Огляд судової практики:підстави для розірвання договору оренди землі

Зміна власника нерухомості, розташованої на орендованій земельній ділянці
комунальної власності, є підставою для розірвання договору оренди землі 

Реквізити
рішення

Сторони спору

Позивач – ТОВ, відповідач – міська рада.

Обставини справи

У 2003 році між міськрадою і ТОВ був укладений нотаріально посвідчений договір оренди земельної ділянки, на якій розташовано магазин, що належить ТОВ. Договір укладено строком на 15 років (до 2018 року). Його умовами передбачено можливість припинення права користування земельною ділянкою шляхом розірвання договору оренди на вимогу однієї зі сторін.

У 2006 році, за договором про задоволення вимог іпотекоутримувача та актом приймання-передачі приміщення магазину, ТОВ передало магазин у власність іншій юрособі. У 2012 році
у приміщення магазину знову змінився власник. Юрособа, що стала власником приміщення, у 2006 році продала це приміщення іншим юрособі та фізособі. 

У 2011–2012 роках ТОВ зверталося до міськради з письмовими заявами про вилучення в нього земельної ділянки і про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки.

Міськрада у 2014 році прийняла рішення вилучити в ТОВ земельну ділянку і зобов'язати товариство укласти з міськрадою угоду про розірвання договору оренди земельної ділянки. Проте зазначена угода між ТОВ і міськрадою укладена не була.

У 2016 році ТОВ знову звернулося до міськради з претензією, у якій просило підписати угоду про розірвання договору оренди земельної ділянки. Проте така угода не була оформлена,
у зв'язку із чим ТОВ звернулося до господарського суду з позовом про визнання розірваним договору оренди земельної ділянки.

Позиція сторін

Позивач (ТОВ): договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню, оскільки після переходу права власності на приміщення магазину фактичними користувачами земельної ділянки є інші особи, а не ТОВ.

Відповідач (міськрада): ТОВ не надало необхідні документи для підготовки угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки, а перехід права власності на приміщення, розташоване на земельній ділянці, не означає автоматичне припинення дії договору оренди землі.

На чиєму боці суд

Рішення прийнято на користь ТОВ. Постановою ВГСУ залишено в силі постанову апеляційного господарського суду, якою скасовано рішення господарського суду і прийнято рішення про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки.

Аргументи суду

1. Можливість дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору передбачена ст. 651 Цивільного кодексу (далі – ЦК) і ч. 3 ст. 31 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі – Закон № 161).

2. Договір оренди земельної ділянки, укладений із власником нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці, може бути розірваний достроково у випадку: добровільної відмови від права користування земельною ділянкою або придбання іншою особою права власності на цю нерухомість (пп. «а», «е» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу, далі – ЗК; ч. 1 ст. 31 Закону № 161).

3. У разі придбання права власності на будівлю або будову, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій
і розміщені такі будівлі або споруди, без зміни цільового призначення земельної ділянки, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були в попереднього землекористувача (ч. 1
ст. 377 ЦК, ч.2 ст. 120 ЗК).

4. ТОВ добровільно відмовилося від права користування (оренди) земельною ділянкою,
і рішенням міськради у 2014 році ця відмова ТОВ була задоволена. А земельною ділянкою, на якій розташоване приміщення магазину, фактично користуються нові власники приміщення.

5. Доводи міськради про те, що товариством не були надані необхідні документи для підготовки угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки, є неспроможними. Адже
в 2014 році рішенням міськради на ТОВ було покладено обов'язок укласти угоду про розірвання договору оренди і при цьому не висувалися додаткові вимоги про підготовку проекту такої угоди.

Висновки

Орган місцевого самоврядування не має права відмовити орендареві в розірванні договору оренди земельної ділянки комунальної власності тільки тому, що не визначено порядок дій сторін у разі розірвання договору

Постанова ВГСУ
від 19.04.17 р.
(ЄДРСР,
реєстр.
№ 66085246)