Дополнительное соглашение с иностранцем по аренде сельхозугодий является ничтожным – Верховный Суд

Больше по теме:

Как установить/изменить размер арендной платы за земельный участок: отвечаем на ваши вопросы

Як орендарю поновити договір оренди земельної ділянки, у якої декілька власників

Право аренды земельного участка зарегистрировано через месяц после заключения договора аренды: с какой даты выплачивать арендную плату?

Земельный участок сельскохозяйственного назначения, полученный иностранцем в наследство и не отчужденный им в течение года, подлежит конфискации по решению суда. Дополнительные соглашения к договору аренды такого земельного участка, заключенные иностранным гражданином как арендодателем, являются ничтожными, поскольку нарушают публичный порядок и противоречат законодательному запрету иностранцам быть арендодателями таких земельных участков.

Такой вывод сделала коллегия судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда.

В рассматриваемом деле прокурор, ссылаясь на то, что ответчица, являющаяся гражданкой рф, в порядке наследования после смерти матери приобрела право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, который был унаследован матерью ответчицы после смерти мужа, который при жизни заключил с общиной договор аренды земельного участка, не провела отчуждение этого участка в течение установленного законом одного года и заключила дополнительные соглашения к договору аренды данного земельного участка.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что поскольку истица как гражданка рф, унаследовав право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, не провела его отчуждение в течение года, ее право собственности на участок подлежит прекращению путем конфискации в пользу государства, а договоры аренды – прекращению, ведь в этом случае права предыдущего собственника и обязанности третьих лиц на эту землю не могут перейти к новому собственнику земельного участка.

Апелляционный суд решение суда первой инстанции в части прекращения действия договора аренды земли и прекращения права аренды отменил, в удовлетворении этих требований отказал. Свое судебное решение апелляционный суд мотивировал тем, что дополнительные соглашения к договору аренды нарушают публичный порядок, поскольку касаются земли, являющейся национальным богатством, передача иностранцем которой в аренду запрещена законом, поэтому эти сделки являются ничтожными.

КГС Верховного Суда согласился с заключением апелляционного суда, отметив, что закон запрещает иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам передавать земли сельскохозяйственного назначения в собственность и требует, чтобы лица, получившие землю в наследство, отчуждали ее в течение года. Если этого не произошло, право собственности прекращается конфискацией по решению суда.

Земля является основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства. Право собственности на землю гарантируется. Это право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом (ст. 14 Конституции Украины).

Согласно ч. 1, 2 ст. 228 ГК сделка считается нарушающей публичный порядок, если она была направлена на нарушение конституционных прав и свобод человека и гражданина, уничтожение, повреждение имущества физического или юридического лица, государства, Автономной Республики Крым, территориальной общины, незаконное завладение им.

Сделка, нарушающая публичный порядок, является ничтожной.

Публичный порядок – это публично-правовые отношения, которые носят императивный характер и определяют основы общественного строя государства.

По делу, которое рассматривалось Верховным Судом, гражданка рф не провела отчуждение земельного участка вовремя, поэтому ее право собственности прекращается, а земельный участок подлежит конфискации. Дополнительные соглашения к договору аренды земли, заключенные между ответчиками, нарушают публичный порядок, поскольку касаются земли сельскохозяйственного назначения как особо ценной категории, которая является национальным богатством и находится под особой охраной закона, собственником спорного земельного участка была гражданка иностранного государства, которой закон запрещает передавать такой земельный участок в аренду. При этом следует учитывать, что дополнительное соглашение является сделкой, которая вносит изменения в уже имеющийся договор, и именно к дополнительному соглашению могут применяться, в частности, положения о ничтожности.

Постановление Верховного Суда от 12.03.2025 по делу № 568/823/23 (производство № 61-13216св24). 

«Судебная власть Украины»