Обзор судебной практики: основание для расторжения договора аренды земли

Смена владельца недвижимости, расположенной на арендованном
земельном участке коммунальной собственности,
является основанием для расторжения договора аренды земли 

Реквизиты
решения

Стороны спора

Истец – ООО, ответчик – городской совет.

Обстоятельства дела

В 2003 году между горсоветом и ООО был заключен нотариально заверенный договор аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ООО магазин. Договор заключен сроком на 15 лет (до 2018 года). Его условиями предусмотрена возможность прекращения права пользования земельным участком путем расторжения договора аренды по требованию одной из сторон.

В 2006 году, по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя и акту приемки-передачи помещения магазина, ООО передало магазин в собственность другому юрлицу.
В 2012 году  у помещения магазина снова сменился владелец. Юрлицо, ставшее собственником помещения, в 2006 году продало это помещение другим юрлицу и физлицу. 

В 2011–2012 годах ООО обращалось к горсовету с письменными заявлениями об изъятии
у него земельного участка и о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Горсовет в 2014 году принял решение изъять у ООО земельный участок и обязать общество заключить с горсоветом соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Однако указанное соглашение между ООО и горсоветом заключено не было.

В 2016 году ООО снова обратилось к горсовету с претензией, в которой просило подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Однако такое соглашение не было оформлено, в связи с чем ООО обратилось в хозяйственный суд с иском о признании расторгнутым договора аренды земельного участка.

Позиция сторон

Истец (ООО): договор аренды земельного участка подлежит расторжению, поскольку после перехода права собственности на помещение магазина фактическими пользователями земельного участка являются другие лица, а не ООО.

Ответчик (горсовет): ООО не представило необходимые документы для подготовки соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, а переход права собственности на помещение, расположенное на земельном участке, не означает автоматическое прекращение действия договора аренды земли.

На чьей стороне суд

Решение принято в пользу ООО. Постановлением ВХСУ оставлено в силе постановление апелляционного хозяйственного суда, которым отменено решение хозяйственного суда и принято решение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Аргументы суда

1. Возможность досрочного расторжения договора аренды земли по решению суда по требованию одной из сторон договора предусмотрена ст. 651 Гражданского кодекса (далее – ГК)
и ч. 3 ст. 31 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее – Закон № 161).

2. Договор аренды земельного участка, заключенный с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, может быть расторгнут досрочно в случае: добровольного отказа от права пользования земельным участком либо приобретения иным лицом права собственности на эту недвижимость (пп. «а», «е» ч. 1 ст. 141 Земельного кодекса, далее – ЗК; ч. 1 ст. 31 Закона № 161).

3. В случае приобретения права собственности на здание либо строение, находящееся на арендованном земельном участке, к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором и размещены такие здания либо сооружения, без изменения целевого назначения земельного участка, на тех же самых условиях и в том же самом объеме, что были у предыдущего землепользователя (ч. 1 ст. 377 ГК, ч. 2 ст. 120 ЗК).

4. ООО добровольно отказалось от права пользования (аренды) земельным участком, и решением горсовета в 2014 году этот отказ ООО был удовлетворен. А земельным участком, на котором расположено помещение магазина, фактически пользуются новые собственники помещения.

5. Доводы горсовета о том, что обществом не были представлены необходимые документы для подготовки соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, являются безосновательными. Ведь в 2014 году решением горсовета на ООО была возложена обязанность заключить соглашение о расторжении договора аренды и при этом не выдвигались дополнительные требования о подготовке проекта такого соглашения.

Выводы

Орган местного самоуправления не вправе отказать арендатору в расторжении договора аренды земельного участка коммунальной собственности только потому, что не определен порядок действий сторон в случае расторжения договора

Постановление ВХСУ
от 19.04.17 г. (ЕГРСР, рег.
№ 66085246)