Договор коворкинга: изучаем в деталях

01.10.2020 10250 0 1

Из этой статьи вы узнаете: что собой представляет договор коворкинга и какие правила необходимо соблюдать при его заключении.

Что можно сделать на практике: оформить договор коворкинга с учетом всех требований законодательства.

Что такое коворкинг?

Коворкинг (англ. сo-working – совместная работа) – это модель организации работы людей с разным типом занятости в едином рабочем пространстве.

Это означает, что в одном помещении могут трудиться люди из разных компаний самых различных профессий, занимаясь разной деятельностью. Таким образом коворкеры имеют возможность помогать друг другу, обмениваться идеями, мыслями и т. д. Работая на дому, удаленно, они не имели бы таких широких возможностей.

Данный вид организации труда представляет собой сочетание фриланса, обычного офиса, а иногда и аутсорсинга (аутсорсинг – передача части производственных процессов на сторону). В пространство коворкинга может входить не только офисное помещение, но и, например, кафе, комнаты для игр, тренажерный зал, сад, парковка.

На практике чаще всего под одной крышей в коворк-офисе предпочитают собираться представители интеллектуального и творческого труда. Например, в одном помещении могут работать копирайтеры, веб-дизайнеры, IT-специалисты, журналисты и т. д.

Предприятие намерено заняться деятельностью по предоставлению коворк-офисов. Нужно ли получать какие-то разрешения?

Нет, чтобы заниматься такой деятельностью, никаких разрешительных документов или лицензий получать не нужно. Однако необходимо будет добавить виды деятельности в Единый государственный реестр (далее – ЕГР). Под такую деятельность подходят 2 КВЭДа:

68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»;
77.33 «Надання в оренду офісних машин і устаткування, у тому числі комп'ютерів».

Хотим предупредить! Если вышеперечисленные виды деятельности не будут указаны в ЕГР, последствия могут быть весьма неприятными, а именно:

органы ГНС или контрагенты могут попытаться признать договор коворкинга недействительным;
если плательщик единого налога (далее – ЕН) не уведомил налоговый орган о том, что намерен сдавать в аренду имущество (т. е. этот вид не указан в реестре плательщиков ЕН), это станет основанием для аннулирования его регистрации плательщиком ЕН (пп. 298.2.3, п. 299.10 Налогового кодекса, далее – НК).

Кроме того, плательщикам ЕН необходимо также помнить об ограничении, которое зафиксировано в пп. 291.5.3 НК. Чтобы не потерять свой статус единщика, они имеют право сдавать в аренду нежилые помещения (здания, строения) и/или их части, общая площадь которых не превышает 300 м².

Для всех остальных арендодателей – субъектов хозяйствования (далее – СХ) на общей системе налогообложения каких-то особенностей в случае сдачи в аренду рабочего места нормами НК не предусмотрено.

Как правильно заключить договор коворкинга?

Допустим, СХ внес в ЕГР необходимые КВЭД, а единщики дополнительно уведомили об этом орган ГНС. Теперь переходим к главному вопросу: как правильно заключить договор коворкинга, если такого вида договора не существует в украинском законодательстве?

Спешим успокоить: такой пробел в законодательстве не составляет большой проблемы. Понятие коворкинга подходит под договор аренды недвижимости (помещения), движимого имущества (оборудования, мебели и т. д.). Поэтому если предприятие решило предоставлять в пользование рабочие места «поштучно» разным физлицам, необходимо руководствоваться гл. 58 Гражданского кодекса (далее – ГК). Для вашего удобства фрагмент договора мы привели в конце консультации.

По договору аренды арендодатель (в нашем случае – коворк-офис, коворк-центр) передает или обязуется передать арендатору (в нашем случае – коворкеру) имущество в пользование за плату на определенный срок (ч. 1 ст. 759 ГК). Предметом договора аренды может быть вещь, определенная индивидуальными признаками, которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (ч. 1 ст. 760 ГК).

Поэтому предоставление в пользование рабочих мест можно оформлять как договор аренды. А предоставление коворкерам офисного оборудования можно рассматривать как договор проката (ч. 1 ст. 787 ГК).

Если же в аренду будет сдаваться часть помещения вместе с оборудованием, которое находится на территории этой части помещения, тогда речь идет о смешанном договоре. В таком договоре будут элементы аренды помещения (например, 2–7 м² площади) и сдачи в аренду (в прокат) оборудования (например, компьютера, принтера).

Для справки. Стороны имеют право заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не установлено договором или не вытекает из сущности смешанного договора (ч. 2 ст. 628 ГК).

В какой форме необходимо заключать договор коворкинга?

Договор аренды может быть заключен в любой форме, если требования относительно формы договора не установлены самим ГК или специальным законом (ст. 639 ГК). Согласно ч. 1 ст. 793 ГК, договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме. Кроме того, если договор заключается на 3 года и более, он должен быть удостоверен нотариусом (ст. 793 ГК).

А вот договор аренды (проката) оборудования можно оформлять устно, однако данное правило не применяется, если договор заключается между юрлицами (ст. 208 ГК). Но мы советуем придерживаться письменной формы в любом случае – даже если договор будет заключаться с коворкерами-физлицами.

Если же заключается смешанный договор (в аренду предоставляется часть помещения и оборудование), тогда его обязательно следует заключать в письменной форме. Это связано с тем, что договор аренды части помещения заключается всегда в письменной форме. А если срок договора – 3 года и более, тогда договор необходимо удостоверить у нотариуса.

Какие существенные условия нужно включить в договор коворкинга?

Существенными считаются те условия договора, без которых этот вид договора считается недействительным. Для договора аренды такими условиями являются (ст. 284 Хозяйственного кодекса, далее – ХК):

объект аренды;
срок действия договора;
цена (сумм арендной платы с учетом ее индексации);
порядок использования амортизационных отчислений;
восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.

Остановимся подробнее на таких существенных условиях договора аренды, как предмет, цена и срок.

Предмет договора. Здесь необходимо указать размер части помещения в общей площади помещения и привести перечень офисной мебели и техники, которые передаются в аренду. Например, формулировка может быть следующей: «Арендатор принимает в аренду 4 м² в помещении общей площадью 45 м², офисная мебель (стол, 2 стула) расположены на арендованной части помещения».

Срок аренды рабочего места законодательством не ограничен, устанавливается по договоренности между коворкером (арендатором) и коворк-центром (арендодателем). Минимальный срок аренды может составлять один день или даже один час.

Цена услуги по коворкингу определяется по согласованию сторон. В договоре следует указать такую информацию об арендной плате:

размер. На практике коворкеры могут арендовать рабочее место всего несколько часов в день. Например, с 10:00 до 16:00. В таком случае можно установить фиксированый размер арендной платы за 1 час пользования рабочим местом;
периодичность и сроки уплаты. Арендную плату не обязательно уплачивать ежемесячно. Стороны договора сами определяют ее периодичность;
форма (денежная, натуральная или смешанная). Как правило, применяется денежная форма оплаты.

На заметку! В договор аренды можно также включить условие об индексации арендной платы (ч. 3 ст. 762 ГК, ч. 1 ст. 284 ХК). К примеру, можно предусмотреть, что арендная плата подлежит индексации в зависимости от индекса инфляции. Ежемесячную индексацию устанавливать не обязательно.

Как оформить передачу помещения, офисной техники коворкеру?

Передачу арендатору (коворкеру) части помещения, а также офисной мебели и техники и возврат их из аренды следует оформлять актами приемки-передачи. Именно с момента принятия помещения в аренду исчисляется срок договора аренды (ст. 765, 795 ГК).

Надо ли составлять такие акты каждый раз, когда коворкер будет приходить и пользоваться частью офиса?

Мы считаем, что не надо. Достаточно оформить один раз передачу имущества в аренду и согласовать порядок использования помещения арендатором, а также обязанности арендодателя по обеспечению сохранности арендованного имущества в период отсутствия арендатора в этом помещении.

У СХ есть помещение, где он оборудовал 50 рабочих мест. Со всеми арендаторами он намерен заключать договоры коворкинга на одинаковых условиях. Возможно ли это?

Да, возможно. С юридической точки зрения в данном случае речь идет о договоре присоединения (ст. 634 ГК). Это договор, условия которого установлены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах, и который может быть заключен только путем присоединения второй стороны к предложенному договору в целом. Вторая сторона не может предложить свои условия договора. То есть условия договора коворкинга устанавливает арендодатель (коворк-центр), а коворкер может только согласиться с таким условиями либо искать другого арендодателя. При этом такой договор арендатор заключает с каждым коворкером отдельно.

В качестве договоров присоединения могут заключаться публичные договоры (ст. 633 ГК). Публичным является договор, в котором одна сторона – предприниматель взяла на себя обязанность продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги каждому, кто к ней обратится. К публичным договорам относятся розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, медицинское, гостиничное, банковское обслуживание и т. п., а также договор проката (ст. 787 ГК).

Но даже если коворкеры будут арендовать не только офисную технику, но и часть помещения, арендодатель может воспользоваться таким способом заключения договора, как договор присоединения. Это не запрещено законодательством.

Выводы

Если СХ намерен заняться коворкингом, то есть предоставлять в платное пользование рабочие места различным физлицам, ему необходимо руководствоваться гл. 58 ГК. Так, при заключении договоров с фрилансерами необходимо соблюдать правила, которые предусмотрены для договоров аренды помещения и оборудования.
Также арендодатель (коворк-центр) имеет право предлагать коворкерам заключить договор путем присоединения коворкера к такому договору. То есть он выдвигает свои условия (в рамках законодательства), если они подходят коворкеру – он соглашается и заключает такой договор без предложения своих условий.

Приведем фрагмент договора коворкинга (см. образец).

Образец

<...>

1. Правова аргументація договору

1.1. Цей Договір є змішаним, а саме містить елементи договору приєднання, публічного договору, порядок його укладання регламентується ст. 641, 642 ЦК. Замовник не може пропонувати свої умови, а може лише приєднатися до запропонованого Договору. Виконавець бере на себе зобов'язання надавати послуги, визначені цим Договором, кожному, хто приєднався до цього Договору. Договір та його умови вважаються офертою Виконавця, підтвердженням якої є розміщення Договору на сайті Виконавця https://www.akwamarin.com.ua.

<...>

3. Предмет договору

3.1. Виконавець зобов’язується надати Замовнику в користування частину (загальна площа 7 м²) приміщення, яке розташоване в бізнес-центрі «Аквамарин» (далі – бізнес-центр) за адресою: м. Харків, вул. Квітів, буд. 49 (далі – приміщення), для здійснення Замовником самостійної діяльності (бізнес та наукова діяльність, навчання, читання тощо), не забороненої діючим законодавством України. Характеристика приміщення наведена в додатку 1* до Договору.

3.2. За цим Договором Виконавець зобов’язується протягом оплаченого Замовником періоду надати йому послуги коворкінгу згідно з абонементом, обраним та оплаченим Замовником, та додаткові послуги згідно з додатком 2 у приміщенні Виконавця відповідно до умов цього Договору.

3.3. Відвідування приміщення здійснюється по перепустках (картках), виданих власником та/або законним розпорядником бізнес-центру, в межах графіку роботи бізнес-центру. Отримання перепусток (карток) для Замовника або його відвідувачів організовує Виконавець.

3.4. Замовник повинен користуватись абонементом особисто і не має права передавати права на абонемент третім особам.

3.5. Заборонено перебувати у приміщенні в стані алкогольного, наркотичного та іншого сп'яніння, палити на робочому місці, вживати спиртні напої, порушувати громадський порядок.

3.6. Робочі місця, передані в користування за цим Договором, відповідають санітарним нормам і вимогам техніки безпеки.

<...>

5. Вартість послуг та порядок оплати

5.1. За надані послуги Замовник сплачує Виконавцю суму, визначену за діючими тарифами Виконавця та обраним Замовником тарифним планом, які наведені в додатку 3.

5.2. Вартість послуг по тарифному плану сплачується Замовником авансом шляхом перерахування коштів у безготівковій формі на рахунок Виконавця, зазначений у цьому Договорі або у рахунку-фактурі.

5.3. Вартість додаткових послуг, наданих Замовнику Виконавцем протягом строку дії абонементу, сплачується Замовником шляхом перерахування коштів у безготівковій формі на рахунок Виконавця, зазначений у цьому Договорі або у рахунку-фактурі, протягом 3 (трьох) днів з дня отримання рахунку-фактури від Виконавця.

5.4. Послуги за цим Договором вважаються оплаченими з моменту списання з рахунку Замовника в оплату послуг Виконавця грошових коштів відповідно до обраного Замовником тарифного плану і/або переліку додаткових послуг.

5.5. У разі несплати послуг Замовником в порядку, встановленому цим розділом, у Виконавця не виникає зобов'язання з надання Замовнику послуг.

<...>

__________

* Приложения не приводятся.

Фрагмент договору коворкінгу.doc

Скачать

договор договор аренды вопросы-ответы существенные условия письменная форма рабочее место образец