Сільськогосподарська земля у власності іноземця

Для кого ця стаття: для сільгосппідприємств, які мають у користуванні земельні ділянки, власниками яких є іноземці. Іноземці та власність на землю в Україні

Загальні положення

Право власності на землю фізичних осіб регулюється ст. 81 Земельного кодексу (далі – ЗК). Так, іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення  у разі:

• їх придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, а також за іншими цивільно-правовими угодами;
• викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;
• прийняття спадщини.

А ось землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватися у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам (ч. 5 ст. 22 ЗК). фактично іноземці можуть отримати їх лише в спадок. Нагадаємо, що до таких земель належать:

• сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);
• несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільгосппродукції, землі тимчасової консервації тощо).

Землі сільгосппризначення передаються у власність та надаються у користування громадянам для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства.

Якщо такі землі прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, то протягом року з моменту отримання права на них зазначені особи мають їх відчужити (ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗК).

У випадках коли земельна ділянка не відчужена, право власності на неї іноземців та осіб без громадянства припиняється, тобто вона підлягає примусовому відчуженню (п. «е» ч. 1  ст. 140 ЗК). Примусове припинення права власності на земельну ділянку здійснюється виключно в судовому порядку (п. «д» ч. 1 ст. 143 ЗК).

Таким чином, законодавством передбачено, що іноземці, які отримали у спадок земельну ділянку сільгосппризначення, повинні протягом року позбавитися її добровільно або будуть позбавлені примусово. При цьому відлік річного строку для добровільного відчуження земельної ділянки починається з моменту отримання права на неї.

На практиці бувають ситуації, коли громадянин України набуває права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення,  а з часом змінює громадянство.

Із норм ст. 22 ЗК випливає, що в такій ситуації вимога щодо обов’язкового відчуження цієї земельної ділянки на вказану особу не поширюється. дія мораторію, встановленого п. 15 розд. Х ЗК, поширюється. Тобто, якщо земельна ділянка сільгосппризначення відноситься до «підмораторних» земель, громадянин-іноземець не має права її відчужити.

Отримання та відчуження права на землю

Процедура оформлення спадкування (у т. ч. земельної ділянки) іноземцями та особами без громадянства не відрізняється від процедури спадкування, визначеної для громадян України. Тобто спочатку іноземець (особа без громадянства) повинен прийняти спадщину у строки, встановлені Цивільним кодексом (далі – ЦК). Після закінчення шестимісячного строку, за відсутності заперечень з боку інших спадкоємців та за умови надання необхідних документів, він отримує свідоцтво на право на спадщину (далі – свідоцтво) (ст. 1268, 1269 ЦК).

Після отримання свідоцтва спадкоємцю необхідно зареєструвати свої права на успадковане майно.

Для реєстрації права щодо земельної ділянки він може звернутися:

• або до держреєстратора Департаменту державної реєстрації Мін’юсту (раніше – Державна реєстраційна служба),
• або до нотаріуса – одночасно з оформленням свідоцтва (за окрему плату) чи окремо (за плату), подавши відповідні документи.

Підтвердженням держреєстрації є Витяг з Державного реєстру щодо права власності (далі – Витяг).

Отже, відлік річного строку для добровільного відчуження земельної ділянки починається з дати отримання Витягу.

Наприклад, якщо іноземець у 2011 році прийняв спадщину, до складу якої входить земельна ділянка сільгосппризначення, а свідоцтво та Витяг отримав лише 23.03.15 р., то відчужити успадковану земельну ділянку він повинен до  23.03.16 р.

При цьому слід зауважити, що відповідно до  ст. 1296 ЦК видача спадкоємцям свідоцтва ніяким строком не обмежена, а його відсутність не позбавляє їх прав на спадщину. Тобто фактично примусове відчуження успадкованої земельної ділянки може бути відстрочено.

Зазначимо, що до 2013 року іноземці при добровільному продажі землі стикалися з труднощами через дію мораторію на відчуження земельних ділянок сільгосппризначення. Це питання роз’яснив Вищий спеціалізований суд України  з розгляду цивільних і кримінальних справ у листі від 16.01.13 р. № 10-71/0/4-13 (далі – Лист № 10-71), роз’яснивши, що на іноземців мораторій не поширюється, оскільки норма ч. 4 ст. 81 ЗК  є імперативною.

Крім того, якщо з дати отримання Витягу пройшло більше року, то, на думку деяких нотаріусів, іноземці не можуть добровільно відчужити успадковану ділянку, адже згідно із ЗК це можна зробити лише протягом року.

Як бачимо, не завжди іноземні громадяни (особи без громадянства) мають змогу виконати норми чинного законодавства та відчужити успадковані земельні ділянки. Як наслідок, землі фактично не можуть використовуватися на законних підставах (крім випадків, коли строк дії договору оренди не закінчився), а спадкоємці не можуть ними розпоряджатися (крім випадків, коли не минув рік  із дня отримання Витягу).

Орендодавець – іноземець

Відповідно до ст. 27 Закону від 06.10.98 р.  № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – За- кон № 161) орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку згідно із законом.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (ст. 32 Зако- ну № 161).

Отже, якщо строк дії договору оренди не закінчився, а земельна ділянка перейшла в порядку спадкування до іноземця (особи без громадянства), орендар має право використовувати таку ділянку на умовах, визначених раніше укладеним договором оренди (якщо інше не передбачено договором).

Наприклад, ТОВ уклало з громадянином договір оренди земельної ділянки у 2001 році строком на 20 років. У 2013 році орендодавець помер. Його спадкоємець – громадянин Білорусі. ТОВ може використовувати земельну ділянку відповідно до умов укладеного договору до 2021 року. А спадкоємець, отримавши Витяг 15.12.14 р., повинен до 15.12.15 р. відчужити успадковану земельну ділянку. При цьому, навіть якщо він не зробить цього до зазначеного строку, це не впливатиме на право ТОВ користуватися орендованою земельною ділянкою.

Якщо ж строк дії договору оренди успадкованої земельної ділянки закінчився, орендар не має законних підстав використовувати її без поновлення договору.

Оренда ділянки, що належить іноземцю

Згідно з пп. 170.1.3 Податкового кодексу нерухомість, що належить фізособі-нерезиденту, надається в оренду виключно через фізособу-підприємця або юрособу-резидента (уповноважених осіб).

Такі особи виконують представницькі функції нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковими агентами щодо орендної плати. Нерезидент, який порушує норми цього підпункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.

Як визначено в ст. 237 ЦК, представництвом  є правовідношення, у якому одна сторона (представник) зобов’язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

У нашому випадку резидент України (фізична особа – підприємець чи юридична особа) матиме повноваження вчиняти правочини (у т. ч. укладати додаткову угоду до договору оренди) від імені нерезидента (спадкоємця, що отримав земельну ділянку сільськогосподарського призначення).

Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та інших підстав, установлених законодавством.

Отже, іноземець, який має у власності земельну ділянку сільгосппризначення (отримав Витяг) та хоче передати її в оренду, повинен укласти договір про представництво з фізособою-підприємцем або юрособою.

Договір укладається в письмовій формі та посвідчується нотаріусом. Строк дії договору визначається за погодженням сторін. У договорі сторони повинні чітко визначити юридичні дії, які належить вчинити повіреному (наприклад, укласти додаткову угоду до договору оренди, отримувати орендну плату тощо).

Якщо іноземець не зареєстрував своє право власності на успадковану земельну ділянку (не отримав Витяг), він не може розпоряджатися нею (у т. ч. надавати повноваження щодо розпорядження). Отже, поновити договір оренди за таких умов неможливо.

Якщо орендодавець-іноземець та орендар мають намір укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, їм необхідно це зробити протягом року з дня отримання Витягу спадкоємцем, оскільки саме протягом цього часу іноземець (його уповноважена особа) може розпоряджатися нею.

При цьому строк, на який поновлюється договір, сторони визначають за домовленістю. Вважаємо, що він може становити більше року. Тоді після відчуження (добровільного або примусового) іноземцем права на таку земельну ділянку або в разі невідчуження ділянки іноземцем орендар матиме на руках договір оренди, який дасть йому право використовувати ділянку протягом визначеного договором часу.

Нагадаємо, відповідно до ст. 32 Закону № 161 перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.

Добровільне відчуження

Якщо іноземець (особа без громадянства) має намір добровільно відчужити земельну ділянку сільгосппризначення, він може зробити це шляхом укладення відповідної цивільно-правової угоди (купівлі-продажу, міни, дарування тощо).

При цьому, як уже було зазначено, мораторій на купівлю-продаж або іншим чином відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення на ці правовідносини не поширюється.

Крім того, якщо земельна ділянка, успадкована іноземним громадянином, перебуває в оренді, то згідно із ст. 9 Закону № 161 орендар має переважне право на придбання її у власність за умови, що відповідно до закону він може мати у власності таку ділянку та сплачує ціну, за якою вона продається.

Орендодавець (спадкоємець-іноземець)зобов’язаний письмово повідомити орендаря про намір продати земельну ділянку із зазначенням її ціни та інших умов продажу.

Якщо орендар відмовляється від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки, то до нового власника такої ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї ділянки.

Тобто орендар має право продовжувати користуватися такою ділянкою до закінчення строку дії договору оренди.

Примусове позбавлення

Що стосується примусового позбавлення права на земельну ділянку, то, на жаль, ні законодавчими, ні нормативними документами не визначено, хто може звертатися з відповідними заявами до суду, чи відшкодовується іноземцю вартість такої ділянки в разі примусового позбавлення права,  а якщо так, то ким та в якому розмірі, тощо.

Як роз’яснено в Листі № 10-71, позивачем у справах про примусове відчуження успадкованих іноземцями чи особами без громадянства земельних ділянок сільгосппризначення можуть бути відповідні органи прокуратури в межах повноважень, визначених законодавством України.

На практиці органи прокуратури звертаються до судових органів із позовами про припинення права приватної власності на земельні ділянки сільгосппризначення. Суди задовольняють такі позовні вимоги, відчужують земельні ділянки на користь територіальних громад або держави.

У своїх рішеннях суди зазначають, що за іноземним громадянином зберігається право на отримання повного відшкодування вартості земельної ділянки. Проте порядок такого відшкодування не затверджений, тому, вірогідно, ця процедура не проводиться. Можливо, у разі законодавчого регулювання цього питання зацікавлені особи матимуть змогу отримати відповідні кошти.

Висновок:

Іноземці, які успадкували земельні ділянки сілгосппризначення, зобов’язані протягом року відчужити їх. Це можна зробити шляхом укладення відповідної цивільно-правової угоди (купівлі-продажу, міни, дарування тощо).

Якщо спадкоємець протягом року добровільно не відчужує успадковану земельну ділянку, це є підставою для примусового припинення права на земельну ділянку.

Органи прокуратури мають право звертатися до суду з позовами щодо примусового припинення права власності іноземців на успадковані земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Іноземцям, які успадкували такі земельні ділянки, вигідніше їх відчужити добровільно та отримати за них кошти. Адже в разі примусового позбавлення права на ці ділянки отримання компенсації є спірним.

Мораторій на продаж земель сільгосппризначення не поширюється на продаж іноземцями успадкованих земельних ділянок.

Сільгосппідприємство – орендар земельної ділянки має переважне право на придбання її у власність.

Сільгосппідприємство-орендар може використовувати земельні ділянки, успадковані іноземцями, до закінчення строку дії договору оренди.

Протягом року з дня реєстрації права на земельну ділянку спадкоємець може поновити раніше укладений договір оренди на визначений сторонами строк. У такому разі орендар користуватиметься земельною ділянкою до закінчення строку дії договору.