Земельні відносини у питаннях та відповідях від Мін'юсту

З 2013 року реєстрацією прав на земельні ділянки займається структура, підвідомча Міністерству юстиції України. Ми звернулися з запитом до міністерства з проханням поінформувати читачів, що було зроблено за минулі два з половиною роки для налагодження цієї роботи?

Відповідь на питання підготували Департамент цивільного, фінансового законодавства та законодавства з питань земельних відносин, Департамент з питань нотаріату та банкрутства і Департамент державної реєстрації.

Для наших читачів повідомили: – З 01 січня 2013 року державна реєстрація речових прав на земельні ділянки проводиться відповідно до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та законодавства у відповідній сфері.

Міністерством юстиції постійно вживаються заходи у напрямі законодавчого та організаційного забезпечення удосконалення процесу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, в тому числі на земельні ділянки. Насамперед, з метою спрощення процедури державної реєстрації права власності та інших похідних прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення створене відповідне нормативне підґрунтя через внесення змін до законодавчих та інших нормативно-правових актів, що регулюють цю сферу діяльності.

Зокрема, 12 лютого 2015 року Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», яким, поряд з іншим, внесено зміни до Закону та розширено коло осіб, яким надано право прийому та видачі документів у сфері державної реєстрації прав. Відтак повноваження державного реєстратора з видачі та прийому документів, передбачені Законом, можуть також виконувати посадові особи органів місцевого самоврядування, адміністратори центрів надання адміністративних послуг, нотаріуси. Такі зміни направлені на підвищення рівня надання адміністративних послуг та наближення їх до споживача.

Крім того, 05 березня 2015 року Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення», яким з-поміж іншого внесено зміни до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зокрема доповнено статтею 4²_.

Вказаним Законом значно розширено коло повноважень нотаріуса у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Так, державна реєстрація речових прав, похідних від права власності, на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може здійснюватися нотаріусом незалежно від нотаріального посвідчення договору, на підставі якого виникає таке право.

Згідно з положеннями прийнятого Закону нотаріус під час вчинення нотаріальних дій та проведення державної реєстрації прав здійснює пошук у Державному земельному кадастрі відомостей про зареєстровану земельну ділянку та за його результатами за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру формує витяг із Державного земельного кадастру.

Також Закон передбачає можливість проведення державної реєстрації похідного речового права на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, право власності на яку виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року, одночасно з державною реєстрацією права власності на таку земельну ділянку, що, у свою чергу, сприяє спрощенню порядку державної реєстрації прав оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення та забезпеченню більш ефективного використання земель сільськогосподарського призначення суб'єктами господарювання.

– Скільки нині є земель в Україні, права на які не зареєстровані належним чином (зокрема земель сільгосппризначення і земель у межах населених пунктів).

– Згідно з нормами частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі — державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. При цьому державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам (частина четверта статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Враховуючи ці положення, підкреслюємо, що облік земель, права на які не зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Департаментом державної реєстрації Міністерства юстиції не ведеться, тому ще це виходить за межі його компетенції.

– Нині сільгосппідприємства стикаються з проблемою – вони не можуть зареєструвати наявні договори оренди земельних ділянок, зокрема тих, що належать фізособам, бо державні реєстратори не встигають їх опрацьовувати. Що робиться міністерством для її вирішення?

– Відповідно до наказів Міністерства юстиції у Київській, Одеській та Львівській областях запроваджено реалізацію пілотних проектів, якими передбачається принцип екстериторіальності подання заяв у сфері державної реєстрації прав відносно нерухомого майна, у тому числі й земельних ділянок, які розташовані у межах вказаних областей. За принципом екстериторіальності заяви можуть подаватися до будь-якого районного, міського, міськрайонного, міжрайонного управління юстиції Київської, Одеської та Львівської областей, а також до головних територіальних управлінь юстиції у цих областях.

Реалізація пілотних проектів забезпечує чіткий розподіл обов’язків між особами, які приймають заяви у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, та особами, які приймають рішення за результатами розгляду таких заяв, та дає можливість також уникнути контакту заявника з особою, яка уповноважена приймати рішення у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

У свою чергу, в управліннях юстиції Київської, Волинської, Полтавської, Рівненської та Одеської областей реалізується пілотний проект у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно щодо попередньої подачі заяв, який надає право особам, основним видом діяльності яких є вирощування та переробка сільськогосподарської продукції, доступу до програмного забезпечення, сумісного з програмним забезпеченням Державного реєстру прав, відповідно до укладених з адміністратором Державного реєстру прав договорів з метою подання заяв про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно для їх попереднього розгляду.

Пілотний проект також передбачає можливість подання аграріями заяви в електронній формі, перевірку державними реєстраторами протягом 6 робочих днів наявності всіх необхідних для державної реєстрації речових прав документів, а також відповідності заявлених прав поданим документам, а також повідомлення заявника про попередні результати розгляду документів та про дату і час звернення до державного реєстратора.

– Які результати цієї роботи?

– Про проведену роботу свідчить аналіз даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав). Так, у 2014 році до Державного реєстру прав внесено 1млн 260 тис. 469 записів про державну реєстрацію права власності на земельні ділянки (з них – 910 тис. 343 – органами державної реєстрації прав та 350 тис. 126 – нотаріусами). У січні-липні 2015 року до Державного реєстру прав внесено 672 тис. 957 записів про державну реєстрацію права власності на земельні ділянки (з них – 481 тис. 332 – органами державної реєстрації прав та 191 тис. 265 – нотаріусами). Крім того, до Державного реєстру прав у 2014 році внесено 964 тис. 694 записи про державну реєстрацію інших речових прав на земельні ділянки (у 2015 році – 578 тис. 208).

Спостерігається позитивна динаміка зростання кількості зареєстрованих нотаріусами речових прав на земельні ділянки, відмінних від права власності.

Якщо у 2013 році нотаріусами зареєстровано 15 тис. 178 таких прав, то у 2014 році цей показник склав 16 тис. 827, а у 2015 році – 25 тис 634.

Чи планується спрощення або автоматизація процесу реєстрації прав на землю?

– 14 липня 2015 року Верховною Радою України прийнято в першому читанні проект Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (реєстр. № 2982 від 02 червня 2015 року), який підтримується Міністерством юстиції, та яким передбачено низку нововведень. Метою законопроекту є реалізація положень Концепції реформування місцевого самоврядування та територіальної організації влади в Україні щодо розподілу повноважень між органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади в частині надання адміністративних послуг.

Положеннями документа пропонується значно розширити суб'єктний склад осіб, які проводять державну реєстрацію речових прав, у тому числі оренди земельних ділянок. Такі повноваження передбачається надати, зокрема органам місцевого самоврядування, державним адміністраціям та нотаріусам. Таким чином, нині створені та нормативно закріплені ефективні механізми державної реєстрації речових прав на земельні ділянки, у тому числі через центри надання адміністративних послуг.

Згідно з Цивільним і Земельним кодексами права власності на землю переходять до нового власника при переході права власності на нерухомість, яка знаходиться на цій землі. Як на практиці йдуть справи з реєстрацією перереєстрацією земельних ділянок в таких випадках?

– Процедура та порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень визначені Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868, нормами яких передбачено особливості проведення державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності а також порядок проведення державної реєстрації прав, у разі коли право власності на житловий будинок, будівлю або споруду набувається одночасно з набуттям у відповідної заінтересованої особи речових прав на земельну ділянку, на якій вони розташовані.

– Який нині стан справ з реєстрацією прав на землі комунальної та державної власності?

– Особливості державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності визначені статтею 4¹ Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до положень якої рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування про передачу земельних ділянок у власність або користування (постійне користування, оренда, користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), сервітут) приймається без здійснення державної реєстрації права держави чи територіальної громади на такі земельні ділянки, крім випадків, коли право власності на земельні ділянки державної або комунальної власності вже зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У разі продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на земельних торгах державна реєстрація права держави чи територіальної громади на них здійснюється після затвердження в порядку, встановленому Земельним кодексом України документації із землеустрою, за якою здійснюється їх формування, до проведення таких земельних торгів.

Державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки, які сформовані із земель державної чи комунальної власності, здійснюється після затвердження в порядку, встановленому Земельним кодексом України, документації із землеустрою, за якою здійснено таке формування, одночасно з державною реєстрацією похідного речового права на такі земельні ділянки (постійне користування, оренда, користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), сервітут), крім випадків, коли рішенням відповідного органу про затвердження документації із землеустрою передбачено здійснення державної реєстрації переходу права власності на земельні ділянки.

При поновленні або внесенні змін до договорів суперфіцію, емфітевзису, сервітуту, оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності, право держави чи територіальної громади, на які не зареєстровано відповідно до цього Закону, державна реєстрація права власності здійснюється одночасно з державною реєстрацією права користування (сервітут), права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права забудови земельної ділянки (суперфіцій), права оренди земельної ділянки.

При наданні у постійне користування земельних ділянок державної чи комунальної власності, право держави чи територіальної громади, на які не зареєстровано відповідно до цього Закону, державна реєстрація права власності здійснюється одночасно з державною реєстрацією права постійного користування такими земельними ділянками.

Враховуючи вказане, порядок державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності повністю урегульовано на законодавчому рівні та максимально спрощено й наближено для споживача відповідних послуг.