Тільки електронний варіант

Україна перегнала США та Європу, позбавивши громадян паперового свідоцтва про право власності на нерухомість.

Не так давно Кабмін прийняв постанову, яка внесла революційні зміни в правила реєстрації нерухомості. В першу чергу, скасувавши паперовий носій свідоцтва про право власності на об'єкт нерухомості. Спробуємо розібратися докладніше, в чому полягають нові правила реєстрації.

Сьогодні існують три можливі процедури комунікації з реєстром прав на нерухомість:

1) реєстрація прав власності;

2) отримання інформації з реєстру;

3) доступ до реєстру для внесення змін в статус об'єкта власності.

При цьому реєструвати право власності можуть уповноважені особи суб'єкта державної реєстрації прав (держреєстратори), а також нотаріуси і їх помічники. І якщо раніше нотаріуси (але не помічники) реєстрували тільки угоди купівлі / продажу майна, то тепер вони можуть реєструвати та права на новозбудовані та реконструйовані об'єкти. У свою чергу держреєстратори отримали право реєструвати угоди купівлі / продажу.

Безумовно, розширення прав держреєстраторів і нотаріусів (і їх помічників) покликане створити конкуренцію на ринку, що можна вважати позитивним моментом. Негативним моментом може стати проблема для нотаріусів з реєстрацією новобудов. Втім, ці проблеми і раніше існували, тільки стосувалися вони лише держреєстраторів. Адже пакет документів для реєстрації квартир в новому будинку включає оригінал акта введення в експлуатацію всього будинку. Незрозуміло, яким чином всіх мешканців будинку з сотнями квартир, можна забезпечити цими актами.

На жаль, і новий порядок не вирішує цієї проблеми. Але якщо вона не буде вирішена, про конкуренцію можна забути, так як залишиться єдиний спосіб: реєстрація всіх квартир одночасно забудовником. А як було б добре, якби квартири реєструвалися забудовник не ПІСЛЯ введення будинку в експлуатацію, а відразу після отримання дозволу на будівництво та узгодження проектної документації. Такий підхід дозволив би уникнути шахрайської продажу однієї квартири кілька разів і суттєво спростив реєстрацію власником його нерухомості. Але поки реєстрація новобудов (за винятком індивідуальних житлових будівництв) буде здійснюватися, швидше за все, як і раніше - у держреєстратора. Навіщо було город городити?

Цікаво, що відтепер самостійним суб'єктом права зі своїм кодом доступу стає не тільки нотаріус і реєстратор, але і помічник нотаріуса, а також адвокат - під час здійснення операцій з нерухомістю. Не дарма недавнім голосуванням Рада визначила, що захищати в суді нас можуть тільки ліцензовані адвокати. І в цьому сенсі ми переплюнули не тільки Росію, але Америку і Європу разом узятих: у всьому світі право самої людини - вирішувати, хто буде його захищати, і вибирати між ліцензованим адвокатом і самим собою або родичем і знайомим. Чому Україна так любить придумувати правила, від яких весь світ давно відмовився, важко зрозуміти. Але те, що корочка адвоката (як і помічника нотаріуса) буде відкривати доступ до повної інформації про об'єкт нерухомості і можливість внесення туди змін - м'яко кажучи, дивує. Тим більше що адвокат відсутній в списку тих, хто має право реєструвати угоди з нерухомістю.

Великий акцент в новому порядку зроблений на заяві, яка подається власниками / заявниками для реєстрації прав власності на нерухомість. Один його примірник віддають заявнику, а другий - долучають до справи з поданими документами. Часом прийняття заяви вважається момент його реєстрації в базі даних. До заяви додаються оригінали інших документів, необхідних для реєстрації об'єкта нерухомості. У постанові Кабміну перелік документів однозначно і вичерпно визначено для кожного випадку, що можна вважати позитивним моментом.

Якщо на те ж саме майно подається ще одну заяву, його також реєструють, після чого реєстратор або нотаріус аналізують документи і приймають рішення, яке заяву відхиляється. Тобто правила передбачають, що реєстратор або нотаріус зможуть відрізнити підроблені документи від справжніх і відхилити підроблені. Хотілося, щоб саме так і відбувалося, оскільки у багатьох експертів виникають сумніви щодо ймовірності проведення фіктивних угод. І хоча автори постанови настійно рекомендують власникам, чия нерухомість ще не внесена в електронні реєстри, внести їх туди для протидії фальсифікації і злодійства нерухомості, є деякі побоювання, особливо коли власника позбавили паперового оригіналу. У цьому питанні Україна теж обігнала Америку, Європу та інші країни, де все ще залишається чинним паперовий документ на право власності. Звичайно, при угоді паперовий звіряється з електронним, але паперовий все ж існує! Причому, в США цей документ, який називається "титул", видають спеціальні "титульні" компанії. Ці компанії мають спеціальну ліцензію і жорстко контролюються державою ..

На думку деяких фахівців, надання прав входу до реєстру та внесення в нього змін широкої групі осіб загрожує можливістю шахрайського використання кодів уповноважених. Адже не секрет, що електронне шахрайство розвинене в Україні і незрозуміло, чому автори положення вважають, що всі ми абсолютно захищені і гарантовані від шахрайства в разі внесення нашої нерухомості в реєстр? У наш час хакери примудряються розкривати навіть добре захищені банківські системи. Можливо, сам реєстр має хороший захист, а ось чи достатньо добре захищені від злому або несанкціонованого використання коди уповноважених осіб та нотаріусів (помічників і адвокатів)?

Багато хто впевнений, що наявність паперової копії могло б бути, принаймні, додатковим захистом від шахраїв. Кабмін повинен подумати про це, адже підробивши паспорт і ідентифікаційний код можна запросто продати комусь чужу нерухомість. На жаль, внутрішні паспорти не мають вбудованого чіпа з біометричними даними, що зробило б підробку паспорта неможливою. Може, було б доцільним при реєстрації навіть вводити відбитки пальців власника. Чому б не подумати і про це? Скільки ще ми будемо ризикувати активом, який так важливий для нас - дахом над головою?

Але повернемося до процедури реєстрації нерухомості.

Реєстрація вважається вчиненим з моменту розміщення на сайті рішення реєстратора. При бажанні заявник все ж може отримати паперовий документ - роздруківку з сайту, але без підпису і печатки реєстратора (або нотаріуса). І хоча зазначається, що паперовий документ буде мати таку ж силу як і електронний, все ж не виключається можливість підробки паперового документа, який надруковано ні на спеціальному бланку, не має підпису та печатки реєстратора. З іншого боку, безумовно, електронний документ, розміщений на веб-порталі реєстратора, є більш надійним доказом прав власності, ніж будь-який паперовий, який підробити набагато легше. Але ж левова частка нерухомості все ще "живе" в паперових документах і не скоро потрапить на веб-портал реєстраційної служби. А якщо і потрапить, то тільки на основі знову-таки паперових документів. У цій ситуації можна сказати тільки одне: ніяка захист наших прав власності не буде зайвою.

Важливий момент: заяву про реєстрацію, подане заявником, може бути відкликана в будь-який момент до реєстрації угоди. Чому це важливо? Уявіть, ви купуєте квартиру. Уже розрахувалися з продавцем і подаєте заяву, а продавець, отримавши від вас гроші, відкликає своє. Виходить, що гроші по угоді можна віддавати тільки в момент появи рішення на сайті? З іншого боку, якщо продавець чекає гроші після появи рішення реєстратора на сайті, то покупець може і не розрахуватися. Як підстрахуватися в цій ситуації?

Один із способів - укладення договору з банком, за якою гроші вкладаються в банківську комірку і видаються продавцю після появи рішення реєстратора на сайті реєстрації нерухомості. У Росії така схема діє вже багато років, хоча там реєстрація існує все ще в паперовому вигляді. У США всі розрахунки, як правило, йдуть в безготівковій формі, але принцип приблизно такий же: гроші зберігаються на спеціальному рахунку і розморожуються для продавця під документ про вступ реєстрації в силу.

Хочеться відзначити ще один позитивний момент реєстрації по-новому. Якщо у вас проведено перепланування квартири, не пов'язана зі зміною несучих конструкцій, тепер буде достатньо уявити в реєстраційну службу (або нотаріуса) новий поверховий план квартири і зареєструвати його. При цьому дозвіл на таке перепланування не потрібно, що обумовлено в інших документах. І якщо чиновники не придумають, як здирати гроші з громадян за зміна планування квартири, схоже, БТІ і посередники наших грошиків більше не побачать.

На закінчення хочеться сказати, що зміни правил реєстрації поки важко оцінити як негативні - все ж є маса позитивних моментів. Однак будемо сподіватися, що Кабінет міністрів врахує критику і побоювання фахівців і постарається вжити заходів щодо захисту наших прав на квартири, будинки та іншу нерухомість. Також хотілося б побажати, щоб держава зайнялося створенням кадастру нерухомості на базі містобудівного та земельного кадастру. Адже жодна країна не може нормально розвивати ринки нерухомості без кадастру, де кожен об'єкт нерухомості не тільки має реєстраційний номер, але і показаний на карті, в прив'язці до земельної ділянки, на якій він розташований, у загальноміській системі координат.

Джерело: http://minprom.ua/news/205015.html