Арендатор имущества имеет преимущественное право на приобретение имущества в случае принятия решения о его продаже – Верховный Суд

Больше по теме:

Как реализовать преимущественное право покупки сельхозземли по новым правилам

Как юрлицу – субъекту преимущественного права купить земельный участок сельхозназначения

Является ли юрлицо-эмфитевт субъектом преимущественного права на покупку сельхозучастка

Защита преимущественного права нанимателя (арендатора) при продаже арендованного имущества осуществляется путем перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на условиях: надлежащего исполнения обязанностей по договору найма, нарушения преимущественного права на покупку имущества и внесения на депозитный счет суда соответствующей денежной суммы. 

В случае невозможности перевода прав и обязанностей покупателя наниматель имеет право требовать возмещения ущерба от лица, нарушившего его преимущественное право. Применение других способов защиты, таких как признание права собственности или признание договора недействительным, являются ненадлежащими. 

К таким выводам пришел Верховный Суд в составе Объединенной палаты Кассационного гражданского суда (далее – ОП КГС Верховного Суда), обеспечивая единство судебной практики. 

В деле, которое рассматривалось, общество в качестве арендатора земельного участка требовало перевести на себя права покупателя и признать право собственности на участок, который арендодательница продала другому лицу без соблюдения преимущественного права арендатора на его выкуп. 

Суд первой инстанции иск удовлетворил, считая надлежащим способом защиты преимущественного права арендатора на покупку арендованного недвижимого имущества (земельного участка) перевода на арендатора прав и обязанностей покупателя соответствующей вещи. 

Апелляционный суд отменил решение районного суда и отказал в иске, ссылаясь на то, что арендодательница была свободна в выборе контрагента и не имела обязательств перед обществом относительно преимущественного права, поскольку указанное общество не имело преимущественного права относительно приобретения спорного земельного участка ни в силу закона, ни с учетом договора аренды. 

ОП КГС постановление апелляционного суда в части требований о переводе прав и обязанностей покупателя отменило и оставило в силе в этой части решение суда первой инстанции, отметив, что в отсутствие определенной процедуры защиты преимущественного права покупки в ст. 777 Гражданского кодекса (далее – ГК) по аналогии с законом применяются правила ст. 362 ГК. При этом подобными по содержанию отношениями будет реализация преобладающего права, а не общая долевая собственность. 

Согласно ч. 2 ст. 777 ГК наниматель, надлежаще исполняющий свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в аренду, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение. 

В судебной практике установлено понимание преимущественного права как такого субъективного гражданского права, которое предоставляет его носителю возможность приоритетно перед другими лицами приобрести иное или осуществить существующее субъективное право. 

Для защиты преимущественного права нанимателя (арендатора), который должным образом исполняет свои обязанности в соответствии с условиями договора и закона, в случае продажи вещи, переданной в аренду, надлежащим способом защиты является перевод на нанимателя (арендатора) прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи. 

При этом применение такого способа защиты как перевод прав и обязанностей покупателя только в случае заключения договора купли-продажи с рассрочкой (отсрочкой) платежа не согласовывается с правилами ч. 2 ст. 777 ГК и ст. 9 Закона от 06.10.1998 № 161-ХІV «Об аренде земли» (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи). 

Условиями удовлетворения иска нанимателя о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи имущества являются следующие факты: наниматель должным образом исполнял свои обязанности по договору найма; собственник (наймодатель) продал имущество другому лицу с нарушением преимущественного права нанимателя на покупку этого имущества; наниматель внес на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель, являющийся гарантией получения средств по такому договору для продавца. 

Если перевод прав невозможен, наниматель имеет право требовать возмещения ущерба. Другие способы защиты (признание права собственности, признание договора недействительным) являются ненадлежащими. 

Ссылка на постановление ОП КГС Верховного Суда от 02.06.2025 по делу № 192/553/21 (производство № 61-16526сво23) будет безотлагательно добавлена после ее обнародования в ЕГССР. 

Верховный Суд