Оцінка нерухомості для цілей оподаткування фізосіб: що важливо знати

Зобов'язання проведення оцінки майна встановлено ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності» від 12.07.2001 р. № 2658-ІІІ (далі − Закон про оцінку). Найбільш частим випадком проведення оцінки для фізосіб є оподаткування майна. У яких випадках необхідна оцінка нерухомості і хто має право її здійснювати − спробуємо розібратися далі.

Визначення оціночної вартості

В усіх випадках переходу права власності на об'єкт нерухомості, крім випадку успадкування членами сім'ї спадкодавця першого ступеня споріднення, необхідно визначити оціночну вартість об'єкта нерухомості, оскільки, згідно з п. 172.3 ст. 172 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. за № 2755-VІ (далі − ПКУ), дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається на основі ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.

При оподаткуванні доходу від продажу об'єктів нерухомого майна відбувається порівняння ціни та вартості з метою визначення бази оподаткування на дохід фізичної особи від продажу нерухомого майна. За результатами такого порівняння оціночна вартість використовується як база оподаткування тільки у випадку перевищення нею ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Тобто діє принцип «використовуй те, що більше».

Хто має право проводити оцінку?

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Про проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» від 21 серпня 2014 року № 358 (далі − Постанова № 358) оцінка об'єкта для цілей оподаткування здійснюється виключно суб'єктами оціночної діяльності, які відповідають вимогам Закону про оцінку. Така відповідність підтверджується чинним сертифікатом суб'єкта оціночної діяльності, виданого Фондом державного майна України, та наявністю відомостей про таку особу в Державному реєстрі оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності.

Суб'єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель, у свою чергу, повинні відповідати критеріям, що пред'являються до них ст. 6 Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р. № 1378-ІV.

Оцінка майна

Оцінка майна проводиться на підставі договору на проведення оцінки майна, укладеного між суб'єктом оціночної діяльності та замовником оцінки і встановлює ціну на послуги з оцінки. Замовниками можуть бути виключно особи, яким зазначене майно належить або перебуває у них на законних підставах, а також ті, хто замовляє оцінку майна за дорученням зазначених осіб.

Для проведення оцінки нерухомого майна оцінки замовник передає суб'єкту оціночної діяльності наступні документи:

1. Документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно (договір купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтво про право власності, рішення суду, державний акт про право власності на земельну ділянку тощо);

2. Технічний паспорт на нерухоме майно;

3. Паспорт власника (для укладення договору на проведення оцінки та перевірки правомочності замовлення оцінки).

Інформація, яку повинен містити звіт про оцінку

Інформація зі звіту про оцінку майна, звіту про експертну грошову оцінку земельних ділянок, складеного для цілей оподаткування, вноситься безперешкодно і безкоштовно в єдину базу даних звітів про оцінку за формою, встановленою Фондом державного майна України. Ця норма має обов'язковий характер у відповідності з п. 1 Постанови № 358. Крім того, така форма з унікальним номером є доповненням до звіту і використовується нотаріусом для перевірки факту внесення інформації зі звіту про оцінку майна в єдину базу звітів. Тому замовники оцінки при прийомі послуг повинні переконатися в тому, що до звіту про оцінку майна додається додаток до звіту.

Однією з визначальних характеристик звіту про оцінку є строк його дії. У більшості випадків оцінювач зазначає таку інформацію в самому документі, зокрема, у висновку про вартість об'єкта оцінки. Однак, відповідно до п. 1 Постанови № 358, строк дії звіту про оцінку може становити не більше шести місяців з дати оцінки. Тому замовники повинні чітко зафіксувати в договорі на проведення оцінки майна інформацію про бажану дату оцінки, а також термін дії звіту. Така уважність зробить неможливим закінчення терміну дії звіту до нотаріального посвідчення переходу прав власності на нерухоме майно.

У разі втрати звіту про оцінку є можливість отримати від суб'єкта оціночної діяльності другий примірник, оскільки документи про визначення оціночної вартості об'єкта оцінки зберігаються в архіві суб'єкта оціночної діяльності у паперовій або електронній формі не менше одного року. Отримання другого примірника звіту платне, якщо така можливість прописана у договорі на проведення оцінки.

Якщо замовник оцінки має підстави для невдоволення послугами оцінювача і висновком про вартість майна, він має право ініціювати рецензування звіту про оцінку майна, що передбачено ст. 13 Закону про оцінку.

Джерело: http://devisu.ua/