Судова практика щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки

Останнім часом орендодавці все частіше намагаються достроково припинити дію договору оренди земельної ділянки. Сільгосппідприємствам це не завжди вигідно, тому вони не погоджуються на таке припинення, а орендодавці йдуть до суду. Часто формальною причиною, за якою орендодавці просять визнати договір оренди недійсним, є відсутність у ньому деяких істотних умов, визначених законодавством, зокрема додатків, які згідно із законодавством є невід’ємною частиною договору оренди. Верховний Cуд України (далi – ВСУ) розглянув таку справу та висловив позицію: якщо до договору оренди земельної ділянки не додано плану або схеми земельної ділянки, акта визначення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості), то це не завжди є підставою вважати порушеним право орендодавця, відповідно не є підставою для визнання такого договору недійсним (рішення ВСУ від 09.12.15 р. у справі № 6-849цс15).

Суть справи

Позивач – громадянка, власниця земельної ділянки (далі – Позивач), Відповідач – сільськогосподарський виробничий кооператив (далі – Відповідач). Позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору оренди землі недійсним та повернення земельної ділянки.

Позивач є власником земельної ділянки, розташованої на території Кіровської сільської ради Калинівського району Вінницької області, площею 4,8132 га. Ділянка належить йому на праві власності згідно з державним актом, зареєстрованим у книзі державних актів від 08.09.04 р. № 166, кадастровий номер ділянці просвоєно.

09.02.11 р. між Позивачем та Відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років. Цей договір був зареєстрований відділом Держкомзему у Калинівському районі Вінницької області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.11.12 р. Позивач вважає, що вказаний договір оренди укладено з порушенням норм цивільного та земельного законодавства, оскільки до нього не долучено:

• план або схему земельної ділянки, яка передається в оренду;
• кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
• акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Тобто відсутні декілька істотних умов договору оренди землі. Відсутність зазначених документів, на думку Позивача, унеможливлює ідентифікацію орендованої земельної ділянки та, відповідно до вимог ст. 203, 215 Цивільного кодексу (далі –  ЦК) свідчить про недійсність правочину. Позивач неодноразово – протягом 2012–2013 років  в усній формі звертався до Відповідача з вимогою повернення земельної ділянки, на що отримував негативну відповідь. Отже, Позивач звернувся до суду.

Рішенням суду першої інстанції від 11.02.14 р.  у справі № 132/4650/13-ц в задоволенні позову відмовлено. Позивач звернувся з апеляційною скаргою, яку рішенням апеляційного суду від 01.04.14 р. у справі № 22-ц/772/1108/2014 задоволено, рішення суду першої інстанції скасовано, визнано недійсним договір оренди землі. Ухвалою ВАСУ від 06.08.14 р. рішення суду апеляційної інстанції залишено без змін. Постановою ВСУ від 09.12.15 р. заяву відповідача задоволено, рішення судів апеляційної та касаційної інстанції скасовано, рішення суду першої інстанції залишено в силі.

Аргументи суду

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 15 Закону вiд 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є: об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, тощо. А невід’ємною частиною договору оренди землі є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об’єкта оренди тощо.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1–3, 5 та 6 ст. 203 ЦК (ч. 1 ст. 215 ЦК).

Судом зазначено, що із матеріалів реєстраційної справи, копію якої долучено до справи, вбачається, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки, укладений у письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію. Позивач мав необхідний обсяг цивільної дієздатності, його волевиявлення було спрямоване на укладання договору, до договору оренди земельної ділянки додано копію державного акта. Відповідно до законодавства при складанні, видачі та реєстрації цього акта було виготовлено відповідний план та схему земельної ділянки, кадастровий план із відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, а також вчинено опис меж, де зазначено сусідніх землекористувачів.

Посилання позивача на відсутність таких істотних умов договору оренди землі, як план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, та акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) суд визнав безпідставними, оскільки в матеріалах реєстраційної справи до договору оренди землі додано копію Державного акта на право власності на земельну ділянку із планом меж земельної ділянки, кадастровий план з описом меж суміжних землевласників, акт погодження меж землекористування та акт приймання-передачі об’єкта оренди.

Судом також зазначено, що наявність акта винесення в натурі меж земельної ділянки, яка надається в оренду, є обов’язковою лише в разі, якщо земельна ділянка виділяється окремо.  А земельна ділянка Позивача обробляється й використовується в єдиному масиві з ділянками інших співвласників земельних паїв і відповідно унеможливлює визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Отже, суд дійшов висновку про наявність достатньої інформації щодо об’єкта оренди, яка дозволяє ідентифікувати предмет договору, тобто про відсутність порушення прав Позивача та погодження між позивачем та відповідачем при укладенні договору оренди землі всіх істотних умов, у тому числі й об’єкта оренди.

Правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого – вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Таким чином, у справах про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови – об’єкта оренди суд повинен установити, чи  дійсно порушуються права орендодавця у зв’язку з відсутністю в договорі таких умов, визначити істотність таких умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення законних прав позивача.