Операции с объектами незавершенного строительства

04.11.2014 1076 0 0

Если на объект строительства были затрачены средства, но он еще не достроен, или не сдан в эксплуатацию в соответствии с требованиями законодательства, или на него пока не зарегистрировано право собственности, то речь идет об объекте незавершенного строительства (далее – ОНС). Такие объекты относятся к активам предприятия, и с ними можно осуществлять разные операции, в частности приобретать, продавать, ликвидировать и пр. Об особенностях отражения таких операций в учете расскажем в консультации.

Пример 1

Приобретение и достройка ОНС

В IV квартале 2013 года предприятие приобрело недостроенный объект недвижимости за 54 000 грн. (в т. ч. НДС – 9 000 грн.). Этот объект планировалось достроить и использовать в собственной хозяйственной деятельности в качестве мастерской для проведения ремонтов и обслуживания автомобилей. Достройку объекта предприятие осуществляло как с помощью подрядных организаций, так и своими силами. За время строительства по состоянию на 30.06.14 г. в общей сложности были понесены следующие расходы:

стоимость проектных работ – 12 000 грн.
(в т. ч. НДС – 2 000 грн.);
стоимость стройматериалов, малоценных
и быстроизнашивающихся предметов, других ТМЦ, приобретенных для строительст-
ва, – 60 000 грн. (в т. ч. НДС – 10 000 грн.);
зарплата работников, занятых строительством, – 58 000 грн.;
ЕСВ, начисленный на зарплату строителей (37 % условно), – 21 460 грн.;
стоимость услуг сторонних организаций – 18 000 грн. (в т. ч. НДС – 3 000 грн.);
амортизация основных средств (далее – ОС) и прочих необоротных материальных активов, использованных при строительстве, – 3 500 грн.;

сбор за регистрацию ОНС – 1 700 грн.

В учете эти операции отражаются так:

(грн.)

№
п/п

Содержание операции

Первичные
документы

Бухгалтерский
учет

Налоговый
учет

Дт

Кт

Сумма

Доход

Pасходы

Перечислен аванс продавцу за ОНС

Выписка банка

371

311

54 000

–

Отражен налоговый кредит по НДС

Налоговая
накладная

641

644

9 000

–

Перечислена плата за госрегистрацию прав собственности на ОНС

Выписка банка

377

311

1 700

–

Включены в стоимость ОНС расходы на госрегистрацию

Свидетельство
о госрегистрации ОНС

151¹

377

1 700

–

Приобретен ОНС

Договор купли-про-
дажи, акт приемки-передачи ОНС

151

631

45 000

–

–²

Отражены расчеты по налоговому кредиту по НДС

Бухгалтерская
справка

644

631

9 000

–

Отражен зачет предоплаты

631

371

54 000

–

Перечислена предоплата стоимости проектных работ

Договор
на выполнение работ,
выписка банка

371

311

12 000

–

Отражен налоговый кредит по НДС²

Налоговая накладная

641

644

2 000

–

Отнесена на себестоимость ОНС стоимость проектных работ

Акт выполненных
работ

151

631

10 000

–

–³

Отражены расчеты по налоговому кредиту по НДС

644

631

2 000

–

Произведен зачет задолженностей

631

371

12 000

–

Получены стройматериалы и другие ТМЦ, предназначенные для реконструкции

Акты приемки-передачи ТМЦ
(накладные)

20, 22

631

50 000

–

–²

Отражен налоговый кредит по НДС

Налоговая накладная

641

631

10 000

–

Перечислена оплата поставщику стройматериалов

Выписка банка

631

311

60 000

–

Переданы на строительство объекта стройматериалы и другие ТМЦ

Накладная-требование на отпуск (на внутреннее перемещение) материалов (типовая форма № М-11)4

151

20, 22

45 500

–

Отнесены на увеличение первоначальной стоимости достраиваемого объекта:

– зарплата работников, занятых на строительстве

Расчетно-платежные
ведомости работника
(типовая форма
№ П-6)⁵

151

661

58 000

–

– сумма ЕСВ, начисленного на зарплату работников, занятых на строительстве

151

651

21 460

–

¹ Учет операций по приобретению и созданию ОНС зависит от целей, для которых приобретается или создается
этот объект. Так, если ОНС приобретают:

– для последующего строительства (достройки, реконструкции), то он учитывается либо на счете 23 «Незавершенное производство», если в дальнейшем предполагается его продать (как расходы на производство продукта с целью продажи), либо на субсчете 151 «Капитальное строительство», если планируется его использовать в собственной хозяйственной деятельности покупателя;

– для перепродажи, то он приходуется как товар на одноименном счете 28.

Следует отметить, что Минфин не учитывает целевое назначение строящихся объектов недвижимости и предлагает во всех случаях аккумулировать расходы на строительство на счете 15 (Письмо № 16575). Предприятие вправе
выбрать оптимальное для себя решение и отразить его в приказе об учетной политике.

²НДС, уплаченный в составе стоимости приобретенных товаров (работ, услуг), которые используются при строительстве объектов ОС, включается в налоговый кредит. При этом не имеет значения, начали ли такие ОС использоваться в налогооблагаемых операциях в рамках хозяйственной деятельности налогоплательщика в течение отчетного периода и осуществлял ли налогоплательщик облагаемые НДС операции в течение такого периода. В то же время,
если в дальнейшем планируется использовать объект в операциях, не облагаемых налогом, то входной НДС, связанный с его созданием, увеличит амортизируемую стоимость объекта (пп. 139.1.6 НК).

³Расходы на самостоятельное изготовление ОС (в нашем случае на строительство объекта недвижимости), в т. ч. расходы на оплату труда работников, занятых изготовлением таких ОС, подлежат амортизации, если объект будет введен в эксплуатацию (п. 144.1 НК). По этой причине затраты на строительство объекта недвижимости не вклю-
чаются в состав расходов (пп. 139.1.5 НК).

⁴ Утверждена Приказом Минстата от 21.06.96 г. № 193.

5 Утверждена Приказом Минстата от 05.12.08 г. № 489.

Выполнены работы подрядной организацией

НДС незавершенное строительство бухучет недвижимость