Аренда недвижимости у физлица

Продажа недвижимости
Продажа движимого имущества: нюансы налогообложения
Аренда движимого имущества у физлица

Для ведения хозяйственной деятельности предприятия могут арендовать у физлиц помещения, например, под офис. В консультации рассмот­рим, каковы особенности такой аренды, как рассчитать стоимость аренды и каков порядок ее налогообложения.

Общие положения

Отношения, возникающие в ходе осуществления арендных операций, регламентируются нормами ГК и других законодательных актов.

Согласно ст. 793, 794 ГК договор найма строения или другого капитального сооружения (его отдельной части) составляется в письменной форме. Если срок договора составляет три года и более, тогда договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации в порядке, определенном законом.

При заключении договора аренды недвижимости следует учесть ряд нюансов:

1. В договоре необходимо указать стоимость помещения. Причем приводится восстановительная стоимость, которая может быть применена в случае возникновения спорных ситуаций при повреждении имущества.

2. Передача строения или помещения в аренду арендатору и его возврат арендодателю оформляются актом приемки-передачи, который подписывают стороны договора (ст. 795 ГК).

3. В договоре нужно определить момент начисления арендной платы и порядок документального оформления. В частности, арендатор может начислять арендную плату на основании договора и счетов, предоставляемых арендодателем.

Бухгалтерский учет

Операционная аренда объекта недвижимости отражается в учете по правилам П(С)БУ 14. При заключении договора между связанными лицами (предприятием и физлицом) оценка арендной платы должна производиться по одному из методов, предложенных п. 6 П(С)БУ 23, и не ниже размера месячной амортизации такого объекта.

Расходы на аренду объекта, используемого в деятельности предприятия, отражаются в момент начисления арендной платы в зависимости от направления использования арендуемых помещений по дебету счетов учета расходов (23, 91–94).

Налоговый учет

Налог на прибыль

Нормами НК корректировки финрезультата в случае уплаты арендной платы физлицам не предусмотрены. Поэтому все понесенные предприятием расходы учитываются при расчете налога на прибыль в полном объеме.

НДФЛ

Согласно пп. 164.2.5 НК доход от предоставления имущества в аренду включается в общий налогооблагаемый доход налогоплательщика и является базой обложения НДФЛ.

Аренда недвижимости (кроме земель сельхозназначения, земельных и имущественных паев)

В соответствии с пп. 170.1.2 НК арендатор объектов недвижимости (в частности, зданий, помещений) является налоговым агентом арендодателя. То есть НДФЛ в бюджет перечисляет предприятие-арендатор, удерживая его из дохода физлица-арендодателя.

При передаче в аренду недвижимости (кроме земель сельхозназначения, земельных и имущественных паев) объект обложения НДФЛ определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимального арендного платежа за недвижимое имущество физлиц за полный или неполный месяц аренды (пп. 170.1.2 НК).

Такая минимальная сумма рассчитывается в соответствии с Методикой № 1253 – исходя из минимальной стоимости месячной аренды 1 м² общей площади недвижимости с учетом места ее расположения, других функциональных и качественных показателей, устанавливаемых органом местного самоуправления, на территории которого она расположена, и обнародованных до начала отчетного налогового года.

Отметим, что обычно минимальная стоимость аренды обнародуется наиболее удобным для территориальной громады способом, например путем опубликования ее размера в СМИ.

Если орган местного самоуправления не определил или не обнародовал минимальную стоимость аренды до начала отчетного года, размер арендной платы устанавливается арендатором (кроме арендаторов-физлиц, которые не являются субъектами хозяйствования) исходя из размера, предусмотренного в договоре аренды (п. 6 Методики № 1253).

То есть если арендная плата по договору окажется меньше установленного минимума, то расчет НДФЛ осуществляется на основе минимальной суммы арендной платы, определенной по Методике № 1253, потому что ее размер больше.

Если арендная плата начисляется (предоставляется) в неденежной форме, то объект обложения НДФЛ определяется как сумма такого начисления, рассчитанная по обычным ценам (увеличенная на сумму НДС), умноженная на повышающий коэффициент 1,2195 (п. 164.5 НК). Напомним, этот коэффициент рассчитывается по формуле

100 : (100 – 18),

где   18 – ставка НДФЛ.

Порядок перечисления НДФЛ в бюджет таков:

• если выплата производится на банковский счет физлиц-арендодателей, то во время такой выплаты единым платежным документом (пп. 168.1.2 НК);
• если арендная плата начисляется в неденежной форме или выплачивается наличными из кассы, тогда в течение трех банковских дней, следующих за днем такого начисления (выплаты) (пп. 168.1.4 НК);
• если налогооблагаемый доход начисляется физлицу, но не выплачивается, то в сроки, установленные для месячного налогового периода, то есть до 30-го числа месяца, следующего за месяцем начисления дохода (пп. 168.1.5 НК).

Если юрлицо имеет обособленные подразделения, которые уполномочены заключать договоры аренды с физлицами, то НДФЛ начисляется и перечисляется по местонахождению данного подразделения:

• юрлицом – если такое подразделение не уполномочено начислять и уплачивать НДФЛ в бюджет (пп. 168.4.2 НК);
• обособленным подразделением – если ему предоставлены такие права (пп. 168.4.3 НК).

Если арендатор – предприниматель, то НДФЛ уплачивается по месту налоговой регистрации такого предпринимателя (ч. 2 ст. 64 БК).

Аренда земли

Порядок налогообложения операций по аренде земли изложен в пп. 170.1.1 НК. В соответствии с данной нормой объект налогообложения при аренде земли сельскохозяйственного назначения, земельных паев определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре аренды, но не менее минимального арендного платежа, предусмотренного законодательством по вопросам аренды земли. Именно эта норма дает основание налоговым органам настаивать на минимальном арендном платеже в размере 3 % стоимости земли (ОИР, категория 103.09).

Отметим, что основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения, связанные с арендой земли, является Закон № 161. В ст. 21 этого Закона указано, что размер арендной платы устанавливается по согласованию сторон договора. Требование о минимальном арендном платеже содержит только Указ № 92, который не является документом, принятым в соответствии с Законом № 161, ЗК, ГК или другими актами.

Между тем судебная практика довольно неоднозначна. Судами различных инстанций и в разное время были даны как положительные для арендодателя решения (в частности, если арендная плата по договору ниже 3 % стоимости земли, то суд признавал, что объект обложения НДФЛ определялся исходя из платы по договору), так и отрицательные.

Поэтому в целях безопасности стоит учитывать упомянутое выше мнение ГФС.

Военный сбор

Согласно п. 16¹ подразд. 10 разд. ХХ НК объектом обложения военным сбором являются доходы, приведенные в п. 162.1 НК. Арендатор является налоговым агентом арендодателя-физлица и в части военного сбора, поэтому при его расчете действуют правила, предусмотренные для расчета НДФЛ.

ЕСВ

Вознаграждение, выплачиваемое физлицам по гражданско-правовым договорам, является объектом для начисления ЕСВ (п. 1 ч. 1 Закона № 2464). При этом сумма вознаграждения попадает в базу обложения ЕСВ, только если такой договор предусматривает выполнение работ или предоставление услуг.

Согласно ст. 759 ГК договор аренды является гражданско-правовым договором, по которому арендодатель либо передает, либо обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок. То есть отношения, возникающие при заключении договора аренды, не имеют признаков правоотношений, регулирующих выполнение работ или оказание услуг.

Заполнение формы № 1ДФ

Данные о доходе физлица от сдачи в аренду помещения отражаются в форме № 1ДФ (п. 3.2–3.5, 3.11 Порядка № 4).

Раздел I заполняется так:

• в графе За «Сумма начисленного дохода» указывается доход, начисленный физлицу на основании договора аренды за отчетный квартал (в полной сумме, без вычета НДФЛ);
• графе 3 «Сумма выплаченного дохода» – фактически выплаченный доход от предоставления в аренду помещения за отчетный квартал (также полностью, без вычета НДФЛ). Если фактически в отчетном периоде доход не выплачен, эту графу не заполняют, так как специальная норма, регулирующая отражение дохода, начисленного в отчетном квартале и выплаченного в месяце, следующем за отчетным кварталом, в форме № 1ДФ касается только зарплаты;
• графе 4а «Сумма начисленного налога» – сумма начисленного и удержанного за отчетный квартал НДФЛ;
• графе 4 «Сумма перечисленного налога» – фактическая сумма перечисленного в бюджет налога за отчетный квартал. Если фактически налог в отчетном периоде не перечислен, в этой графе ставят прочерк;
• графе 5 «Признак дохода» – код признака «106».

В разд. II в строке «Военный сбор» приводятся общие суммы начисленного и фактически уплаченного предприятием-арендатором в течение отчетного квартала дохода в пользу физлиц, а также удержанный и фактически перечисленный в бюджет военный сбор с доходов, выплаченных всем физлицам. Сведений о физлице-арендодателе в этом разделе не приводят.

Покажем на примере, как отразить в учете арендатора операции по аренде недвижимости у физлица.

ПРИМЕР

В соответствии с договором аренды предприятие получило от физлица в аренду квартиру, которая будет использоваться им как офис. Исходные данные таковы:

• восстановительная стоимость квартиры – 390 000 грн.;

• арендная плата – 10 000 грн. в месяц, что больше минимального арендного платежа;

• в текущем месяце предприятие выполнило текущий ремонт квартиры за свой счет (предусмотрено договором) на сумму 36 000 грн. (в т. ч. НДС – 6 000 грн.). Ремонт проводился подрядной организацией;

• коммунальные услуги за месяц составили 2 400 грн. (в т. ч. НДС – 400 грн.). Договоры с поставщиками коммунальных услуг арендатор заключил самостоятельно.

Учет указанных операций арендатор ведет так:

(грн.)

Выводы

Доход в виде арендной платы, уплачиваемой предприятием-арендатором физлицу-арендодателю, включается в общий налогооблагаемый доход такого лица и подлежит обложению НДФЛ и военным сбором. При этом предприятие как налоговый агент перечисляет в бюджет суммы удержанных налогов и отражает их в форме № 1ДФ.