Поновлення договору оренди в разі зміни площі земельної ділянки

Для кого ця стаття: для сільгосппідприємств, які мають намір поновити укладені раніше договори оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності, але зіткнулися із проблемою невідповідності площі земельної ділянки.

Значна кількість земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні використовується на умовах оренди. Якщо строк дії договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності закінчується, а сільгосппідприємство-орендар зацікавлене в подальшому її використанні, йому необхідно скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди. Проте якщо договори оренди укладено в кінці 90-х – на початку 2000-х років, то при виготовленні землевпорядних документів, необхідних для поновлення таких договорів, часто виникає ситуація, коли площа ділянки, зазначена в договорі оренди, не відповідає фактичній площі. Це може бути спричинене як зміною меж земельної ділянки, так і технічною помилкою, допущеною земле- впорядною організацією. Тож розглянемо, як діяти сільгосппідприємству в такій ситуації. 

Законодавче підґрунтя

Юридичні особи, що одержали у власність,  у тимчасове користування, у тому числі на умовах оренди, земельні ділянки в розмірах, що були передбачені раніше діючим законодавством, зберігають права на ці ділянки (п. 7 розд. Х «Перехідні положення» Земельного кодексу, далі – ЗК).

Земельні ділянки, право користування якими виникло до 2004 року, уважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера (п. 2 розд. VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону від 07.07.11 р. № 3613-VI  «Про Державний земельний кадастр», далі – Закон № 3613).

Якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки  в натурі (на місцевості) (далі – технічна документація) за заявою їх користувачів.

Отже, земельна ділянка, право оренди на яку посвідчено договором оренди землі, укладеним до 2004 року, уважається сформованою, тобто така земельна ділянка вже може бути об’єктом цивільних прав. Фактично щодо неї можна укладати договір оренди. Але відповідно до ст. 125 ЗК право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав. Отже, з метою державної реєстрації прав оренди щодо такої земельної ділянки її необхідно зареєструвати  в Державному земельному кадастрі (далі – ДЗК). Для цього користувач земельної ділянки державної чи комунальної власності повинен замовити технічну документацію. Це необхідно зробити для відновлення меж земельної ділянки в натурі та встановлення фактичної площі такої ділянки.

Відповідно до ст. 791 ЗК формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до ДЗК. Якщо виявити дійсні межі земельної ділянки неможливо, то встановлення (відновлення) меж земельних ділянок проводиться за їх фактичним використанням. У такому разі формування нових земельних ділянок не здійснюється, а зміни до відомостей про межі земельних ділянок вносяться до ДЗК. Тобто фактично, ураховуючи, що ДЗК не містить відомостей про такі земельні ділянки, у нього вноситимуться відомості про таку земельну ділянку на підставі технічної документації за фактичною площею.

На практиці часто при встановленні фактичної площі земельної ділянки виникає розбіжність між розміром, зазначеним у договорі оренди та технічній документації. Як уже було зазначено, це спричинено зміною меж земельної ділянки або технічною помилкою, допущеною землевпорядною організацією, або зміною порядку виміру такої площі тощо. Тож фактична площа земельної ділянки може бути менша або більша площі, зазначеної в раніше укладеному договорі оренди.

Фактична площа менша

Якщо фактична площа земельної ділянки менша, ніж зазначено в раніше укладеному договорі оренди, сільгосппідприємство може поновити раніше укладений договір оренди, зазначивши в ньому фактичну (меншу) площу земельної ділянки.

Порядок поновлення договору оренди землі визначено ст. 33 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161). Так, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Відповідно до ст. 134 ЗК надання земельних ділянок державної чи комунальної власності в разі поновлення договорів оренди землі відбувається без проведення аукціону.

Для поновлення договору оренди, укладеного щодо земельної ділянки, яку не зареєстровано в ДЗК, сільгосппідприємству необхідно спочатку зареєструвати земельну ділянку в ДЗК. Відповідно до ст. 24 Закону № 3613 державна реєстрація земельної ділянки здійснюється за місцем її розташування відповідним Державним кадастровим реєстратором шляхом відкриття Поземельної книги на таку ділянку. Отже, для державної реєстрації земельної ділянки орендар подає державному кадастровому реєстратору за місцем знаходження ділянки такі документи:

• заяву за встановленою формою;
• оригінал документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки;
• документацію із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки, у формі електронного документа.

На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається Витяг із ДЗК про земельну ділянку. Витяг містить всі відомості про земельну ділянку, унесені до Поземельної книги. Складовою частиною витягу є кадастровий план земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 ЗК (ст. 124 ЗК).

Після встановлення меж земельної ділянки за її фактичним використанням та внесення відомостей про фактичну площу земельної ділянки до ДЗК поновлення договору оренди земельної ділянки в порядку, визначеному ст. 33 Зако- ну № 161, здійснюватиметься відповідним органом виконавчої влади на ту площу земельної ділянки, яка зазначена у Витязі з ДЗК.

Нагадаю, що відповідно до ст. 33 Закону № 161 орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі необхідно додати проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Фактична площа більша

Якщо фактична площа земельної ділянки, зазначена в технічній документації, більша, ніж зазначена в раніше укладеному договорі оренди, сільгосппідприємство має два шляхи вирішення питання.

Перший – отримати земельну ділянку в користування за результатами аукціону. Адже відповідно до ст. 33 Закону № 161 у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється в порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Другий – отримати технічну документацію на площу, що дорівнює або менша ніж та, що зазначена в договорі оренди. У такому разі сільгосппідприємство (за умови дотримання процедури, визначеної законодавством та договором оренди) поновить договір оренди на цю площу.

Відповідно до ст. 123 ЗК надання земельних ділянок державної або комунальної власності  в користування здійснюється органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. У разі формування нової земельної ділянки рішення зазначених органів приймається на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Отже, на решту площі (яка фактично використовується, але не входить до раніше укладеного договору оренди) необхідно виготовляти проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Адже це буде формуванням нової земельної ділянки, тому рішення щодо надання її  в оренду прийматиметься лише на підставі такого проекту.

Наприклад, сільгосппідприємство у вересні 2000 року уклало з райдержадміністрацією договір оренди 100 га землі строком на 15 років. У 2015 році при встановленні фактичної площі земельної ділянки було визначено, що площа земельної ділянки, яка використовується сільгосппідприємством, становить 105 га. У такому разі сільгосппідприємство замовляє технічну документацію на 100 га, поновлює договір оренди на цю площу.  А земельну ділянку розміром 5 га сільгосппідприємство може отримати в користування за результатами аукціону або відмовитися від використання цієї площі.

Сільгосппідприємству, яке має намір поновити договір оренди земельної ділянки, не зареєстрованої в ДЗК, доцільно завчасно подбати про реєстрацію орендованої земельної ділянки в ДЗК. Це убезпечить його від ситуації, коли строк для поновлення договору оренди закінчується, а є невирішені спірні питання щодо площі земельної ділянки.

Якщо фактична площа земельної ділянки, що використовується орендарем, більша, ніж у раніше укладеному договорі, то це є самовільним захопленням земельної  ділянки.