Спадщина небіжчиків, дороги в полі, невитребувані паї - найактуальніші земельні проблеми у презентації юриста компанії ОМР Вікторії Кіпріянової.
Спадщина визнається судом відумерлою:
Орган місцевого самоврядування (сільська, селищна, міська рада) за місцем відкриття спадщини, після спливу одного року з часу відкриття спадщини (з дати смерті власника), зобов'язаний подати до суду заяву про визнання спадщини відумерлою.
Проблеми, які існують?
1. заяву про визнання спадщини відумерлою має подавати орган місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини, а місцем відкриття спадщини є останнє місце проживання спадкодавця;
2. часто виникають випадки коли місцезнаходження земельної ділянки не співпадає з останнім місцем проживання спадкодавця;
3. дуже малий відсоток звернень до суду з заявами про визнання спадщини відумерлою:
4. отже приблизно 2 млн. га сільськогосподарських угідь фактично не мають господаря;
5. підприємства-орендарі не мають законної можливості продовжити користування такими землями;
6. використовуються незаконні схеми використання такої землі (договори на управління спадщиною укладаються дуже рідко).
Дії підприємств-орендарів в таких випадках
Управління спадщиною
Законодавство передбачає, що у випадках необхідності утримання майна померлого в належному стані нотаріус чи місцева рада може укласти договір на управління спадщиною.
Такий договір дозволяє використовувати землю. Агро компанія платить місцевій раді плату за виконання функцій управління майном (аналог орендної плати) і в цей самий момент має право на винагороду у вигляді врожаю.
Укладання таких договорів підтверджується практикою та навіть рекомендується земельними органами – Лист Головного управління Держкомзему у Рівненській області № 07-09-60 від 24.09.2012 року.
Недоліки:
Проблеми із спадкоємцями, або як правильно оформити користування земельною ділянкою після смерті орендодавця.
Виплата орендної плати у випадку смерті орендодавця
До моменту оформлення права власності на відповідну земельну ділянку спадкоємцем орендар зобов’язаний:
Фактична сплата суми орендної плати та утримання ПДФО за весь період з часу смерті спадкодавця можуть бути здійснені лише після підтвердження права власності на земельну ділянку новим власником.
Лист ДФС від 07.09.2015 р. №19077/6/99-99-17-02-01-15
У разі якщо податковим агентом (орендарем) після смерті фізичної особи (орендодавця) за договором оренди землі продовжується нарахування орендної плати, то податковий агент не відображає відомості про нараховані суми орендної плати у податковому розрахунку форми №1ДФ, оскільки відсутній суб'єкт, на користь якого проводиться таке нарахування.
Разом з цим, у податковому розрахунку форми №1ДФ відображається орендна плата за договором оренди землі, яка нарахована податковим агентом - орендарем на користь спадкоємців, у тому податковому періоді, в якому така сума фактично буде виплачена, із відповідним оподаткуванням та зазначенням суми податку на доходи фізичних осіб, утриманого (перерахованого) до відповідного бюджету.
Оренда невитребуваних паїв
«Невитребуваний пай» або «невитребувана земельна частка (пай)» – терміни, які широко використовують як державні службовці, так і «в народі». От тільки ніде ці терміни не визначені.
У житті «невитребуваними паями» вважають усі ті землі, які опинилися на півдорозі між колишньою колективною власністю КСП та приватними земельними ділянками колишніх пайовиків (колишніх членів КСП).
Таких земель є всього два різновиди:
невитребувані паї – землі, на які не було видано Сертифікати.
невитребувані паї – земельні ділянки, визначені в натурі, на які не оформлене право власності існуючих власників Сертифікатів. Інша назва – невитребувані земельні ділянки.
До категорії «невитребуваних паїв» також іноді відносять земельні ділянки, на які були видані Сертифікати, але їх власники померли, а спадкоємці не прийняли спадщину (відсутні спадкоємці, відмовились від спадщини, не встигли прийняти спадщину).
Відповідно до статті 13 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв):
Нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначеннямна строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.
Законодавством не передбачена процедура реєстрації права оренди таких невитребуваних паїв;
Орендарі таких земель не можуть їх включити в зареєстрований земельний банк для цілей єдиного податку 4 групи;
.В прокуратури часто виникають питання щодо законності використання таких земель.
Оренда земельних ділянок під польовими дорогами
польові дороги
Які бувають польові дороги?
Формально польові дороги належать до комунальної або державної власності (юридично в колективній). А отже, їх оренда підпадає під порядок надання в оренду земель державної або комунальної власності, що вимагає проведення аукціону.
Орендувати такі ділянки проблематично. Не використовувати – також. Тому у переважній більшості випадків їх використовують без оформлення договорів оренди, а відповідно – безоплатно.
Проблеми, які існують в сфері використання польових доріг
Варіанти поведінки у разі претензій контролюючих органів
Проблеми, які існують в сфері державної реєстрації права оренди
Договірні альтернативи оренди землі
Зміст договору
За цими договорами сторони домовляються спільно вести певну (зазвичай господарську) діяльність. Внеском однієї зі сторін – є право користування цією земельною ділянкою, внеском іншого – обробіток такої земельної ділянки.
Ризики:
Інвестиційні договори
Інвестиційні договори передбачають право однієї сторони–інвестора вкладати гроші у розвиток проекту на тій чи іншій земельній ділянці, яка знаходиться у користуванні або у власності іншої сторони. При цьому сторона-отримувач інвестиції продовжує формально здійснювати всі повноваження щодо володіння та користування земельною ділянкою.
Ризики:
Договори розподілу врожаю, послуг з обробітку та спільного обробітку землі
Зміст договорів
Спільним для всіх цих договорів є те, що землевласник або землекористувач виступає замовником послуг з обробітку належної йому на праві власності, оренди або користування земельної ділянки. Послуги надає інша сторона за договором. Оплата здійснюється частиною вирощеного і зібраного врожаю та/або частково грошима (від продажу того ж таки вирощеного і зібраного врожаю).
Перевагами цього виду договорів є відсутність необхідності будь-якої державної реєстрації або іншого отримання дозволів від державних органів.
Обмеження на використання таких договорів
Податкова не завжди визнає продукцію, отриману за такими договорами, як продукцією власного сільськогосподарського виробництва для цілей сплати ЄП 4 групи.
Постійне користування
Земельний сервітут
Особливості земельного сервітуту
Суперфіцій та емфітевзис
Суперфіцій - це право користуватися чужою земельною ділянкою для забудови.
Емфітевзис - це право користуватися чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Презентація була оприлюднена на конференції "Агробізнес-погляд через призму сьогодення", яка відбулася 27 жовтня 2015 року в рамках виставки Інтерагрокомплекс 2015.
Джерело: http://agravery.com/uk/posts/show/hvi...