В Україні забудовники шукають заміну іпотеці

В даний момент іпотечне кредитування, одне з найбільш розвинених в докризовий період напрямків, зараз практично не існує. Головною причиною відсутності іпотечного кредитування є його занадто висока вартість для позичальників.

За даними компанії «Простобанк Консалтинг», дорожче всіх кредити на купівлю первинної нерухомості пропонує банк «Глобус» - 27,21%, найнижча ефективна ставка у Кредобанку - 22,32%. При цьому банки готові давати гроші лише за наявності у позичальника початкового внеску в розмірі мінімум 30%. Зараз 13 банків займаються іпотечним кредитуванням. Але не можна сказати, що це масовий похід за іпотекою. У більшості випадків це разові операції з тими клієнтами, яких ми добре знаємо і з якими ми можемо знайти компроміс за ставками. Середня ставка - 23,7% в гривні.

Незважаючи на всі зусилля Нацбанку по зниженню облікової ставки, середня ставка по іпотеці знизилася всього на 1,7%. Це занадто незначне зниження. Ставка навіть на рівні 20% взагалі не релевантна для позичальників. Стандартна іпотека, яка була у нас в 2008 році, працювати однозначно не буде.

Для тих банків, хто працює зараз в цьому сегменті, кредитування не є ризиковим. Менше 1% угод відбувається за допомогою кредитів, і основна причина - занадто високі ставки. Зараз середня сума кредиту становить 500 тис. грн. Через високу ставки люди беруть всього 30-40% від суми покупки, тому ризики в цьому сегменті невисокі. В Україні продається житла на 1,2-2 млрд грн. Будується його дуже багато, тому ринок буде рости.

Альтернативне фінансування

Ринок будівництва житлової нерухомості поступово розвивається. А через відсутність кредитування з'являються інші форми фінансування, наприклад, лізинг. Право власності в таких угодах отримує банк, що є для нас плюсом. А клієнт досить вільно може вийти з цієї угоди. Це простий вихід без будь-яких судових розглядів. Банк може висувати більш лояльні вимоги до позичальників, так як ризики при такому фінансуванні знижуються. Тому банк може досить добре знизити процентну ставку. Втім, вартість лізингу також досить висока. ТАСкомбанк пропонує такі програми під 24%.

У будь-якому випадку лізинг має перевагу перед звичайною орендою житла, яка взагалі ніяк не регулюється. Орендою займаються приватні особи. Сьогодні хтось захотів здавати нерухомість, а завтра він передумав. Тому дуже багато питань до процедури і умов оренди: хто робить ремонт, оплачує збиток? Лізинг, звичайно, знімає ці питання.

Альтернативою кредитами є розстрочка безпосередньо від забудовника. Деякі девелопери дають розстрочку на 1-2 роки, до здачі об'єкта в експлуатацію, а деякі - на строк до 10 років. Ціна розстрочки може переглядатися в односторонньому порядку.

Багато порядні забудовники попереджають за тиждень про майбутнє підвищення, і розстрочку можна погасити достроково. У більш дорогого житла розстрочка прив'язана до долара, а ціна фіксована. Якщо на тривалий період, то може бути закладений невеликий відсоток подорожчання (6% річних). У компанії може бути і шість варіантів розстрочки: в доларі, в гривні, з подорожчанням і без, короткострокові і довгострокові.

Забудовникам не потрібно формувати резерви під кредити і не потрібно визначати клас надійності позичальника, тому вони можуть пропонувати клієнтам більш вигідні умови.

Явні мінуси для споживача складаються в тому, що неможливо отримати право власності до виконання зобов'язань по розстрочці. Серед плюсів - відсутність застави, страховки, вимоги мати підтвердження доходів. Загальне подорожчання завжди значно менше, ніж якщо брати кредит в банку.

Розстрочка для забудовників - не самоціль, однак, як показує практика, нашим інвесторам іпотека як і раніше недоступна. І тому забудовникам доводиться займатися ерзац-кредитуванням.

Джерело: http://hyser.com.ua/