Як інвесторам в первинну нерухомість не стати жертвою шахраїв

При нинішньому стані національної економіки все привабливіше стає інвестування в первинну нерухомість, в першу чергу, за рахунок більш низьких цін, ніж на вторинному ринку. Однак, незважаючи на велику кількість інформації про способи і ризики подібного роду інвестування, кількість ошуканих інвесторів не йде на спад. Щоб не поповнити ряди потерпілих, необхідно більш ретельно вивчати "особистість" забудовника і наявність у нього відповідної документації

Вивчаємо забудовника

Щоб дізнатися більше про компанію, яка може стати причиною втрати ваших інвестицій, необхідно "прошерстить" інтернет. Слід звернути увагу на кількість успішних проектів з будівництва об'єктів нерухомості і відсоток його реального заселення.

Існують сайти, які містять подібного роду інформацію, наприклад: сайт "Асоціація допомоги постраждалим інвесторам", де ви зможете оцінити благонадійність і репутацію обраного вами забудовника.

Також, не завадить звернутися до Єдиного реєстру судових рішень, де ви зможете побачити наявність суперечок за участю обраного вами забудовника, предмет яких може стати для вас першим дзвіночком.

Вивчаємо документи

Другий і дуже важливий етап - перевірка наявності правовстановлюючої документації на земельну ділянку та дозвільної документації на будівництво.

Земельна ділянка у забудовника може перебувати в оренді або суборенду, в постійному користуванні або у власності. Останні два варіанти трапляються рідше, в більшості випадків будівництво відбувається на орендованій ділянці.

При цьому, важливо звернути увагу на термін дії права на земельну ділянку (якщо він не у власності або постійному користуванні) і цільове призначення земельної ділянки (правильним є: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, і ніяк не для будівництва торгового центру або готелю) .

Звичайно, інвестор, який не є фахівцем в сфері будівництва нерухомості, не зможе оцінити відповідність дозвільної документації чинному законодавству, але перевірка хоча б наявності її дасть багато грунту для прийняття рішення.

Так, забудовник повинен мати в наявності і показати на ваше прохання:

    Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки. По суті це документ, який містить комплекс вимог до порядку забудови земельної ділянки (висоті, щільності забудови, дотримання меж, її благоустрій).

    Технічні умови. Це комплекс вимог до повного інженерного забезпечення об'єкта будівництва пожежної та техногенної безпеки.

    Проектна документація. Матеріали, якими визначаються містобудівні, технічні рішення, кошторису.

    Документ, який підтверджує проведення експертизи проектної документації.

    Дозвіл на виконання будівельних робіт.

Без наявності переліченої документації будівництво є по суті протиправним і надалі введення будинку в експлуатацію практично неможливий.

Не варто забувати і про ліцензію на провадження господарської діяльності, пов'язаної з будівництвом об'єктів архітектури, яку забудовник зобов'язаний мати, щоб правомірно здійснювати будівництво.

Вивчаємо спосіб інвестування

Навіть дотримання всіх вище перерахованих способів вибору об'єкта інвестування та його перевірки, не матиме належного ефекту без використання найбільш безпечного способу інвестування.

Законодавчо закріпленим є інвестування через Фонд фінансування будівництва (ФФБ) або Фонд операцій з будівництвом (ФОС), а також інвестування, шляхом емісії цільових облігацій.

Інвестування через ФФБ є одним з найбезпечніших для інвесторів, оскільки подібного роду інвестування чітко регламентовано законодавством; за вами закріплюється конкретний об'єкт нерухомості, а також як забудовник, так і керуючий ФФС можуть бути замінені у разі порушення ними зобов'язань.

При цьому ви повинні бути готові до того, що можливість отримання жаданого об'єкта нерухомості безпосередньо залежить, як і від забудовника, так і від управителя ФФБ, а якщо забудовник і інвестор взаємопов'язані організації, при неплатоспроможності останніх, ви ризикуєте втратити свої вкладення.

При інвестуванні шляхом емісії цільових облігацій ви отримуєте перевагу в ціні, яка не буде змінена в майбутньому, ви також можете їх продати, якщо передумали здійснювати покупку, але при цьому необхідно пам'ятати, що відповідальність забудовника за несвоєчасну здачу об'єкта в експлуатацію, або за якесь або інше невиконання зобов'язань, не передбачена.

Ще один спосіб інвестування, які на даний момент є найбільш спірним, найбільш ризикованим, але від цього не менш популярним (через простоту його здійснення) є укладення договору купівлі майнових прав із забудовником, який можна охрестити грою в рулетку.

При покупці таких майнових права ви можете отримати куплену нерухомість без будь-яких зволікань, але якщо ви помилилися у виборі забудовника, будьте готові до того, що ваш об'єкт може бути перепроданий іншим особам, терміни будівництва і здачі в експлуатацію можуть бути відстрочені на невизначений час без будь-якої відповідальності забудовника, а також вас може очікувати нецільове використання переданих грошей і відсутність механізму їх повернення в разі розірвання договору.

Підсумовуючи, якщо ви вирішили стати інвестором нерухомості на первинній ринку, рекомендуємо не полінуватися використовувати всі можливі механізми мінімізації ризиків втрати ваших інвестицій, вдавшись хоча б до описаних методів перевірки мети інвестування.

Джерело: https://delo.ua/