Продажа недвижимости

Продажа движимого имущества: нюансы налогообложения
Аренда движимого имущества у физлица
Аренда недвижимости у физлица

Для целей налогообложения доходов от продажи физлицом недвижимости важно понимать, кто будет ответственным за уплату НДФЛ. В консультации рассмотрим порядок обложения НДФЛ и военным сбором доходов физлица, продающего свое недвижимое имущество, если покупателями являются такие же физлица, юрлица и физлица-предприниматели.

НДФЛ

Правила налогообложения доходов, полученных от продажи недви­жимости, изложены в ст. 172 НК.

Напомним, в целях налогообложения под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимого имущества, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 НК).

Порядок налогообложения дохода налогоплательщика-резидента от продажи (обмена) недвижимости зависит от ряда факторов (ее вида, количества проданных в течение отчетного года объектов и др.) (см. таблицу).

Доходы физлиц-нерезидентов от продажи недвижимости облагаются налогом в порядке, предусмотренном для резидентов, – по ставке 18 % (п. 172.9 НК).

База налогообложения. Доход, подлежащий налогообложению, определяется исходя из цены, указанной в договоре, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом, и зарегистрированной в единой базе данных отчетов об оценке (п. 172.3 НК). Такую оценку проводят субъекты оценочной деятельности, определенные в ст. 5 Закона № 2658.

Если один объект недвижимости обменивается на другой (другие) с получением денежной компенсации, то согласно п. 172.3 НК доход налогоплательщика в виде денежной компенсации облагается налогом по тем же правилам, что и доход от продажи.

Уплата налога. Если стороной договора купли-продажи или мены является юрлицо или физ­лицо-предприниматель, то такое лицо является налоговым агентом и соответственно удерживает и уплачивает налог в бюджет (п. 172.7 НК). При этом НДФЛ должен быть уплачен в бюджет до нотариального удостоверения договора (п. 172.4, 172.7 НК).

Если сторонами договора являются только физлица, сумма НДФЛ определяется и самостоятельно уплачивается в бюджет через банк лицом, которое продает или обменивает недвижимость с другим физлицом, до нотариального удостоверения договора купли-продажи или мены (п. 172.5 НК).

При проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физлицами нотариус (п. 172.4 НК):

• удостоверяет договор при наличии оценочной стоимости и документа об уплате НДФЛ;
• предоставляет в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или офиса частного нотариуса информацию о таком договоре, включая его стоимость и сумму уплаченного НДФЛ, в порядке, установленном для формы № 1ДФ.

И налоговый агент, и нотариус отражают доход физлица и сумму перечисленного в бюджет НДФЛ в форме № 1ДФ с кодом «104».

Если договор купли-продажи или мены объекта недвижимости, по которому уплачен НДФЛ, нотариально не удостоверен, то налогоплательщик имеет право на возврат уплаченного налога. Основанием для этого является налоговая декларация и документы, подтверждающие фак­тическую уплату налога (п. 172.6 НК).

Военный сбор

Военный сбор удерживается из доходов физлиц и уплачивается в бюджет по правилам удержания и уплаты НДФЛ. Поэтому доходы физлица от продажи недвижимого имущества, которые облагаются НДФЛ, также являются базой обложения военным сбором (пп. 1.2 п. 16¹ подразд. 10 разд. ХХ НК).

ПРИМЕР 1

Предприятие приобрело у физлица-резидента для своего сотрудника квартиру по цене, указанной в договоре, – 2 600 000 грн. Физлицо купило квартиру в 2017 году. Для него это первая в 2018 году продажа. Оценочная стоимость квартиры – 2 800 000 грн. Кто и в каком размере должен уплатить НДФЛ и военный сбор?

Квартира находится в собственности менее трех лет, поэтому доход физлица облагается по ставке 5 %.

База налогообложения – оценочная стоимость (она превышает договорную цену).

Поскольку покупатель недвижимости – юрлицо, он является налоговым агентом и удерживает:

• НДФЛ – 140 000 грн. (2 800 000 грн. х 5 %);
• военный сбор – 42 000 грн. (2 800 000 грн. х 1,5 %).

Таким образом, продавец квартиры получит на руки 2 418 000 грн. (2 600 000 грн. – 140 000 грн. – 42 000 грн.).

До нотариального удостоверения договора юрлицо удерживает и перечисляет в бюджет по своему местонахождению НДФЛ и военный сбор и отражает выплаченный доход в форме № 1ДФ (код «104»), которую подает в орган ГФС по своему местонахождению.

ПРИМЕР 2

Физлицо продает фермерскому хозяйству – юрлицу земельный участок площадью, не превышающей нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 ЗК. Это первая продажа недвижимости в 2018 году. Земельный участок приобретен в 2011 году. Договорная стоимость участка 300 000 грн. Оценочная стоимость – 220 000 грн. Каков порядок налогообложения дохода?

Доход от продажи земельного участка не облагается НДФЛ (первая продажа, в пределах норм ст. 121 ЗК, в собственности более трех лет).

ПРИМЕР 3

Физлицо продает физлицу жилой дом, который находится в собственности более трех лет. В течение налогового отчетного года физлицо продало гараж (договорная стоимость – 300 000 грн., а оценочная – 300 000 грн.). Как облагать НДФЛ такие операции?

Гараж не принадлежит к льготной категории объектов, указанных в пп. 172.1 НК, поэтому доход от его продажи облагается НДФЛ по ставке 5 % и военным сбором по ставке 1,5 %. База налогообложения – 300 000 грн. Отсюда сумма НДФЛ составит 15 000 грн. (300 000 грн. х 5 %), военный сбор – 4 500 грн. (300 000 грн. х 1,5 %).

Физлицо-продавец уплачивает НДФЛ и военный сбор до нотариального удостоверения договора.

Доход от продажи жилого дома не будет облагаться НДФЛ (п. 172.1 НК). Налогообложение такой операции осуществляется независимо от того, что в течение отчетного года был продан гараж. Ведь продажа жилого дома – это первая продажа в течение отчетного года льготной категории объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 НК.

Выводы

Сумма НДФЛ и военного сбора рассчитывается и самостоятельно уплачивается в бюджет лицом, которое продает (обменивает) недвижимое имущество другому физлицу, до нотариального удостоверения договора купли-продажи или мены.

Если покупателем является юрлицо или физлицо-предприниматель, то именно эти лица считаются налоговыми агентами и обязаны удержать и перечислить НДФЛ в бюджет, а также отразить выплаченный доход в форме № 1ДФ.