Продажа имущественных прав на будущие объекты недвижимости: документальное оформление
Ситуация. Юрлицо (плательщик налога на прибыль и НДС) строит жилищно-офисный комплекс подрядным способом. Планируется, что в процессе строительства будут продаваться имущественные права на квартиры и офисные помещения физическим и юридическим лицам. Знаем, что в сфере жилищного строительства в 2022 году вступили в силу новые законодательные правила. В связи с этим возникли вопросы, касающиеся оформления таких операций и отражения их в учете.
О чем статья? Мы рассмотрим, какими документами следует оформлять продажу имущественных прав на объекты недвижимости с учетом последних изменений законодательства. Об отражении таких операций в учете и их налогообложении вы сможете прочитать в «Продажа имущественных прав на будущий объект недвижимости: учет у заказчика строительства», «Покупка имущественных прав на будущий объект недвижимости: учет у первого покупателя».
Объекты, подпадающие под действие Закона № 2518
Законодательство в сфере жилищного строительства существенно изменилось с 10 октября 2022 года. С этой даты вступил в силу Закон от 15.08.2022 № 2518-IX «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» (далее – Закон № 2518).
На какие объекты распространяется действие нового закона?
Закон № 2518 вступил в силу с 10.10.2022. Но это не значит, что его нормы касаются всех субъектов хозяйствования, которые в настоящее время занимаются строительством жилья. Определяющим фактором в данном вопросе является дата получения разрешения на строительные работы. Согласно правилам переходного периода, новые нормы распространяются на объекты, право на выполнение строительных работ которых приобретено после вступления в силу этого закона, то есть после 10.10.2022, в том числе (ч. 2 ст. 21 Закона № 2518):
- на объекты незавершенного строительства;
- на будущие объекты недвижимости, которые являются составными частями объекта незавершенного строительства.
А если разрешение на строительство объекта получено до 10.10.2022?
Для таких объектов действуют правила, закрепленные в ч. 7 ст. 21 Закона № 2518, а именно:
- сделки по инвестированию и финансированию строительства объектов жилищного строительства с использованием средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, осуществлявшиеся в соответствии с законодательством, которое действовало до вступления в силу Закона № 2518, сохраняют силу до полного выполнения сторонами своих обязательств по таким сделкам;
- если право на выполнение строительных работ получено до вступления в силу Закона № 2518, то инвестирование и финансирование строительства таких объектов осуществляется в соответствии с законодательством, действовавшим до вступления в силу в силу Закона № 2518.
Вместе с тем законодатель оставил право выбора за заказчиком строительства.
На заметку! По решению заказчика строительства действие Закона № 2518 может быть распространено на объекты строительства и их составные части, право на выполнение строительных работ относительно которых приобретено до 10.10.2022 (абзац четвертый ч. 2 ст. 21 Закона № 2518). |
Новые правила привлечения средств физлиц и юрлиц для строительства недвижимости
На практике широко распространено прямое или косвенное привлечение (инвестирование, финансирование) заказчиком строительства, девелопером строительства, управляющим фондом финансирования строительства (далее – ФФС) средств от физических и юридических лиц, в том числе в управление, для возведения объекта недвижимого имущества с последующим приобретением такими лицами права собственности на соответствующие объекты этого имущества.
Согласно новому правилу, установленному ст. 6 Закона № 2518, привлекать с указанной целью средства физических и юридических лиц можно исключительно тремя способами.
Способ 1. Заключение договоров купли-продажи неделимых объектов незавершенного строительства/будущих объектов недвижимости (доли неделимого объекта незавершенного строительства)
Такие договоры вправе заключать:
- заказчик строительства, который является юрлицом или физлицом-предпринимателем;
- девелопер строительства.
Для справки. Девелопер строительства – это юрлицо, которое на основании договора, заключенного с заказчиком строительства, обеспечивает организацию и/или финансирование (инвестирование) строительства объекта в соответствии с законодательством (в т. ч. путем привлечения средств других физических и юридических лиц). В случаях, предусмотренных договором с заказчиком строительства, на девелопера осуществляется первичная государственная регистрация специального имущественного права на будущие объекты недвижимости. Девелопер получает право первого отчуждения, передачи в доверительную собственность объекта как способа обеспечения выполнения обязательств и совершения других сделок по таким объектам (п. 5 ч. 1 ст. 1 Закона № 2518). |
Способ 2. Заключение договоров об участии в фонде финансирования строительства
Такие договоры заключает управитель ФФС через фонды финансирования строительства в соответствии с требованиями Закона № 2518 и с учетом особенностей, определенных Законом от 19.06.2003 № 978-IV «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее – Закон № 978).
Способ 3. Эмиссия целевых корпоративных облигаций
Погашение таких облигаций осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства в соответствии с Законом от 23.02.2006 № 3480-IV «О рынках капитала и организованных товарных рынках». Такая передача происходит на основании нотариального договора о резервировании (бронировании) объекта (части объекта) жилищного строительства, заключенного между заказчиком строительства и владельцем таких облигаций.
Кроме того, в ч. 3 ст. 6 Закона № 2518 указано, что управители фондов операций с недвижимостью могут привлекать средства от физических и юридических лиц, в том числе в управление, для строительства объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом № 978.
Однако! Вышеназванные требования не распространяются на случаи финансирования объектов, которые строятся исключительно за счет собственных, кредитных или заемных средств заказчика строительства и/или девелопера строительства. |
Как видим, в нашей ситуации имеет место первый из трех разрешенных способов привлечения денежных средств для строительства. Юрлицо выступает заказчиком строительства жилищно-офисного комплекса и продает имущественные права в этом комплексе юридическим и физическим лицам.
Для справки. Заказчик строительства – это физическое или юридическое лицо, которое имеет в собственности или пользовании один или несколько земельных участков либо в собственности или управлении здание/сооружение и намерено выполнять подготовительные и/или строительные работы (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закона от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности»). |
Внимание, терминология!
Закон № 2518 использует специальную терминологию для имущественных прав, которые продаются: это специальные имущественные права на будущий объект недвижимости (далее – специальное имущественное право) (п. 10 ч. 1 ст. 1 Закона № 2518). Именно эти права и будут предметом договора в нашей ситуации
А будущий объект недвижимости – это предусмотренная проектной документацией на строительство составная часть делимого объекта незавершенного строительства, которая после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта станет самостоятельным объектом недвижимого имущества. При этом такие объекты делятся на две категории (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 2518), а именно:
- будущие объекты жилой недвижимости (квартира, другое жилое помещение и т. п.)
- будущие объекты нежилой недвижимости (гаражный бокс, другое нежилое помещение, машиноместо и т. п.).
Также Закон № 2518 содержит такие понятия, как делимый объект незавершенного строительства и неделимый объект незавершенного строительства (п. 7, 9 ч. 1 ст. 1 Закона № 2518). В нашей ситуации – исходя из приведенных в законе определений – мы имеем дело с делимым объектом незавершенного строительства.
Договор на продажу специального имущественного права
Итак, в ситуации, которую мы рассматриваем, заказчик строительства намерен продать специальные имущественные права на будущие объекты недвижимости. Это будет первая продажа таких прав, поэтому договор купли-продажи должен заключаться согласно требованиям ст. 13 Закона № 2518. Для второй и последующих продаж нужно будет руководствоваться ст. 14 Закона № 2518.
О каких нюансах следует знать на этапе подготовки к заключению договора?
Начать нужно с госрегистрации прав на объект. Ведь для того чтобы заказчик строительства мог продать специальное имущественное право на будущий объект недвижимости, такое право должно быть зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, далее – Госреестр недвижимости (ч. 3 ст. 2 Закона № 2518).
Поэтому до заключения договоров купли-продажи с покупателями заказчику строительства следует зарегистрировать на себя специальные имущественные права на объект в Госреестре недвижимости – по процедуре, предусмотренной Законом от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952).
Кстати! Законом № 2518 были внесены соответствующие изменения в Закон № 1952. Подробнее о госрегистрации специального имущественного права расскажем ниже. |
Также помните, что договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ч. 4 ст. 11 Закона № 2518).
Кроме того, если покупателем по договору выступает физлицо, то договор не может содержать условий, которые являются несправедливыми в понимании Закона от 12.05.1991 № 1023-XII «О защите прав потребителей» (ч. 5 ст. 11 Закона № 2518).
Какие условия необходимо включить в договор?
Выше мы упомянули, что договор купли-продажи специального имущественного права должен соответствовать требованиям ст. 13 Закона № 2518 (если это первая продажа таких прав). Главное требование – наличие в договоре существенных условий (см. таблицу).
Перечень существенных условий договора купли-продажи специального имущественного права (ст. 13 Закона № 2518)
№ п/п |
Наименование условия |
Пояснения |
1 |
2 |
3 |
1 |
Обязанности продавца |
Продавец обязан обеспечить: – строительство и принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта (в т. ч. составной частью которого является будущий объект недвижимости), в частности путем заключения договора об организации и финансирования строительства объекта; – подключение законченного строительством объекта к инженерным сетям на постоянной основе; – передачу покупателю будущего объекта недвижимости путем госрегистрации за покупателем специального имущественного права на такой объект; – передачу согласно закону покупателю в собственность и в натуре объекта недвижимого имущества после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта |
2 |
Обязанности покупателя |
Покупатель обязан: – заплатить продавцу за будущий объект недвижимости денежную сумму в размере, определенном договором; – принять будущий объект недвижимости путем государственной регистрации на свое имя специального имущественного права на такой объект; – принять в собственность и в натуре объект недвижимого имущества после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта |
3 |
Сведения о заказчике |
Приводится информация о заказчике: – юрлице: наименование; идентификационный код юрлица в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины (далее – ЕГРПОУ) (для юрлица-нерезидента – код/номер из торгового, банковского или судебного реестра либо номер регистрационного удостоверения местного органа власти иностранного государства о регистрации юрлица), местонахождение; – физлице-предпринимателе: фамилия, имя, отчество (при наличии); регистрационный номер записи о государственной регистрации физлица-предпринимателя согласно Единому государственному реестру юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований (далее – ЕГР), место жительства |
4 |
Название объекта |
Указывается название делимого объекта незавершенного строительства, составной частью которого является будущий объект недвижимости, в соответствии с документом, дающим право на выполнение строительных работ (разрешение на выполнение строительных работ) |
5 |
Вид строительства |
Это может быть новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт. Для нашей ситуации – новое строительство |
6 |
Сведения |
Имеется в виду земельный участок, на котором расположен делимый объект незавершенного строительства, составной частью которого является будущий объект недвижимости. Здесь нужно привести: а) сведения о владельце/пользователе земельного участка: – для юрлица: наименование; идентификационный код юрлица в ЕГРПОУ (для юрлица-нерезидента – код/номер из торгового, банковского или судебного реестра или номер регистрационного удостоверения местного органа власти иностранного государства о регистрации юрлица); – для физлица-предпринимателя: Ф. И. О.; регистрационный номер записи о госрегистрации согласно ЕГР; б) кадастровый номер земельного участка; в) номер сведений о праве заказчика строительства на земельный участок (право собственности либо пользования) в Госреестре недвижимости |
7 |
Номер сведений |
Это номер регистрации объекта в Госреестре недвижимости |
8 |
Основные технические характеристики объекта |
Здесь нужно привести основные технические характеристики делимого объекта незавершенного строительства, составной частью которого является будущий объект недвижимости, а именно: – функциональное назначение объекта; – общая площадь объекта, функциональное назначение и площадь отдельных помещений в составе объекта согласно проектной документации; – количество этажей согласно проектной документации; – описание основных конструктивных элементов и инженерного оборудования в соответствии с перечнем, определенным КМУ; – класс энергоэффективности согласно энергетическому сертификату |
9 |
Идентификатор объекта строительства |
Речь идет об идентификаторе объекта строительства (законченного строительством объекта) в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (здания, сооружения), в т. ч. составной частью которого является соответствующий будущий объект недвижимости |
10 |
Графическое |
В договоре должно быть графическое изображение расположения делимого объекта незавершенного строительства на генеральном плане объекта строительства (кроме объектов, строящихся на основании строительного паспорта застройки земельного участка) |
11 |
Информация |
В договоре нужно указать, что продажа будущего объекта недвижимости является первой |
12 |
Адрес объекта |
Это адрес будущего объекта недвижимости |
13 |
Прочие сведения |
В договоре нужно указать: а) название будущего объекта недвижимости (квартира, гаражный бокс, другое жилое или нежилое помещение, машиноместо и т. п.); б) основные технические характеристики будущего объекта недвижимости: – функциональное назначение объекта; – секция (подъезд), этаж, на котором размещен объект; – общая площадь объекта согласно проектной документации (в т. числе функциональное назначение и площадь отдельных помещений в составе объекта); – описание основных конструктивных элементов и инженерного оборудования согласно проектной документации в соответствии с перечнем, определенным КМУ; в) идентификатор объекта строительства в Единой государственной электронной системе в сфере строительства; г) номер сведений о специальном имущественном праве на будущий объект недвижимости в Госреестре недвижимости |
14 |
Графическое |
Договор должен содержать графическое изображение схемы строительного плана будущего объекта недвижимости с указанием названия и площади всех его помещений, размещения объекта на этаже |
15 |
Сведения |
Нужно привести информацию об отсутствии вещных прав третьих лиц и обременения вещных прав на будущий объект недвижимости (в т. ч. номера сведений о вещных правах третьих лиц и обременений вещных прав на объект в Госреестре недвижимости) |
16 |
Цена |
Отражается цена будущего объекта недвижимости или способ ее определения |
17 |
Сроки |
В договоре должен быть указан запланированный квартал и год принятия в эксплуатацию завершенного строительством объекта, в т. ч. составной частью которого является будущий объект недвижимости, и выполнение продавцом обязательства по обеспечению передачи объекта недвижимого имущества покупателю |
18 |
Сведения |
Если между заказчиком строительства и девелопером строительства заключен договор об организации и финансировании строительства объекта, здесь указывается: – название договора; – дата заключения и номер (при наличии) договора; – для стороны договора – юрлица: наименование; идентификационный код в ЕГРПОУ (для юрлица-нерезидента – код/номер из торгового, банковского или судебного реестра или номер регистрационного удостоверения местного органа власти иностранного государства о регистрации юрлица); – для стороны договора – физлица-предпринимателя (напоминаем, что физлицом может быть заказчик строительства): фамилия, имя, отчество (при наличии); регистрационный номер записи о госрегистрации согласно ЕГР; – сведения о нотариусе, удостоверившем договор |
19 |
Изменение условий договора |
Здесь следует предусмотреть основания и порядок изменения существенных условий договора |
20 |
Досрочное |
Здесь следует предусмотреть основания и порядок досрочного прекращения договора. Также необходимо указать срок возврата покупателю средств в случае досрочного прекращения договора. Внимание! Этот срок не должен превышать 60 календарных дней (далее – к. д.) со дня прекращения договора |
21 |
Окончательные |
В этом разделе договора следует указать: – срок возврата покупателю излишне уплаченных средств, если по результатам технической инвентаризации фактическая общая площадь объекта недвижимого имущества окажется меньше площади, указанной в договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости. Внимание! Срок возврата денег не должен превышать 60 к. д. со дня госрегистрации покупателем права собственности на объект недвижимого имущества (п. 9 ст. 17 Закона № 2518); – срок доплаты покупателем средств, если по результатам технической инвентаризации фактическая общая площадь объекта недвижимого имущества окажется больше площади, указанной в договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости (п. 10 ст. 17 Закона № 2518). Внимание! Этот срок не ограничивается законодательством, стороны договора определяют его самостоятельно |
22 |
Ответственность |
Нужно предусмотреть ответственность за несвоевременное исполнение и невыполнение условий договора. Это может быть ответственность в виде неустойки (штрафа или пени) согласно нормам гл. 49 Гражданского кодекса |
23 |
Информация |
Здесь фиксируется порядок предоставления покупателю информации о ходе выполнения условий договора |
24 |
Перечень |
Приводится краткий перечень строительных работ, которые должны быть произведены на будущем объекте строительства |
25 |
Установление |
Нужно привести перечни оборудования, которое должно быть: – установлено на будущем объекте недвижимости и передано покупателю; – установлено на объекте строительства для обеспечения функционирования такого объекта после окончания строительных работ и принятия его в эксплуатацию |
26 |
Работы |
Приводится краткий перечень работ, которые должны быть произведены на объекте строительства и придомовой территории |
27 |
Контактные данные |
Указываются номера телефонов и адреса для переписки сторон |
Как видим, перечень существенных условий договора – достаточно внушительный. И все эти условия необходимо включить в договор, чтобы избежать риска признания его недействительным.
Переход имущественного права к покупателю
Вопросы перехода специального имущественного права на будущий объект недвижимости регламентируются ч. 4 ст. 13 Закона № 2518. Согласно этой норме, имущественное право переходит к продавцу после полной уплаты покупателем цены будущего объекта недвижимости. Но в договоре стороны вправе указать иное условие, и тогда право собственности может перейти к покупателю и до момента полной уплаты цены будущего объекта недвижимости. Поэтому в данном вопросе нужно исходить из условий договора.
А если в договоре нет указания на зависимость между моментом перехода права собственности и уплатой цены объекта?
В этом случае действуют правила, закрепленные в ч. 4 ст. 13 Закона № 2518. То есть сначала полная уплата цены объекта недвижимости, а потом передача объекта покупателю. Покупатель становится собственником объекта недвижимости с момента государственной регистрации за ним права собственности на этот объект в Госреестре недвижимости.
Кто занимается такой регистрацией – покупатель или продавец недвижимости?
Продавец обязан зарегистрировать специальное имущественное право за покупателем, который полностью уплатил цену будущего объекта недвижимости, в течение 5 р. д. со дня такой уплаты (п. 2 ч. 5 ст. 13 Закона № 2518).
К сведению! По требованию покупателя продавец обязан выдать покупателю справку о полной уплате цены будущего объекта недвижимости. Срок выдачи такой справки – 3 р. д. с момента обращения покупателя (п. 6 ч. 5 ст. 13 Закона № 2518). |
Регистрация прав в Госреестре недвижимости
Мы уже упомянули, что первичная регистрация специального имущественного права на объект незавершенного строительства осуществляется за заказчиком строительства (ч. 4 ст. 4 Закона № 2518).
Причем заказчик должен зарегистрировать в Госреестре недвижимости специальное имущественное право на делимый объект незавершенного строительства, а также на все будущие объекты недвижимости в его составе (в нашем случае это квартиры и офисные помещения, поскольку возводится жилищно-офисный комплекс) (п. 3 ч. 2 ст. 10 Закона № 2518).
При первичной регистрации заказчик строительства подает одно заявление о государственной регистрации специального права на делимый объект незавершенного строительства и на все будущие объекты недвижимости, которые являются составными частями этого объекта (абзац седьмой ч. 9 ст. 18 Закона № 1952). Регистрационные действия производятся по правилам, установленным ст. 272 Закона № 1952.
После продажи будущих объектов недвижимости покупателям заказчик строительства регистрирует за покупателями специальное имущественное право на эти объекты (п. 2 ч. 5 ст. 13 Закона № 2518). Об этом мы тоже говорили выше.
А после завершения строительства и ввода строительного объекта в эксплуатацию владельцы специальных имущественных прав на будущие объекты недвижимости самостоятельно регистрируют право собственности уже на объекты недвижимости согласно правилам, установленным ст. 273 Закона № 1952.
Передача покупателю готового объекта
После завершения строительства объекта продавец (в нашем случае – заказчик строительства) оформляет прием в эксплуатацию завершенного строительством объекта в соответствии с требованиями строительных норм. А затем продавец обязан передать владельцу имущественных прав (покупателю) приобретенный им объект недвижимости согласно процедуре, установленной ст. 17 Закона № 2518.
Так, в течение 30 к. д. со дня принятия объекта в эксплуатацию продавец обязан уведомить покупателя об этом и передать ему объект недвижимого имущества. При этом между сторонами оформляется акт, в котором приведен, в частности, перечень всего оборудования, которое установлено на объекте.
Собственник объекта недвижимого имущества должен подписать этот акт в течение 15 дней после его получения и при этом:
- либо указать, что не имеет претензий;
- либо подать свои обоснованные замечания к объекту недвижимого имущества с перечнем выявленных строительных недостатков.
Срок для устранения обоснованных недостатков составляет также 15 дней.
Комментарии к материалу