Пять концепций рынка земли: какой экономический эффект они генерируют
26.09.2016 164 0 0
Неуклонно приближается 1 января 2017 года - дата снятия моратория на продажу аграрных земель.
В связи с этим в обществе активизируется дискуссия о возможности появления в Украине рынка земли.
Вскоре, после внесения в парламент проекта об обороте земель, принятие которого является условием отмены ограничений, прогнозируется радикальное усиление этой дискуссии.
Такое повышенное внимание к земельной реформе понятно и оправдано.
Государство, границы которого не раз перекраивались, и которое в 21 веке вновь оказалось перед угрозой потери части территории, не может относиться к вопросу распоряжениями землями легкомысленно.
Усиливает напряжение рост удельного веса сельскохозяйственной продукции в экспортной выручке. В первом полугодии 2016 года она достигла 31,4% от общего объема экспортных поступлений.
Это делает сохранение темпов развития агропромышленного комплекса гарантом стабильности макроэкономических показателей Украины, в частности, курса национальной валюты. К тому же, земля - это сакральная категория для украинцев.
Такие сложные начальные условия выдвигают высокие требования к уровню экспертизы и компетенции законодателей, чтобы сбалансировать интересы всех стейкхолдеров при проведении реформы. К этому времени качество дискуссии, которую сопровождает поиск оптимальной модели рынка, сложно было назвать высоким.
Ее участники оперируют лозунгами и призывами вместо того, чтобы обратиться к цифрам и фактам, проанализировать плюсы и минусы каждого варианта земельной реформы, их экономический эффект и принять решение, исходя из баланса этих факторов.
Рисковые составляющие имеет каждая концепция рынка земли.
Часть из них относительно легко нивелируется, другие угрожают необратимыми последствиями, которые нужно обойти или учесть и компенсировать. Но худший, по моему мнению, сценарий - сохранение статус-кво, в рамках которого ограничены права 6,9 млн граждан, которые не могут распорядиться своей собственностью.
Вариант 1. Продление моратория на длительный, до 2022 года, или неопределенный срок. Авторство - народные депутаты.
Риски |
Позитив |
Усиление лендлордизации агропромышленного комплекса.
Ограничение конституционных прав дольщиков на фоне дальнейшего сокращения их количества.
Истощение почв из-за применения интенсивных технологий и перегрузки севооборотов высокомаржинальных культурами, в первую очередь подсолнечником.
Отсутствие инвестиционных проектов с длинным циклом производства или инвестиционно емких, в первую очередь в животноводстве, органическом растениеводстве.
Отсутствие драйверов роста стоимости земельных участков и доходов владельцев паев. |
Стабильность устойчивой модели сельского хозяйства Украины.
Увеличение вала зерновых через доступ крупных игроков к современным технологиям и высокой эффективности крупнотоварного производства.
Стабильные поступления экспортной аграрной выручки. |
Эффект для экономики |
Отсутствует * |
Альтернативная стоимость |
-69 млрд долл** |
* Эффект для экономики рассчитан как общий прирост капитализации сельскохозяйственных земель до 2022 года в результате принятия законопроектов, регулирующих данный вариант развития земельной реформы.
Например, рост цен на землю от 1100 долл до 1375 долл в первый год после отмены моратория приведет к приросту капитализации всех земель страны на 11, 4 млрд долл.
** Разница между экономическим эффектом данного и наиболее оптимального варианта 3.
В расчетах принимается стартовая цена земли 1100 долл за га (стоимость годовой аренды, умноженная на 30 лет - продолжительность активной фазы одного поколения).
Вариант 2. Продление моратория на короткий срок, до 2018 года.
Авторство - народные депутаты.
Риски |
Позитив |
Усиление проблем отрасли.
Использование отсрочки крупными игроками для перегруппировки активов и/или перезаключения договоров с целью выведения земельного банка из обращения после запуска рынка.
Применение интенсивных технологий для максимизации прибыли накануне запуска рынка и ухудшения состояния почв. |
Возможность подготовить компромиссный вариант земельной реформы с учетом стейкхолдеров в ходе профессиональной дискуссии.
Снижение риска длительной консервации текущей модели в АПК.
Высокие шансы на принятие законопроектов, учитывая стабильность персонального состава в руководстве исполнительной и законодательной ветвей власти. |
Эффект для экономики |
66 млрд долл* |
Альтернативная стоимость |
-3,3 млрд долл |
* При переходе к третьему варианту с 2019
Вариант 3. Поэтапный запуск рынка земли с продажей на первом этапе части государственного земельного банка.
Авторство - Госгеокадастр.
Риски* |
Позитив |
Усиление лендлордизации.
Земельный рейдерство из-за отсутствия правил консолидации земельных участков.
Спекуляции земельными участками.
Сокращение аграрного производства в случае массовой скупки непрофильными игроками с целью перепродажи. |
Разблокирования рынка, введение в экономический оборот нового актива.
Обеспечение реализации конституционных прав 6900000 дольщиков.
Рост цены на земельные участки на 25% в первые три года после запуска рынка.
Рост урожайности более чем на 30% в первые два года.
Развитие фермерства благодаря большей мобильности по сравнению с крупными игроками при конкуренции за земельные участки.
Прозрачный механизм формирования ориентировочной локальной цены на открытых аукционах. |
Эфект для экономики до 2022 года |
+69,3 млрд долл |
Альтернативная стоимость |
Не рассчитывается, этот вариант оптимален |
* В случае непродуманного запуска
Вариант 4. Запуск рынка земли в формате продажи прав аренды.
Авторство - Минагропрод.
Риски |
Позитив |
Отсутствие фундаментальных драйверов роста цены и стимулов для повышения эффективности агропроизводства.
Приближение формата права аренды к эмфитевзиса и в значительной степени дублирования действующего механизма.
Использование скупки прав аренды больших массивов земли в гибридной войне.
Требование со стороны банков в дополнение к праву аренды твердых залогов к отработке практики, в том числе судебной.
Риск отсутствия реального рынка через создание квази-товара. В 2013-2015 годах количество заключенных договоров эмфитевзиса относительно договоров аренды составляла 2,26%. Итак, аренда и эмфитевзис не используются для перепродажи.
Сохранение и усиление лендлордизации. |
Появление нового вида банковского залога.
Возможность привлечения в АПК дополнительных финансовых ресурсов.
Появление новой бизнес-ниши посредников и агентов по сопровождению сделок купли-продажи прав аренды.
Незначительный рост налоговых поступлений от проведенных сделок.
Высокие шансы на принятие парламентом. |
Эфект для экономики до 2022 года* |
+33млрд долл |
Альтернативная стоимость |
-37 млрд долл |
* Экономический эффект обусловлен уничтожением коррупционной составляющей в цене на землю. При проведении электронных аукционов по технологии blockchain часть цены, которую покупатели оставляли у глав сельсоветов, теперь будет поступать владельцу земли.
Вариант 5. Продление моратория с одновременным развитием механизма эмфитевзиса. Авторство - народные депутаты.
Риски |
Позитив |
Лишение значительного количества сельских жителей основного средства производства, не компенсируется разовым вливанием средств на этапе заключения договора.
Реализация сценария "скрытой продажи". Уменьшение поступлений в местные бюджеты из-за отсутствия минимальных нормативов сроков аренды и арендных ставок.
Сомнительная позиция банков по таким договорам как к залогу, в первую очередь - из-за сложности оценки актива.
Дискриминация прав дольщиков при заключении договоров из-за низкой осведомленности об особенностях механизма эмфитевзиса, в частности, из-за его неразвитость. |
Операции с землей концентрируются только в частном секторе, без вмешательства государства, отношения сторон и динамика цен регулируются "невидимой рукой рынка".
Возможность внесения договоров эмфитевзиса в уставный капитал.
Более гибкий по сравнению с арендой, формат договора и взаимоотношений сторон. |
Эфект для экономики* |
+33млрд долл |
Альтернативная стоимость |
-37 млрд долл |
* Экономический эффект равен эффекту от запуска рынка арендных прав.
Основное различие между ними - возможность занижения цены в контракте для уклонения от налогообложения будет нивелирована благодаря электронным аукционам.
Одновременное функционирование тысяч анонимных покупателей и продавцов не оставит технологической возможности договориться с собственником земли.
Как видите, парламентариям есть из чего выбирать. Оптимальный вариант очевиден, учитывая максимальный экономический эффект, который он генерирует. Впрочем, я не призываю отталкиваться от одной только сухой цифры, хотя и ее можно не учитывать.
В основе модели земельной реформы должны быть защита интересов дольщиков, выравнивание условий ведения бизнеса для игроков различного масштаба, обеспечение развития сельских территорий и при этом - сохранение высоких показателей аграрного производства и экспорта сельскохозяйственной продукции.
Однако самое главное - реформа должна дать очевидный ответ на вопрос: допустимо ли в 21 веке держать в центре Европы 7 млн человек в условиях, приближенных к крепостному праву.
Источник: http://www.epravda.com.ua/columns/201...
Комментарии к материалу