Як правильно залишити завдаток покупцеві квартири

Мати у власності своє житло бажає кожен з нас. Одним із способів придбання житла, зокрема, квартири, є угода купівлі-продажу. При купівлі квартири ми часто чуємо таке слово як "завдаток", без якого не обходиться жодна угода купівлі-продажу. Але часто багато покупців плутають "завдаток" з поняттям "авансу". Тому у даній статті мова піде саме про "завдаток", його визначення та значущості для покупця.

Отже, що таке «завдаток»?

Відповідно до нормамиГражданского кодексу України (далі – ЦК України) завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредитору (продавцю квартири) боржником (покупцем квартири) у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.

Таким чином, завдаток одночасно виступає і способом платежу, і способом забезпечення виконання зобов'язань, так би мовити, гарантія виконання зобов'язань з боку продавця,що важливо для покупця. Оскільки у разі порушення зобов'язань з боку продавця, завдаток покупцеві повертається в подвійному розмірі. У разі ж невиконання зобов'язань самим покупцем, внесена ним сума завдатку залишається у продавця.

Відшкодування покупцеві завдатку у подвійному розмірі буде можливо лише в тому випадку, коли, по-перше, договірні відносини між покупцем і продавцем оформлені відповідно до вимог цивільного права, а саме в письмовій формі (ст. 547 ЦК України), а по-друге, коли при його оформленні буде чітко вказано, що грошова сума, яка передається продавцеві, є завдатком, інакше в іншому випадком це буде аванс.

Як оформити передачу «задатку», щоб потім не опинитися і без квартири, і без грошей?

Нерідкими на практиці є випадки передачі завдатку за укладеними «юридично незахищеними», на мій погляд, договорів про завдаток, договорами про наміри, або ж взагалі на підставі простих розписок. Все це згодом призводить до затяжних судових процесів, рішення по яких приймаються далеко не на користь покупця.

В якій формі оформити передачу завдатку?

Виключно в письмовій формі. Причому, мова не йде про банальну розписці про отримання грошових коштів. Розписка в даному випадку не буде допустимим доказом оформлення угоди щодо забезпечення зобов'язання у письмовому вигляді.

Іншими словами, умова про завдаток необхідно прописати в (основному) договорі, який їм і забезпечується, а також угоду про завдаток можна оформити шляхом укладання додаткової угоди до основного договору.

Які документи необхідні для оформлення завдатку?

Як вже говорилося раніше, юридично правильним способом оформлення завдатку або його вказівку в основному договорі або в додатковій угоді до основного договору купівлі-продажу квартири. Тому невід'ємним етапом оформлення завдатку є безпосередньо наявність повного пакету документів на об'єкт нерухомості, так і документів, що засвідчують повноважність прав сторін даної угоди (продавця і покупця).

Отже, покупець від продавця повинен запросити:

• оригінал паспорта та ідентифікаційного коду;
• оригінал правовстановлюючих документів на квартиру (це може бути договір дарування, свідоцтво про право на спадщину з відміткою про державну реєстрацію права власності, нотаріально удостоверенныйдоговор купівлі-продажу квартири, свідоцтво про право власності, рішення суду, інформаційна довідка з Державного реєстру реєстрації прав на нерухоме майно);
• документи по технічній характеристиці об'єкта (довідка БТІ). Перевірте дані з правовстановлюючими документами, так як непоодинокими бувають випадки, коли була проведена перепланіровка, але документи не були приведені у відповідність з чинним законодавством –немає документів від органів архітектурно-будівельного контролю, об'єкт не введений в експлуатацію, інформація відповідно не знайшла свого відображення в державних реєстрах, що надалі може стати каменем спотикання, збільшує як матеріальну сторону угоди, так і її часові рамки;
• документи, що засвідчують родинні зв'язки (свідоцтво про шлюб, про смерть, шлюбний договір);
• інформацію про наявність неповнолітніх дітей та їх прописку в даній квартирі (оскільки процедура виписки неповнолітніх дітей більш довга і вимагає погодження з органами опіки та піклування місцевих (районних) органів виконавчої влади).

Більше того, Ви також можете самостійно перевірити ще раз дані по об'єкту (у т. ч. наявність обтяжень з майна) через Держреєстру речових прав на нерухоме майно, використовуючи дані продавцю (ідентифікаційний код і паспортні дані), так і за адресою об'єкта (квартири), і це, в свою чергу, буде на порядок дешевше послуг нотаріуса, який також це зможе перевірити в момент здійснення угоди купівлі-продажу (https://kap.minjust.gov.ua/ ).

Важливою може бути інформація про наявність судових спорів за об'єктом. В даному випадку можна пошукати інформацію в Єдиному реєстрі судових рішень. Єдине, що дані фізичної особи (його Ф. В. О.) у відкритому доступі відсутня, але за адресою, ідентифікаційним даним об'єкта нерухомості можна спробувати промоніторити дані (пошукова система дуже проста у використанні: http://www.reyestr.court.gov.ua/ ).

В момент оформлення завдатку покупцеві при собі необхідно мати паспорт та ідентифікаційний код, документи, що засвідчують родинні зв'язки (свідоцтво про шлюб або його розірвання).

Порівняйте дані, зазначені в документах, що засвідчують особу продавця, з даними, зазначеними в правовстановлюючих документах, наявність дописок, описок, і т. д.

Які існують законодавчо встановлені терміни, протягом яких необхідно передати завдаток?

Чинним законодавством не встановлені мінімальні, ні максимальні строки внесення завдатку. Це все обумовлюється сторонами (покупцем і продавцем). На здійсненні операції впливають як об'єктивні, так і суб'єктивні причини, а завдаток в даному випадку є способом забезпечення угоди. До причин, які впливають на строки, можна віднести фактичну готовність всіх документів на квартиру (довідок-характеристик, форми № 3, довідок про наявність чи відсутність боргів, виписки з квартири і т. д.). Головне в даному випадку –вказати всі ці моменти в договорі, оскільки, у випадку невиконання зобов'язання, кожна із сторін несе відповідальність (покупець втратить суми завдатку, а продавцю доведеться повернути його в подвійному розмірі).Бажано прописати в договорі окремим розділом форс-мажорні обставини, в разі настання яких йдеться про штрафні санкції йти не може.

В якому розмірі повинен бути переданий завдаток?

Як і у випадку зі строками передачі завдатку, законодавством не передбачено чіткого розміру. Виходячи з практики, розмір завдатку може варіюватися від 2% до 5% (рідко) вартості квартири. Але необхідно враховувати, що на вартість квартир в цілому може вплинути ситуація на ринку нерухомості, зокрема, квартири можуть зрости в ціні, і в такому випадку, продавцеві може бути не вигідно виконувати умови договору щодо вже домовленою ціною, а простіше повернути завдаток навіть у подвійному розмірі, але при цьому залишитися в плюсі при продажу квартири за більш високу ціну, а Вам доведеться шукати інші варіанти, можливо навіть менш привабливі.

Термін передачі завдатку в свою чергу може зіграти на руку продавцю. Так, у разі продажу об'єкта нерухомості, володіння яким здійснюється протягом 3 років, дохід від даної угоди не обкладається податком, за умови вчинення правочину протягом звітного податкового року. Тому в даному випадку з позиції продавця Вам може бути запропоновано встановити тимчасові рамкив даному діапазоні (залежно від фактичного строку володіння квартирою).

Якщо зобов'язання не виповнюється, що відбувається з завдатком?

Правові наслідки порушення або припинення зобов'язання, забезпеченого завдатком врегульовані у статті 571 ЦКУ. Зокрема, якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника – завдаток залишається у кредитора, а якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, то він (кредитор) зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку (його вартості, якщо завдаток виражений в рухоме майно).

Крім цього, частиною другою ст. 571 ЦКУ передбачено, що сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, що перевищує розмір (вартість) завдатку, якщо інше не передбачено договором.

Також слід звернути увагу на положення статті 627 ЦКУ, відповідно до якої сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Тому, якщо в договорі Ви вказуєте, що у випадку розриву договору, сума відшкодування дорівнює вартості квартири, це не суперечить свободі договору, інша справа, чи піде на це продавець, розуміючи ризики, і в будь-якому випадку, щоб збитки були відшкодовані в такому розмірі, доведеться для початку довести, що вони реально були заподіяні саме в такій сумі.

Чи необхідно нотаріальне посвідчення правочину щодо забезпечення зобов'язань?

Умова щодо обов'язкового нотаріального посвідчення угод по забезпеченню зобов'язань чинним законодавством не передбачено. У свою чергу, ви маєте повне право вимагати нотаріального посвідчення цієї угоди, оскільки це право Вам надано чинності положенийп. 4 ст. 209 ЦК України, згідно з яким на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений.

Крім того, нотаріальне посвідчення правочину щодо забезпечення зобов'язань можливе у випадку, якщо умова про завдаток прописано в самому змісті договору, обов'язковість нотаріального посвідчення якого передбачено законодавством, а також у разі забезпечення зобов'язань за договором купівлі-продажу квартири шляхом складання і підписання додаткової угоди до основного договору. В такому випадку, дана угода має бути обов'язково нотаріально посвідчений відповідно до вимог ст. 654 ЦК України, згідно з якою зміна договору вчиняється в тій же формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Є ще варіанти оформлення завдатку?

Вам запропонували укласти договір про завдаток, посилаючись на положення ст. 6 ЦК України (щодо права сторін укласти договір, непередбачуваний законодавством, та врегулювати взаємовідносини на власний лад). У даному випадку застосовувати його до операції купівлі-продажу квартири не можна. Оскільки цією ж статтею встановлено межі таких дій, а саме сторони не вправі чинити так, якщо це прямо заборонено законом або не суперечить суті відносин сторін.Тому, висновок таким способом договору завдатку суперечить його суті–завдатком можна забезпечити тільки вже виникло зобов'язання(ст. 570 ЦК України).

Сплата завдатку за договором про намір (попередній договір)

Ще одним, на перший погляд, досить-таки юридично прийнятною формою оформлення завдатку, може бути договір про наміри (попередній договір).

Договір про наміри (попередній договір) не відноситься до грошових зобов'язань, він лише передбачає зобов'язання сторін укласти в подальшому основний договір. А таке зобов'язання не є грошовим і тому забезпечувати його завдатком не можна.

Запорукою можна забезпечити тільки таке грошове зобов'язання, яке вже існує. Наприклад, за договором купівлі-продажу квартири грошове зобов'язання виникне тільки після укладання такого договору та його державної реєстрації відповідно до закону.

Тому, якщо ви вирішили придбати квартиру, дотримуйтеся зазначених вище рекомендацій, як кажуть, Praemonitus praemunitus, що в перекладі з латині означає «попереджений — значить озброєний».

Джерело: http://www.prostopravo.com.ua/nedvizh...