Документальне підтвердження прав власності та користування землею

Для кого ця стаття: для тих сільгосппідприємств, які планують перейти на сплату єдиного податку четвертої групи або сплачувати орендну плату за землі державної та комунальної власності.

Відомо, що від платників єдиного податку четвертої групи та орендної плати за землі державної та комунальної власності норми ст. 2921 Податкового кодексу з 01.01.15 р. вимагають, аби права власності/користування земельними ділянками, які вони використовують, були оформлені та зареєстровані відповідно до законодавства.

З 01.01.13 р. реєстрація прав здійснюється в Державному реєстрі прав (далі – Держреєстр прав). Проте відповідно до ч. 4 ст. 3 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952) права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.13 р., визнаються дійсними, якщо їх реєстрацію було проведено відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент їх виникнення діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації.

Отже, нагадаємо, які документи підтверджують права на земельні ділянки та частки (паї) та що можна вважати належною реєстрацією таких прав.

Право власності та постійного користування

Право власності на землю – це право володіти, користуватися й розпоряджатися земельними ділянками (ст. 78 Земельного кодексу, далі – ЗК). Право власності на земельну ділянку зазвичай підтверджується:

• актом на право власності на земельну ділянку – якщо право виникло до 01.01.13 р.;
• свідоцтвом про право власності – якщо право виникло після 01.01.13 р.

Право власності на земельну ділянку (яке виникло і належним чином оформлене до 01.01.13 р.) не підлягає обов’язковій перереєстрації в Держреєстрі прав, але може бути зареєстроване за бажанням власника.

Винятком є випадки, коли до такого права вносяться зміни, наприклад земельній ділянці присвоєно кадастровий номер, змінилася її площа тощо. Якщо зміни сталися після 01.01.13 р., вони обов’язково реєструються в Держреєстрі прав одночасно з реєстрацією права власності на таку земельну ділянку. Про це особі видається відповідний витяг.

Право постійного користування земельною ділянкою – це право володіння й користування земельною ділянкою, яка перебуває в державній або комунальній власності, без установлення строку (ст. 92 ЗК). На сьогодні багато сільгосппідприємств, у тому числі фермерських господарств, мають земельні ділянки на праві постійного користування. Для підтвердження такого права особа повинна мати акт про право постійного користування земельною ділянкою.

Додаткова реєстрація такого права в Держреєстрі не є обов’язковою та здійснюється за бажанням особи – власника права. У разі реєстрації права в Держреєстрі особі видається витяг про реєстрацію права постійного користування.

Користування землею

Оренда земельної ділянки

Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння й користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст. 93 ЗК).

Договори оренди земельних ділянок, які були укладені до 01.01.13 р. та зареєстровані в Держземагентстві, є такими, що зареєстровані відповідно до законодавства, що діяло на момент їх вчинення (ч. 4 ст. 3 Закону № 1952). Про реєстрацію договору оренди в Держземагентстві свідчить відповідний штамп на такому договорі. Такі права визнаються державою та не потребують обов’язкової перереєстрації в Держреєстрі прав.

Водночас сторони договору (як орендар, так і орендодавець) за бажанням можуть зареєструвати права оренди за такими договорами в Держреєстрі прав. Наприклад, на практиці може виникнути ситуація, коли сільгосппідприємство має договір оренди, зареєстрований в Держ­земагентстві, а несумлінний орендодавець укладає договір оренди цієї ж ділянки з іншим сільгосппідприємством. І це друге сільгосппідприємство реєструє свої права в Держреєстрі прав. Виникає спірна ситуація, вирішити яку може лише суд. При цьому невідомо, яке рішення він прийме. Також є випадки, коли на договорі оренди земельної ділянки стоїть штамп Держземагентства про його реєстрацію, а при зверненні до Держземагентства така інформація не підтверджується. Це може бути наслідком недобросовісних дій реєстраторів Держземагентства.

Отже, якщо орендовані земельні ділянки є привабливими з точки зору сільгоспдіяльності, то підприємству доцільно звернутись із запитом до Держземагентства для перевірки належної реєстрації таких договорів. У разі необхідності доцільно розглянути питання щодо реєстрації прав оренди за такими договорами в Держреєстрі прав.

Що стосується договорів оренди земельних ділянок, які були укладені після 01.01.13 р., то за ними право оренди має бути зареєстроване в Держреєстрі прав, про що особі видається витяг.

Емфітевзис

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб (ст. 1021 ЗК). Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) підлягає державній реєстрації й виникає саме із дня такої реєстрації. Про реєстрацію права в Держреєстрі прав особі видається витяг.

Оренда земельної частки (паю)

Земельна частка (пай) – це частка в земельному масиві колективного сільськогосподарського підприємства, яка передається у приватну власність окремого члена цього підприємства.

Порядок реєстрації договорів оренди земельної частки (паю) затверджено постановою КМУ від 24.01.2000 р. № 119. Така реєстрація здійснюється безплатно виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю). Зареєстрований таким чином договір оренди земельної частки (паю) є цілком законним та дійсним і не потребує реєстрації в Держреєстрі прав.