Договір оренди нежитлового приміщення: як скласти правильно

Оренда нежитлового приміщення (офіс, склад, торгові площі) - серйозний крок для кожного підприємця, значно впливає на розвиток подальшого бізнесу.

Як домовлятися

Правовідносини в сфері оренди нежитлових приміщень регулюють Господарського та Цивільного кодексів України, нагадав керівник партнер АО "Клочков і партнери" Володимир Клочков.

Обов'язкова умова: письмова форма договору оренди нежитлового приміщення.

Письмовою формою зазначеного договору вважається не обов'язково звичний всім єдиний документ. Норми законодавства України свідчать: договором визнаються також кілька листів, відправлених і, обов'язково, отриманих іншою стороною при дотриманні пари умов. По-перше, наявність підписів уповноважених осіб. По-друге, - повинні бути присутніми умови, необхідні українським законодавством як "суттєві". Тому необхідно максимально уважно ставитися до діловому листуванні, оскільки вона може бути визнаною договором оренди нежитлового приміщення.

Згадані умови стосуються і класичних ( "звичайних") договорів оренди; вони можуть бути використані для перевірки також їх правомірності.

Що стосується істотних умов договору оренди нежитлового приміщення, до таких відносять:

    орендований об'єкт (перелік, вартість майна);

    точний термін дії договору, що укладається оренди;

    розмір орендної плати з урахуванням індексації;

    процедура передачі об'єкта (нежитлового приміщення), його відновлення, умови повернення;

    Виконання обов "язків;

    відповідальність підписантів договору оренди.

Нежитлове приміщення як об'єкт оренди

Для максимально можливого захисту обопільних інтересів сторін договору особливу увагу потрібно приділити об'єкту. Договір повинен містити докладний опис нежитлового приміщення, необхідно вказати конкретні характеристики, стан, точну вартість.

Вкрай важливо вказати документи, що підтверджують право власності або інше право, що дає орендодавцеві повноваження на укладення договору оренди конкретного нежитлового приміщення. Природно, бажано перевірити актуальність інформації.

Юристи стверджують: повноваження представника можуть бути обмеженими, що згодом здатне виявитися вагомою причиною для визнання договору оренди недійсним. Перевірити наявність ймовірних обмежень варто, вивчаючи статут, довіреність, договір, протокол про призначення ... Важливо переконатися в наявності повноважень підписувати саме такий документ - договір оренди нежитлового приміщення.

Мінімізувати ризик залишитися без грошей і орендованого приміщення допоможе перевірка, чи не було раніше обтяжень на майно (арешт, заставу, іпотека ...), не підлягає чи приміщення примусової реалізації в рамках виконавчого провадження, чи немає судових суперечок.

Перераховані дії здатні захистити від можливих шахраїв або недобросовісних орендодавців.

Не забудьте прописати в договорі оренди нежитлового приміщення пункт про умови косметичного або капітального ремонту (при необхідності), а також уточніть нюанс - хто буде платити за усунення цілком ймовірних неполадок, наслідків природного зносу.

Також необхідно не забути детально прописати порядок, терміни передачі і повернення нежитлового приміщення.

Терміни та порядок повернення об'єкта в разі невиконання зобов'язань за договором з боку орендаря, порядок повернення приміщення, якщо орендар не хоче добровільно з'їжджати - теж критичні моменти, забувати про які нерозумно. Найчастіше, факти передачі і повернення об'єкта оформляються стандартним актом прийому-передачі.

Термін договору

Найважливіший пункт - термін дії договору оренди нежитлового приміщення. Визначається цей параметр виключно за погодженням сторін. Якщо термін перевищує 3 роки, договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Згідно ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України, за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди нежитлового приміщення на протязі місяця після закінчення терміну дії документа, він вважається продовженим на точно той самий строк і на ідентичних умовах, раніше передбачених договором.

Щоб уникнути можливих непорозумінь, юрист радить прописати можливість або неможливість автоматичної пролонгації угоди.

Орендна плата

Договором оренди нежитлового приміщення встановлюється розмір плати, порядок, її терміни.

Найчастіше, орендар одразу ж оплачує ставку за перший місяць плюс гарантійний платіж.

Особлива увага приділяється гарантійному платежу: вказується розмір, призначення (які порушення можуть покриватися за його рахунок). Фіксується, коли гарантійний платіж не підлягає поверненню, а коли - підлягає. Прописуються детальні умови, порядок, строки повернення.

Важлива деталь договору оренди нежитлового приміщення: форма здійснення оплати, що саме включає орендна плата, перераховуються можливі додаткові платежі.

Особливо ретельно прописуються фінансові деталі: орендна плата, порядок з умовами перерахування платежів, індексація орендної плати - зміни в разі коливання цін на ринку. Передбачається курсова застереження: зміни масштабу платежів при коливаннях валютного курсу.

Відсутність в договорі оренди нежитлового приміщення чіткої інструкції, яка описує порядок зміни ціни, не є гарантією того, що ціна не буде змінена при значних скачках індексів.

Виконання обов'язків

Договором потрібно конкретизувати зобов'язання, порядок, терміни виконання, можливі санкції за невиконання або неналежне виконання зобов'язань, відповідальність, порядок врегулювання суперечок.

Щоб убезпечити себе, варто максимально врегулювати правовідносини щодо оренди об'єкта, прописати права, обов'язки і відповідальність за порушення.

Зверніть увагу, чи є в договорі згадка про санкції або неустойку за неналежне виконання зобов'язань.

Пам'ятайте, пеня може стягуватися лише за невиконання зобов'язань по розрахунках і платежах. Вона не може перевищувати розмір подвійної облікової ставки, встановленої НБУ на конкретний період.

Юрист вважає: складаючи договір оренди нежитлового приміщення, нерозумно зовсім відмовлятися від санкцій. Наявність відповідальності сторін - надійний засіб забезпечення належного виконання договору, встановлення платіжної дисципліни, надання та забезпечення сторонами всіх необхідних умов для використання приміщення.

Ще одним важливим аспектом укладення договору оренди є порядок його розірвання/продовження.

Згідно із законодавством України, договір не може бути самостійно розірваний однією зі сторін (односторонній порядок - виключений), якщо така можливість прямо не передбачена документом.

Єдиним винятком є ​​можливість одностороннього розірвання угоди орендодавцем на підставі положення законодавства, якщо оплата не вноситься більш ніж три послідовні місяці.

Відсутність умов і порядку розірвання договору оренди нежитлового приміщення може призвести до ситуації, коли при фактичному невиконанні договору, його розірвання може бути заблоковано і стати причиною значних фінансових втрат.

Джерело: http://ubr.ua/