Вклад в УК правом пользования зданием: как вести учет?

Ситуация. У физлица – участника ООО имеется в собственности административное здание, которое можно, например, сдавать в аренду. Но для физлица это чревато обложением полученного дохода НДФЛ по ставке 18 % и военным сбором (далее – ВС) по ставке 1,5 %. Плюс еще возня с налоговой отчетностью, первичными документами, не всегда позитивное общение с арендаторами и коммунальными службами. Ситуация значительно усложняется, если такое физлицо является нерезидентом.

Вопрос. Как физлицу с выгодой использовать свою недвижимость и при этом обойтись минимальными временными, нервными и денежными затратами?

Есть идея! Например, физлицо может передать в уставный капитал (далее – УК) своего ООО право пользования таким зданием. И в дальнейшем просто получать дивиденды с прибыли, заработанной ООО в ходе хозяйственной деятельности (в т. ч. и от сдачи здания в аренду). При этом полученные физлицом дивиденды будут облагаться НДФЛ по гораздо более низкой ставке (5 % или 9 %, а не 18 %).

Что говорит закон? Обмен собственного имущества или имущественных прав на корпоративные права эмитента (юрлица) для инвестора является сделкой о двух концах. Это одновременно приобретение финансовой инвестиции и отчуждение такого имущества или имущественных прав в пользу эмитента (пп. 14.1.81 Налогового кодекса, далее – НК; ст. 1 Закона от 18.09.1991 № 1560-XII; ст. 3 Закона от 12.07.2001 № 2658-III; п. 4 НП(С)БУ 13, а также см. консультацию юриста в «Вносим в уставный капитал право пользования имуществом»). С этой позиции мы и будем рассматривать учет и налогообложение такой операции у инвестора (физлица и юрлица) и эмитента.