П'ять концепцій ринку землі: який економічний ефект вони генерують

26.09.2016 163 0 0

Неуклонно приближается 1 января 2017 года - дата снятия моратория на продажу аграрных земель.

В связи с этим в обществе активизируется дискуссия о возможности появления в Украине рынка земли.

Вскоре, после внесения в парламент проекта об обороте земель, принятие которого является условием отмены ограничений, прогнозируется радикальное усиление этой дискуссии.

Такое повышенное внимание к земельной реформе понятно и оправдано.

Государство, границы которого не раз перекраивались, и которое в 21 веке вновь оказалось перед угрозой потери части территории, не может относиться к вопросу распоряжениями землями легкомысленно.

Усиливает напряжение рост удельного веса сельскохозяйственной продукции в экспортной выручке. В первом полугодии 2016 года она достигла 31,4% от общего объема экспортных поступлений.

Это делает сохранение темпов развития агропромышленного комплекса гарантом стабильности макроэкономических показателей Украины, в частности, курса национальной валюты. К тому же, земля - это сакральная категория для украинцев.

Такие сложные начальные условия выдвигают высокие требования к уровню экспертизы и компетенции законодателей, чтобы сбалансировать интересы всех стейкхолдеров при проведении реформы. К этому времени качество дискуссии, которую сопровождает поиск оптимальной модели рынка, сложно было назвать высоким.

Ее участники оперируют лозунгами и призывами вместо того, чтобы обратиться к цифрам и фактам, проанализировать плюсы и минусы каждого варианта земельной реформы, их экономический эффект и принять решение, исходя из баланса этих факторов.

Рисковые составляющие имеет каждая концепция рынка земли.

Часть из них относительно легко нивелируется, другие угрожают необратимыми последствиями, которые нужно обойти или учесть и компенсировать. Но худший, по моему мнению, сценарий - сохранение статус-кво, в рамках которого ограничены права 6,9 млн граждан, которые не могут распорядиться своей собственностью.

Вариант 1. Продление моратория на длительный, до 2022 года, или неопределенный срок. Авторство - народные депутаты.

Риски	Позитив
Усиление лендлордизации агропромышленного комплекса. Ограничение конституционных прав дольщиков на фоне дальнейшего сокращения их количества. Истощение почв из-за применения интенсивных технологий и перегрузки севооборотов высокомаржинальных культурами, в первую очередь подсолнечником. Отсутствие инвестиционных проектов с длинным циклом производства или инвестиционно емких, в первую очередь в животноводстве, органическом растениеводстве. Отсутствие драйверов роста стоимости земельных участков и доходов владельцев паев.	Стабильность устойчивой модели сельского хозяйства Украины. Увеличение вала зерновых через доступ крупных игроков к современным технологиям и высокой эффективности крупнотоварного производства. Стабильные поступления экспортной аграрной выручки.
Эффект для экономики	Отсутствует *
Альтернативная стоимость	-69 млрд долл**

* Эффект для экономики рассчитан как общий прирост капитализации сельскохозяйственных земель до 2022 года в результате принятия законопроектов, регулирующих данный вариант развития земельной реформы.

Например, рост цен на землю от 1100 долл до 1375 долл в первый год после отмены моратория приведет к приросту капитализации всех земель страны на 11, 4 млрд долл.

** Разница между экономическим эффектом данного и наиболее оптимального варианта 3.

В расчетах принимается стартовая цена земли 1100 долл за га (стоимость годовой аренды, умноженная на 30 лет - продолжительность активной фазы одного поколения).

Вариант 2. Продление моратория на короткий срок, до 2018 года.

Авторство - народные депутаты.

Риски	Позитив
Усиление проблем отрасли. Использование отсрочки крупными игроками для перегруппировки активов и/или перезаключения договоров с целью выведения земельного банка из обращения после запуска рынка. Применение интенсивных технологий для максимизации прибыли накануне запуска рынка и ухудшения состояния почв.	Возможность подготовить компромиссный вариант земельной реформы с учетом стейкхолдеров в ходе профессиональной дискуссии. Снижение риска длительной консервации текущей модели в АПК. Высокие шансы на принятие законопроектов, учитывая стабильность персонального состава в руководстве исполнительной и законодательной ветвей власти.
Эффект для экономики	66 млрд долл*
Альтернативная стоимость	-3,3 млрд долл

* При переходе к третьему варианту с 2019

Вариант 3. Поэтапный запуск рынка земли с продажей на первом этапе части государственного земельного банка.

Авторство - Госгеокадастр.

Риски*	Позитив
Усиление лендлордизации. Земельный рейдерство из-за отсутствия правил консолидации земельных участков. Спекуляции земельными участками. Сокращение аграрного производства в случае массовой скупки непрофильными игроками с целью перепродажи.	Разблокирования рынка, введение в экономический оборот нового актива. Обеспечение реализации конституционных прав 6900000 дольщиков. Рост цены на земельные участки на 25% в первые три года после запуска рынка. Рост урожайности более чем на 30% в первые два года. Развитие фермерства благодаря большей мобильности по сравнению с крупными игроками при конкуренции за земельные участки. Прозрачный механизм формирования ориентировочной локальной цены на открытых аукционах.
Эфект для экономики до 2022 года	+69,3 млрд долл
Альтернативная стоимость	Не рассчитывается, этот вариант оптимален

* В случае непродуманного запуска

Вариант 4. Запуск рынка земли в формате продажи прав аренды.

Авторство - Минагропрод.

Риски	Позитив
Отсутствие фундаментальных драйверов роста цены и стимулов для повышения эффективности агропроизводства. Приближение формата права аренды к эмфитевзиса и в значительной степени дублирования действующего механизма. Использование скупки прав аренды больших массивов земли в гибридной войне. Требование со стороны банков в дополнение к праву аренды твердых залогов к отработке практики, в том числе судебной. Риск отсутствия реального рынка через создание квази-товара. В 2013-2015 годах количество заключенных договоров эмфитевзиса относительно договоров аренды составляла 2,26%. Итак, аренда и эмфитевзис не используются для перепродажи. Сохранение и усиление лендлордизации.	Появление нового вида банковского залога. Возможность привлечения в АПК дополнительных финансовых ресурсов. Появление новой бизнес-ниши посредников и агентов по сопровождению сделок купли-продажи прав аренды. Незначительный рост налоговых поступлений от проведенных сделок. Высокие шансы на принятие парламентом.
Эфект для экономики до 2022 года*	+33млрд долл
Альтернативная стоимость	-37 млрд долл

* Экономический эффект обусловлен уничтожением коррупционной составляющей в цене на землю. При проведении электронных аукционов по технологии blockchain часть цены, которую покупатели оставляли у глав сельсоветов, теперь будет поступать владельцу земли.

Вариант 5. Продление моратория с одновременным развитием механизма эмфитевзиса. Авторство - народные депутаты.

Риски	Позитив
Лишение значительного количества сельских жителей основного средства производства, не компенсируется разовым вливанием средств на этапе заключения договора. Реализация сценария "скрытой продажи". Уменьшение поступлений в местные бюджеты из-за отсутствия минимальных нормативов сроков аренды и арендных ставок. Сомнительная позиция банков по таким договорам как к залогу, в первую очередь - из-за сложности оценки актива. Дискриминация прав дольщиков при заключении договоров из-за низкой осведомленности об особенностях механизма эмфитевзиса, в частности, из-за его неразвитость.	Операции с землей концентрируются только в частном секторе, без вмешательства государства, отношения сторон и динамика цен регулируются "невидимой рукой рынка". Возможность внесения договоров эмфитевзиса в уставный капитал. Более гибкий по сравнению с арендой, формат договора и взаимоотношений сторон.
Эфект для экономики*	+33млрд долл
Альтернативная стоимость	-37 млрд долл

* Экономический эффект равен эффекту от запуска рынка арендных прав.

Основное различие между ними - возможность занижения цены в контракте для уклонения от налогообложения будет нивелирована благодаря электронным аукционам.

Одновременное функционирование тысяч анонимных покупателей и продавцов не оставит технологической возможности договориться с собственником земли.

Как видите, парламентариям есть из чего выбирать. Оптимальный вариант очевиден, учитывая максимальный экономический эффект, который он генерирует. Впрочем, я не призываю отталкиваться от одной только сухой цифры, хотя и ее можно не учитывать.

В основе модели земельной реформы должны быть защита интересов дольщиков, выравнивание условий ведения бизнеса для игроков различного масштаба, обеспечение развития сельских территорий и при этом - сохранение высоких показателей аграрного производства и экспорта сельскохозяйственной продукции.

Однако самое главное - реформа должна дать очевидный ответ на вопрос: допустимо ли в 21 веке держать в центре Европы 7 млн человек в условиях, приближенных к крепостному праву.

Источник: http://www.epravda.com.ua/columns/201...

земля АПК аграрії ринок земель