Емфітевзис від «а» до «я»

Сьогодні українське суспільство переживає чергову хвилю палких дискусій, присвячених проблемі «Відкривати ринок землі в Україні чи ні?». Скасування мораторію чекають не тільки власники земельних часток (паїв), позбавлені права на свій розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, наданого їм Конституцією України, а й Міжнародний валютний фонд.

Прийняття Верховною Радою України закону про обіг земель сільськогосподарського призначення очікувалося до кінця травня 2017 року, однак цього так і не відбулося, тому власникам земельних часток (паїв), які не збираються самостійно обробляти землі, доводиться шукати інші шляхи отримання прибутку від своїх земельних ділянок. На сьогоднішній день єдиною альтернативою договору купівлі - продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення є емфітевзис.

Так що ж таке емфітевзис? Це довгострокове право користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, яке можна заповідати і продавати. Найчастіше власники земельних паїв передають свої земельні ділянки в оренду. Таких близько 90%. Емфітевзис використовують лише одиниці. Все тому, що право емфітевзису практично не знайоме українським громадянам.

У чому ж перевага договору емфітевзису в порівнянні з договором оренди?

Перш за все, в терміні дії договору емфітевзису. В силу норм чинного законодавства України, договір оренди не може бути укладений менш ніж на 7 років і більш ніж на 50 років. У свою чергу, під час укладання договору емфітевзису, сторони абсолютно вільні у визначенні таких строків. Тобто, договір може бути укладений, як на 25 років, так і на 50 років, 100 років і навіть більше. Крім того, договір може бути укладений безстроково, але в цьому випадку сторони зможуть розірвати договір, лише попередивши про це один одного за рік до бажаної дати розірвання.

Друга перевага полягає в розмірі і порядку внесення плати за договором емфітевзису. Якщо для договору оренди встановлені мінімальний і максимальний розміри плати за договором, які прив'язані до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, і повинні бути не менше 3 і не більше 12% від такої нормативної грошової оцінки. Те при визначенні розміру та порядку внесення плати за договором емфітевзису сторони є вільними в їх виборі. Така плата може вноситися як одноразово, так і регулярними платежами. Більш того, власник має право отримати винагороду за укладення такого договору.

При цьому право власності на таку ділянку зберігається за його власником, але користувач може своє право передати в статутний капітал господарського товариства або в заставу. Використання земель сільськогосподарського призначення та прав на них у якості предмета іпотек обмежена лише сферою банківського кредитування.

Законодавство України не містить вимог до форми договору про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), однак, з огляду на положення статей 182, 208, 209 Цивільного Кодексу України та статті 126 Земельного кодексу України, зазначені договори укладаються в письмовій формі та, за домовленістю сторін, можуть бути нотаріально посвідчені.

Договір емфітевзису підлягає обов'язковій державній реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, яка може бути здійснена як органом державної реєстрації, так і нотаріусом.

Варто відзначити, що єдиним документом, який засвідчує право власності на земельну ділянку, є державний акт про прав власності на земельну ділянку, а не земельний сертифікат, який тільки засвідчує право особи на земельну частку (пай) і містить відомості про її вартості та розмірі в умовних кадастрових гектарах.

Необхідно звернути увагу так само на той факт, що речові права на нерухоме майно, в тому числі і право користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно. Тому, для проведення державної реєстрації договору емфітевзису необхідно спочатку провести реєстрацію права власності на цю ділянку.

Необхідно пам'ятати, що Податковим кодексом України заборонена будь-яка уступка грошового зобов'язання або податкового боргу платника податків третім особам, тому емфітевт не має права платити передбачену Податковим кодексом України плату за землю замість власника земельної ділянки (в тому числі і в разі, коли таке положення закріплено в договорі емфітевзису ).

У разі домовленості між сторонами про покладання такого обов'язку на емфітевта, банківські платежі повинні здійснюватися від імені власника земельної ділянки.

Відповідно до норм цивільного законодавства України сторони є вільними у визначенні умов договору емфітевзису. З огляду на таку свободу договору, не виключається можливість передбачити в договорі емфітевзису, або в окремому договорі, переважне право емфітевта на покупку такої земельної ділянки.

Однак, для реалізації даного права за загальним правилом необхідна наявність наступних умов:

1. Зняття мораторію на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

2. Власник земельної ділянки виявляє бажання продати земельну ділянку, яка є предмет договору емфітевзису.

3. емфітевт готовий заплатити ціну, за яку продається земельна ділянка, і погоджується з умовами, на яких продається земельна ділянка.

Крім того, умовами договору можливо передбачити відповідальність власника земельної ділянки за неповідомлення емфітевт про намір продати земельну ділянку і про продаж земельної ділянки іншій особі.

Таким чином, договір емфітезвіса буде вигідний як власникам земельних ділянок, які не збираються самостійно їх обробляти, але хотіли б отримувати від них прибуток, так і сільськогосподарським виробникам, які хотіли б отримати землю в постійне користування, але не можуть укласти договір купівлі-продажу в рамках чинного мораторію на відчуження таких земельних ділянок.

Дмитро Александров, керуючий партнер ALEXANDROV & PARTNERS

Джерело: http://agroportal.ua/views/blogs/emfi...