Есть ли основания для уменьшения арендной платы за земли частной собственности из-за карантина

Практическая ситуация

Сельхозпредприятие арендует земельные участки сельхозназначения у физических лиц. Есть ли основания хлопотать перед арендодателем-физлицом относительно уменьшения арендной платы за земельный участок из-за введения карантина?

Считаем, что нет. Поясним наш ответ.

Постановлением КМУ от 11.03.20 г. № 211 по всей территории Украины с 12.03.20 г. по 24.04.20 г. введены карантинные мероприятия. Они касаются многих сфер деятельности, однако не всех.

В частности, не ограничивается осуществление сельскохозяйственной деятельности. Это и логично, ведь аграрная сфера по большей части обеспечивает наш рынок продукцией. Поэтому деятельность сельхозпредприятий должна продолжаться с единственным важным условием – необходимо обеспечить работников средствами индивидуальной защиты и соблюдать соответствующие санитарные и противоэпидемические меры.

Таким образом, использование арендованного земельного участка на период карантина не прекращается. Он так же находится в пользовании арендатора, обрабатывается и осуществляются другие производственные процессы. То есть обоснованного препятствия в пользовании землей нет.

Напомним, что пользование чужим земельным участком является платным. Оно основано на договоре между собственником земли и лицом, которое выразило желание временно ею пользоваться. При этом в договоре может предусмат­риваться периодичность и основания для пересмотра размера арендной платы, например, изменение цен и тарифов государством, условий хозяйствования. Впрочем, наличие определенного обстоятельства не обязательно влечет за собой пересмотр арендной платы в сторону ее уменьшения. Заинтересованная сторона имеет право инициировать рассмотрение такого вопроса. Но окончательное решение принимается по взаимному согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Также обращаем внимание, что Верховная Рада приняла Закон № 540, которым в том числе внесены изменения в Гражданский кодекс (далее – ГК), в частности в п. 14 Заключительных и переходных положений. Изменениями предусмотрено, что на период карантина наниматель/арендатор может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 ГК. Обратите внимание, что это правило действует в случае невозможности использования имущества/земли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Таким как раз является введенный в стране карантин. Поэтому если карантинные ограничения не коснулись вашей деятельности, то воспользоваться освобождением не удастся.

Таким образом, введение карантина не препятствует аграриям и в дальнейшем пользоваться арендованными земельными участками частной собственности. А за пользование придется заплатить землевладельцу. Поэтому считаем, что карантин сам по себе не является основанием для уменьшения арендной платы по договорам аренды частных земельных участков. К тому же меньшая плата будет несправедливой по отношению к гражданам-арендодателям, финансовое положение которых тоже ухудшилось.

Если же карантин все-таки повлиял на определенные процессы вашей деятельности, что предусмотрено условиями договора как основание для пересмотра размера арендной платы, то можно инициировать переговоры с арендодателем относительно определенных изменений (каникулы, частичная скидка на аренду и т. п.). В таком случае следует заключить дополнительное соглашение к договору или, в случае недостижения согласия, обратиться в суд.

Горячая линия «Антивирус»: как работать на карантине