Как зачесть стоимость ремонта арендуемого офиса в счет арендных платежей?

Договором аренды офиса предусмотрено, что расходы арендатора на капитальный ремонт помещения зачисляются в счет будущих арендных платежей. Как данную операцию отразить в бухгалтерском и налоговом учете у арендодателя и арендатора?

Надо сказать, что право арендатора получить компенсацию в случае, если он отремонтировал арендуемый объект, предусмотрено на законодательном уровне. В частности, в п. 3 ст. 776 Гражданского кодекса (далее – ГК) сказано, что стоимость капитального ремонта, выполненного за счет арендатора, может быть компенсирована арендодателем, в том числе и зачтена в счет оплаты будущих арендных платежей. Кроме того, законодательством также предусмотрено, что арендная плата может вноситься и в натуральной форме – в зависимости от условий договора (п. 2 ст. 762 ГК, п. 3 ст. 286 Хозяйственного кодекса).

В данном случае есть прямое условие договора на этот счет.

В бухгалтерском учете у обеих сторон такая операция будет отражаться как бартерная. Напомним, что бартерной является хозяйственная операция, которая предусматривает проведение расчетов за товары (работы, услуги) в неденежной форме в рамках одного договора (пп. 14.1.10 Налогового кодекса, далее – НК).

В бухгалтерском учете при получении по бартеру товаров, работ, услуг начисляется доход в сумме их справедливой стоимости (п. 23 П(С)БУ 15 «Доход»). Справедливой стоимостью работ (услуг) будет их стоимость, указанная в договоре и в акте предоставленных услуг (выполненных работ).

В налоговом учете:

- при расчете налога на прибыль финрезультат, полученный в бухгалтерском учете, не корректируется;

- договорная стоимость услуг облагается НДС (п. 188.1 НК). У арендатора при возмещении стоимости проведенного ремонта начисляются налоговые обязательства по НДС (пп. «б» п. 187.1 НК), а у арендодателя возникает право на налоговый кредит (пп. «а» п. 198.1 НК).

Рассмотрим отражение операции в бухгалтерском учете.

Пример

ООО «Луч» предоставило в аренду ООО «Магнит» помещение под офис. Договором аренды предусмотрено:

- текущие ремонты арендатор выполняет за свой счет;

- капремонты арендатор выполняет в соответствии со сметой, согласованной с арендодателем в дополнительном соглашении к договору аренды. Стоимость капремонта учитывается в счет будущих арендных платежей.

Арендная плата уплачивается ежемесячно в сумме 3 000 грн. (в т. ч. НДС – 500 грн.).

В январе арендатор выполнил текущий ремонт на сумму 1 200 грн. (в т. ч. НДС – 200 грн.). В марте арендатор по смете, согласованной и утвержденной арендодателем в дополнительном соглашении к договору, выполнил капремонт (замена дверей и окон) на сумму 14 400 грн. (в т. ч. НДС – 2 400 грн.) и представил арендодателю отчет о понесенных расходах, приложив копии актов выполненных работ от подрядчика.

Учет операций приведен в таблице.

(грн.)