Зарубіжний досвід захисту інвесторів у девелоперських проектах

У нашій країні інвестування в новобудови завжди було ризиковим підприємством. В основному це пов'язано з неефективним регулюванням ринку з боку держави, корумпованістю судової системи і бездіяльністю прокуратури притягнення недобросовісних забудовників до відповідальності.

На жаль, наші громадяни нерідко стикаються з проблемою «замороження» будівництва. Так було в докризовий час (згадайте резонансний випадок з «Еліта-Центр», і менш резонансні, але все ж показові – «Київвисотбуд», «Укразіябуд», «Київреконструкція» та ін). Сьогодні, в умовах військового конфлікту на сході та економічної кризи, навіть великі девелоперські компанії знижують темпи будівництва.

Серед основних причин припинення будівельних робіт у всі часи значився брак фінансування. Якщо копнути глибше, то передумови виникнення проблем з фінансуванням різні. У одних це пов'язано з труднощами в залученні капіталу (оскільки зараз залучити банківське фінансування майже нереально, тут мова йде про залучення капіталу або акціонерного, або отриманого безпосередньо від покупців за рахунок предпродажи нерухомості).

В інших фінансування не вистачає, оскільки був запущений проект або занадто масштабний для поточного ринку, або з незатребуваною концепцією. У третіх – через некоректного бюджетування витрат. Це все ускладнюється сучасним форс-мажором – різкою девальвацією гривні.

У той же час ряд столичних девелоперів, більш консервативних у своєму підході до ведення бізнесу, і, можливо, більш успішних в залученні фінансування, продовжують реалізовувати свої проекти. Серед них: «Нерухомість від Ковальської» (ЖК «Паркова вежа», Garden city Residence), «Геос» (РК Soho Residence, Bon Apart, «Лимонад»), Stolitsa Group (ЖК «Ліпінка», ЖК Hoffman House), НЕСТ (ЖК «Покровський посад»).

На мій погляд, українці потрапляють у складні ситуації з огляду на те, що первинний ринок нерухомості недостатньо регульований з боку держави. По суті, квадратні метри може почати продавати будь-яка особа.

Ця діяльність не ліцензується. Ніхто не контролює наявність у забудовника всіх необхідних дозволів та погоджень в момент укладення угоди купівлі-продажу, ніхто не приваблює недоброчесних будівельників до відповідальності за недотримання строків або за неякісну роботу. Так бути не повинно. Я вважаю, що нам треба повчитися у європейських колег, як зробити ринок більш ефективним.

Європейський досвід

В європейських країнах, на відміну від України, випадки з «заморожуванням» будівництв поодинокі.

Типовий формат роботи девелопера в Європі передбачає участь банку у фінансуванні проекту. Сам забудовник зазвичай вносить близько 30% від загального бюджету, а на решту 70% залучається банківське фінансування.

Як відомо, ставки за кредитом в Європі порівняно низькі (близько 4-5%), що дозволяє девелоперу без зайвих зусиль обслуговувати кредит. Для покупців участь банку в проекті є додатковою гарантією.

По-перше, банк, видаючи кредит, здійснює повну перевірку позичальника і його бенефіціарних власників. По-друге, банк контролює цільове використання коштів і часто виступає в ролі эксроу-агента, що захищає інтереси покупців нерухомості. Кошти, отримані від передпродажів нерухомості, надходять на спеціальний ескроу-рахунок, і девелопер може ними розпоряджатися тільки при досягненні певних умов (наприклад, завершення будівництва та здачі об'єкта в експлуатацію).

Як відомо, в Україні забудовники намагаються фінансувати будівництво об'єктів в основному за рахунок попередніх продажів, зводячи участь власним капіталом до мінімуму. Це досить ризикований підхід, оскільки грошовий потік, одержуваний від передпродажів, важко спрогнозувати, особливо в умовах політичної та економічної нестабільності.

Оплата за об'єкти нерухомості в розвинених країнах здійснюється траншами, при цьому на етапі початку будівництва передоплата становить від 10% до 30% загальної ціни. Залишок зазвичай вноситься одним платежем після здачі будинку в експлуатацію. Це значно знижує ризики інвесторів, пов'язані з неналежним виконанням забудовником своїх зобов'язань. Позитивним для нас є те, що така практика починає застосовуватися і в Україні.

Крім цього, у ряді Європейських країн обов'язковою умовою є страхування ризиків девелопера. У разі виявлення прихованих дефектів покупець має право звернутися до забудовника для компенсації своїх збитків, а забудовник, в свою чергу, отримає компенсацію від страхової компанії. Стандартною практикою є страхування прихованих дефектів на строк до 10 років.

І наостанок, хочеться відзначити високий рівень правового захисту прав інвесторів у розвинених країнах. Повсюдно в Європі існує правило про те, що забудовник має право почати продаж нерухомості тільки після отримання всіх необхідних дозволів та погоджень.

У країнах, де купівля новобудов вимагає нотаріального засвідчення (Франція, Німеччина, Греція), зобов'язання перевірити наявність дозвільної документації лежить на нотаріусі. У ряді країн (Франція, Бельгія, Португалія) право власності на об'єкт, який буде побудований у майбутньому, переходить у момент укладення договору, а не в момент його фактичної споруди, як у нашій країні.

В інших країнах (Австрія, Німеччина, Італія) законодавство зобов'язує включати в контакт не тільки опис нерухомості, але і план будівництва.

Поради інвесторам

• Перед купівлею нерухомості на первинному ринку я б рекомендував, як мінімум, перевіряти у забудовника наявність основних документів, необхідних для реалізації проекту:
• Правовстановлюючі документи на земельну ділянку договір оренди земельної ділянки або витяг з державного реєстру майнових прав про реєстрацію права власності;
• Експертний висновок комплексної державної експертизи щодо проекту забудови;
• Дозвіл на будівництво;
• Генеральний план будівництва;
• Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки.
• Крім того, перевірити надійність забудовника можна шляхом:
• Перевірки фінансової звітності (її можна і потрібно запитувати при укладанні угоди);
• Проведення аналізу реалізованих проектів;
• Відвідавши будівельний майданчик (щоб перевірити ведуться роботи на сьогоднішній день);
• Відвідавши спеціалізовані форуми на інтернет-сайтах, присвячених будівництву новобудов.

Джерело: http://forbes.net.ua/opinions/1399893...