі

Зміст договорів
Спільним для всіх цих договорів є те, що землевласник або землекористувач виступає замовником послуг з обробітку належної йому на праві власності, оренди або користування земельної ділянки. Послуги надає інша сторона за договором. Оплата здійснюється частиною вирощеного і зібраного врожаю та/або частково грошима (від продажу того ж таки вирощеного і зібраного врожаю).

Перевагами цього виду договорів є відсутність необхідності будь-якої державної реєстрації або іншого отримання дозволів від державних органів.

Обмеження на використання таких договорів

Податкова не завжди визнає продукцію, отриману за такими договорами, як продукцією власного сільськогосподарського виробництва для цілей сплати ЄП 4 групи.
 

Інші види землекористування – вічно проблемне постійне користування, сервітути, суперфіції та емфітевзиси – де і коли застосовуємо, підводне каміння.

• Постійне користування
• Сервітут
• Емфітевзис
• Суперфіцій

Постійне користування

• користування земельною ділянкою без обмеження у часі;
• документ, що підтверджує наявність у особи права постійного користування земельною ділянкою є Державний акт на право постійного користування землею;
• стосується лише земель державної та комунальної власності;
• таке право може надаватися лише обмеженому колу осіб;
• право постійного користування припиняється лише у випадках передбачених законодавством;
• такі земельні ділянки не можуть бути передані в оренду або в суборенду.

Земельний сервітут

• право проходити або проїжджати на велосипеді;
• право проїжджати на транспортному засобі наявним шляхом;
• право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;
• право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;
• обмеження або заборона забудови в цілому або певні види забудови;
• обмеження насаджень;
• обмеження господарського використання земельної ділянки тощо.

Особливості земельного сервітуту

• земельний сервітут може бути встановлено як на добровільних засадах (наприклад, шляхом укладення договору земельного сервітуту, сервітуту за спадщиною), так і в примусовому порядку (на підставі рішення суду);
• земельний сервітут обов’язково реєструється шляхом внесення відомостей до Поземельної книги;
• передача земельної ділянки в оренду або її відчуження не впливає на земельні сервітути, встановлені щодо неї.

Суперфіцій та емфітевзис

Суперфіцій -  це право користуватися чужою земельною ділянкою для забудови.

Емфітевзис - це право користуватися чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

• виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для відповідних потреб;
• підлягає обов'язковій реєстрації;
• відсутні вимоги, як до договору оренди (істотні умови,  максимальний строк оренди, мінімальна орендна плата).

Презентація була оприлюднена на конференції "Агробізнес-погляд через призму сьогодення", яка відбулася 27 жовтня 2015 року в рамках виставки Інтерагрокомплекс 2015.

Джерело: http://agravery.com/uk/posts/show/hvi...