Уплата гарантийных взносов: когда начислять НДС?

Наше предприятие собирается арендовать помещение. В предложенном арендодателем договоре есть условие о том, что мы должны дополнительно на протяжении пяти рабочих дней после подписания договора внести авансом арендную плату за два последних месяца аренды (так называемый гарантийный платеж). Является ли такой платеж объектом обложения НДС и имеем ли мы при этом право на налоговый кредит по НДС?

Гарантийный платеж защищает арендодателя от недобросовестных арендаторов. Порядок его уплаты предусматривается в договоре аренды, как в нашей ситуации. Порядок налогообложения гарантийных платежей зависит от их дальнейшего использования (в договоре аренды должно быть указано, куда именно пойдут эти деньги).

Вариант 1. Гарантийный платеж является авансовым платежом за аренду (например, будет засчитан как арендная плата за два последних месяца срока аренды). В этом случае на дату уплаты гарантийного платежа арендодатель должен начислить налоговые обязательства, оформить налоговую накладную (далее – НН) и зарегистрировать ее в ЕРНН в срок, установленный абзацем четырнадцатым п. 201.10 Налогового кодекса (далее – НК). На основании этой НН арендатор отразит налоговый кредит.

Однако на практике бывают разные ситуации. Допустим, по договору гарантийный платеж является авансовым платежом за аренду, но договор расторгается досрочно по инициативе арендатора. В этом случае гарантийный платеж приобретает статус штрафной санкции. Согласно п. 188.1 НК, сумма штрафных санкций не включается в базу налогообложения. Поэтому налоговые обязательства, начисленные арендодателем при получении гарантийного платежа, должны быть откорректированы путем оформления расчета корректировки (далее – РК). При этом следует помнить, что по истечении 1 095 дней с даты оформления НН РК к ней зарегистрировать в ЕРНН не удастся. А значит, арендодатель не сможет откорректировать свои налоговые обязательства (ОИР, категория 101.15).