О возможности продажи своей доли в общей долевой собственности без согласия совладельцев – разъясняет Минюст

Больше по теме:

Совместное выращивание сельхозпродукции: выбираем вариант сотрудничества

Приобретение помещения в общую долевую собственность: как оформлять и платить налоги?

Вопрос распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности нескольких лиц, на практике возникает довольно часто. В частности, совладельцев интересует, может ли один из них продать причитающуюся ему долю без согласия других.

Законодательство предусматривает определенные правила такой продажи, а также устанавливает гарантии защиты прав других совладельцев.

Имущество, имеющееся в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество):

• общей долевой собственности;
• общей совместной собственности.

Совместная собственность считается долевой, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество (ст. 355 Гражданского кодекса Украины, далее – ГКУ).

Совместной долевой собственностью является собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности (ст. 356 ГКУ). В то время как общей совместной собственностью является общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности (ст. 368 ГКУ).

Важно отметить, что каждый совладелец владеет не долей имущества в натуре, а долей в праве собственности на общее имущество в целом.

Статьей 361 ГКУ установлено, что совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности. То есть он владеет правом отчуждения принадлежащей ему доли: продать, завещать, подарить и т. д.

Согласие других совладельцев на отчуждение своей доли ему не нужно.

Однако в случае продажи он обязан в письменном виде уведомить других совладельцев о своем намерении. Ведь согласно ст. 362 ГКУ в случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преимущественное право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец обязан в письменном виде уведомить других совладельцев о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия, на которых он ее продает.

Доказательством, что совладельцы были проинформированы о продаже, может быть свидетельство, выданное нотариусом, о передаче им заявления продавца в соответствии со ст. 84 Закона от 02.09.1993 № 3425-XII «О нотариате», или заявления совладельцев об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли, подлинность подписи на таких заявлениях должна быть удостоверена нотариально.

Если другие совладельцы отказались от осуществления преимущественного права покупки или не осуществят это право в отношении недвижимого имущества в течение одного месяца, а в отношении движимого имущества – в течение десяти дней со дня получения ими уведомления, продавец вправе продать свою долю другому лицу.

В случае, если желание приобрести долю в праве общей долевой собственности проявили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.

В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.

К таким требованиям применяется исковая давность в один год.

Передача совладельцем своего преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не допускается.

Замечаем, что совладельцы имеют преимущественное право только в случае купли-продажи доли.

В соответствии с постановлением Верховного Суда от 17.05.2022 по делу № 520/2224/19-цв случае отчуждения части общей долевой собственности путем заключения договора мены, дарения, ренты, пожизненного содержания, наследственного договора или составления завещания, а также внесения вклада в уставный капитал другие совладельцы не имеют преимущественного права на приобретение такой доли.

Минюст