Инвестиционная недвижимость по П(С)БУ: бухгалтерский учет и налогообложение

Инвестиционная недвижимость (далее – ИН) – это особый тип необоротных активов предприятия. ИН не относится к основным средствам (далее – ОС), и действие П(С)БУ 7 «Основные средства» на нее не распространяется (см. пп. 3.4 данного стандарта). Особенности учета ИН определяются специальным П(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость». Причем этот стандарт должны применять все предприятия без исключения, в том числе малые и микропредприятия. Рассмотрим, в каких случаях недвижимость считается инвестиционной и как ее нужно учитывать.

ИН – это собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания и сооружения, размещенные на земле, которые содержатся в целях получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала, а не для производства и поставки товаров, предоставления услуг, административной цели или продажи в процессе обычной деятельности (п. 4 П(С)БУ 32).

То есть, чтобы объект необоротных активов считался ИН, должны одновременно выполняться следующие условия:

• объект является либо земельным участком, либо зданием, либо сооружением (дальше все эти объекты будем называть недвижимостью);
• объект находится в собственности предприятия или получен на условиях финансовой аренды;
• объект фактически передан в операционную аренду и/или содержится исключительно для передачи в будущем в операционную аренду или для получения прибыли (увеличения стоимости капитала) от роста стоимости объекта и/или его последующей продажи. При этом продажа недвижимости не должна осуществляться в процессе обычной деятельности предприятия – ИН могут считаться только те объекты, которые разово приобретались предприятием для получения прибыли от их перепродажи;
• объект не используется для производства и поставки товаров, предоставления услуг, административных целей или продажи в ходе обычной деятельности.

Таким образом, если вы сдаете землю, здание или сооружение в операционную аренду, их надо учитывать именно как ИН, а не как ОС (если они были ОС, то их следует перевести в состав ИН). Иначе ситуация чревата:

• админштрафом за неправильное ведение бухгалтерского учета;
• а возможно, и налоговыми санкциями – все зависит от конкретных обстоятельств. Например, нарушение точно будет, если по мнению аудитора, изложенному в аудиторском заключении, объект, находящийся в операционной аренде, нужно было учитывать как ИН по справедливой стоимости без начисления амортизации, а не как объект ОС, учитываемый по первоначальной стоимости с ежемесячным начислением расходов в виде амортизации. Причем ситуация усугубится (санкции увеличатся), если вы не устраните данное нарушение самостоятельно и его выявят контролирующие органы в ходе проверки.