Особенности налогообложения дохода, полученного физлицом от продажи недвижимости

ДЕРЖАВНА ФІСКАЛЬНА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ

від 23.10.2017 р. N 2341/Г/99-99-13-02-03-14/ІПК

Державна фіскальна служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі - Кодекс), розглянула звернення щодо оподаткування доходу, отриманого фізичною особою від продажу об’єктів нерухомості та в межах компетенції повідомляє, що відповідь надається з урахуванням обставин, викладених у листі.

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно ДО ПП. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Згідно з п. 172.1 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

Водночас п. 172.2 ст. 172 Кодексу встановлено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в цьому пункті, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону (п. 172.3 ст. 172 Кодексу).

Згідно з п. 172.4 ст. 174 Кодексу під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи особою, що продає нерухомість до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу (пп. "а" п. 172.5 ст. 172 Кодексу).

Порядок визначення оціночної вартості нерухомості, що продаються (обмінюються), визначається Кабінетом Міністрів України (п. 172.11 ст. 172 Кодексу).

Статтею 7 Закону України від 12 липня 2001 року N 2658-ІІІ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" передбачено випадки проведення оцінки майна. Зокрема, проведення оцінки майна є обов’язковим у випадках оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою.

Отже, дохід, отриманий фізичною особою - резидентом від продажу протягом звітного податкового року об’єкта нерухомості (однієї земельної ділянки), який перебуває у власності на підставі свідоцтва про право на спадщину не оподатковується.

Продаж протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості (другої земельної ділянки) слід розглядати як другий продаж, із застосуванням 5 відс. ставки податку на доходи фізичних осіб незалежно від того, що об’єкт перебуває у власності на підставі свідоцтва про право на спадщину.

Зауважуємо, що відповідно до пп. "б" п. 15 розділу X Перехідних положень Земельного кодексу України до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018 року, не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Справляння державного мита регулюється Декретом Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року N 7-93 "Про державне мито" (далі - Декрет N 7-93).

Розміри ставок державного мита за нотаріальні дії, вчинювані державними нотаріальними конторами і виконавчими комітетами сільських, селищних, міських Рад народних депутатів визначено ст. 3 Декрету N 7-93.

Так, за посвідчення договорів відчуження земельних ділянок, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження, державне мито справляється у розмірі 1 відс. суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (пп. "б" п. 3 ст. 3 Декрету N 7-93).

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.