Аренда государственного и коммунального имущества: новый закон – новые правила

С 1 февраля 2020 года вводится в действие новый закон, регламентирующий вопросы аренды государственного и коммунального имущества (Закон от 03.10.19 г. № 157-IX, далее – Закон № 157, вступил в силу с 27.12.19 г.). Закон № 157 пришел на смену Закону от 10.04.92 г. № 2269-XII, который раньше регламентировал эти вопросы. Рассмотрим, какие же нововведения нас ожидают.

Цель принятия нового закона

Основная цель принятия нового закона – «подтянуть» нормативную базу по вопросам аренды государственного и коммунального имущества под требования современного рынка и реалии нашей жизни. Ведь «старый» закон был принят еще в 1992 году. Да, в него не раз вносились изменения, однако настал момент, когда его нужно обновить полностью. Новый закон призван сделать процедуру аренды государственного и коммунального имущества максимально прозрачной, простой и устранить коррупционные риски при оформлении арендных отношений в этой сфере. 

Насколько это удалось законодателям, судить пока рано. Хотя бы потому, что не все предусмотренные новшества заработают в полную силу с февраля. Но будем надеяться на положительные сдвиги.

Переходный период

Большая часть норм Закона № 157 вводится в действие с 01.02.20 г., но отдельные положения – только с 01.10.20 г. А связано это с необходимостью внедрить электронную торговую систему (далее – ЭТС) для учета всех арендных операций государственного и коммунального имущества. 

Что такое ЭТС? 

Согласно п. 4 ч. 1 Закона № 157 ЭТС – это двухуровневая информационно-телекоммуникационная система. Состоит из центральной базы данных и электронных площадок, которые взаимодействуют с центральной БД через интерфейс программирования ее приложений. С помощью ЭТС можно создавать, размещать, обнародовать в электронном виде документы и информацию, необходимые для проведения аукциона в электронной форме, а также обмениваться этой информацией.

Будут ли приняты новые подзаконные акты?

Кабмину поручено в трехмесячный срок реализовать на практике все нововведения Закона № 157, а именно: подготовить законопроекты, обеспечить принятие новых нормативно-правовых актов и привести в соответствие с Законом № 157 уже имеющуюся нормативную базу (п. 8 Заключительных и переходных положений Закона № 157). 

Так что в ближайшее время появятся новые нормативно-правовые акты, о которых мы вас немедленно проинформируем. 

Надо ли сторонам вносить изменения в договоры аренды государственного и коммунального имущества, заключенные до 1 февраля 2020 года? 

Нет, «старые» договоры продолжают действовать до окончания срока, на который они были заключены (п. 2 Заключительных и переходных положений Закона № 157). То есть вносить в них те или иные изменения в связи со вступлением в силу Закона № 157 сейчас не нужно. 

Все арендные операции – теперь через ЭТС

Закон № 157 предусматривает, что все операции, касающиеся аренды государственного и коммунального имущества, будут подлежать регистрации в ЭТС. Это позволит процессу аренды быть публичным и прозрачным. Как предусмотрено ч. 6 ст. 16 Закона № 157, все договоры аренды, изменения и дополнения в них подлежат публикации в ЭТС.
Правда, как мы уже упомянули, действовать эти изменения начнут с 1 октября. И вносить данные в ЭТС нужно будет в соответствии с Порядком передачи имущества в аренду. На сегодня такого порядка еще нет. 

Все объявления о передаче государственного и коммунального имущества в аренду тоже будут публиковаться в ЭТС (ст. 5 Закона № 157). 

Требования к договорам аренды

Одно из нововведений: договоры аренды государственной и коммунальной собственности, заключаемые на срок свыше 5 лет, надо будет заверять у нотариуса (ч. 3 ст. 16 Закона № 157). 

Сами же договоры аренды должны будут оформляться на основании примерного договора аренды, который утверждается:

• Кабмином – относительно имущества государственной собственности;
• представительскими органами местного самоуправления – относительно имущества коммунальной собственности.

Договор может отличаться от примерного договора аренды, если объект передается в аренду с дополнительными условиями. 

Этапы заключения договора аренды

Договор аренды может заключаться по итогам проведения аукциона или без аукциона. 

Внимание, запрет! Если имущество получено в аренду без проведения аукциона, то передавать его в субаренду – нельзя (ч. 3 ст. 15 Закона № 157).

Перечень случаев, когда имущество передается в аренду без проведения аукциона, приведен в ст. 15 Закона № 157. Кроме того, основные требования к такой аренде будут прописаны в Порядке передачи имущества в аренду. 

А этапы заключения договора аренды следующие (ст. 5 Закона № 157):

1. принятие решения о передаче имущества в аренду;
2. внесение информации о потенциальном объекте аренды в ЭТС;
3. принятие решения о включении потенциального объекта аренды в один из перечней ЭТС, а именно: 

• Перечень первого типа – здесь числятся объекты, которые будут передаваться в аренду на аукционе; 
• Перечень второго типа – сюда включаются объекты, которые передаются в аренду без проведения аукциона;
• опубликование информации о потенциальном объекте аренды, включенном в один из перечней ЭТС;
• размещение в ЭТС объявления о передаче имущества в аренду;
• проведение аукциона на право аренды имущества или передача объекта в аренду без проведения аукциона;
• заключение и публикация в ЭТС договора аренды.

Таким образом, на смену конкурса, проводимого в случае передачи в аренду государственного или коммунального имущества, приходит аукцион, который проводится в электронной форме через систему ЭТС. 

Порядок проведения аукционов детально прописан в ст. 13 Закона № 157. А подробности, касающиеся этих аукционов, можно будет найти в Порядке передачи имущества в аренду, который должен быть утвержден Кабмином.