Реконструкция помещения и учет НДС

Операция по реконструкции нежилого помещения под многоквартирный дом силами подрядной организации и соответствующая регистрация перевода такого помещения в жилищный фонд не является поставкой жилья (объекта жилищного фонда) в понимании подпункта 197.1.14 пункта 197.1 статьи 197 раздела V НКУ.

Поставка имущественных прав на помещение, которое после реконструкции приобретает статус объекта жилищного фонда (квартиры), физическим лицам является операцией по первой поставке жилья (объекта жилищного фонда), которая подлежит обложению НДС в общем порядке по ставке 20 процентов.

Последующие операции по поставке такого объекта жилищного фонда (квартир) подлежат освобождению от обложения НДС в соответствии с подпунктом 197.1.14 пункта 197.1 статьи 197 раздела V НКУ.

ДЕРЖАВНА ФІСКАЛЬНА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ

від 15.08.2019 р. № 3822/6/99-99-15-03-02-15/ІПК

Державна фіскальна служба України розглянула звернення  щодо порядку оподаткування ПДВ операцій з постачання послуг із реконструкції нежитлового приміщення, яке після реконструкції набуває статусу об’єкта житлового фонду, та, керуючись статтею 52 розділу II Податкового кодексу України (далі - ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, підприємство (платник ПДВ) згідно з договором купівлі-продажу придбало у іншого підприємства (платника ПДВ) у власність нежитлове приміщення та планує здійснити його реконструкцію під багатоквартирний будинок силами підрядної організації (платника ПДВ) після завершення якої реалізувати квартири у такому будинку фізичним особам.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ).

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема частинами першою і другою статті 656 ЦКУ визначено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. При цьому предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру таких прав.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів регулюються Законом України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі -Закон № 2658).

Статтею 3 Закону № 2658 визначено, що майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ). При цьому продаж (реалізація) товарів -це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Отже, для цілей оподаткування ПДВ операція з постачання майнових прав на нерухоме майно для продавця є операцією з постачання об’єкта нерухомого майна.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.
У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Враховуючи викладене, зазначена норма застосовується до об’єктів, які до реконструкції або капітального ремонту мали статус об’єкта житлового фонду. В той же час, як вказано у зверненні, реконструкції підлягало нежитлове приміщення.

Таким чином, операція з реконструкції нежитлового приміщення під багатоквартирний будинок силами підрядної організації та відповідна реєстрація переведення такого приміщення у житловий фонд не є постачанням житла (об'єкта житлового фонду) у розумінні підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Постачання майнових прав на приміщення, яке після реконструкції набуває статусу об’єкта житлового фонду (квартири), фізичним особам є операцією з першого постачання житла (об’єкта житлового фонду), яка підлягає оподаткуванню ПДВ у загальному порядку за ставкою 20 відсотків.

Подальші операції з постачання такого об’єкта житлового фонду (квартир) підлягають звільненню від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 розділу II ПКУ).