Как передать посевы при смене арендатора земельного участка

На практике нередко возникает ситуация, когда сменяется арендатор земельного участка, а предыдущий арендатор посеял сельхозкультуры, но до окончания срока действия договора не успел собрать урожай. Возможно также, что на дату истечения срока действия договора на земельном участке ничего не посеяно, а прежний арендатор понес расходы на предпосевную обработку почвы. В таких ситуациях новый арендатор обычно не против приобрести посевы у предыдущего или возместить ему понесенные расходы. Поэтому мы подготовили цикл публикаций, где расскажем, как юридически оформить куплю-продажу посевов и компенсацию расходов на предпосевную обработку почвы, обложить налогом такие операции и отразить в учете.

Юридический аспект

Прежде всего заметим, что новый арендатор не обязан возмещать предыдущему расходы на посев или обработку земельного участка. Ведь согласно ст. 34 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю участок на условиях, определенных договором. При этом арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.

Арендатор должен вернуть арендодателю земельный участок (земельные участки) в состоянии не хуже того, в котором он получил его в аренду (п. 21 Типового договора аренды земли, утвержденного постановлением КМУ от 03.03.04 г. № 220).

Арендодатель имеет право на возмещение убытков в случае ухудшения полезных свойств земельного участка (арендованных земельных участков), связанных с изменением его состояния, в размере, определенном сторонами.

Как видим, нормативными документами не предусмотрено возмещение расходов новым арендатором предыдущему. То есть по истечении срока действия договора аренды арендодатель не должен выяснять, какие культуры находятся на участке, какие расходы понесены на его обработку. Но с согласия сторон новый арендатор может компенсировать предыдущему понесенные им расходы. Это происходит путем заключения отдельного гражданского договора.

В этой статье мы рассмотрим два варианта:

• вариант 1 – на момент смены арендатора поле засеяли сельхозкультурами;
• вариант 2 – на момент смены арендатора осуществили предпосевную обработку почвы.

Вариант 1. Купля-продажа посевов

Прежде всего напомним, что посевы относятся к незавершенному производству (п. 6.1 Методических рекомендаций по инвентаризации основных средств, нематериальных активов, товарно-материальных ценностей, денежных средств, расчетов и незавершенного производства сельскохозяйственных предприятий, приведенных в приложении к письму Минагрополитики от 04.12.03 г. № 37-27-12/14023). Поэтому в случае передачи посевов предлагаем заключить договор купли-продажи незавершенного производства в виде посевов сельхозкультур, а саму передачу посевов оформить актом приемки-передачи (пример заполнения такого акта приведен в статье «Передача посевов при смене арендатора земли: учет»).

Такой договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 208 Гражданского кодекса, далее – ГК). При этом нотариальное удостоверение не требуется.

В договоре должны быть указаны, в частности, следующие условия:

• предмет договора – купля-продажа незавершенного производства в виде посевов сельхозкультур. По результатам оформления договора новый арендатор впоследствии получит товар (например, зерновые культуры);
• цена договора и порядок расчетов;
• срок действия договора (например, до уплаты цены договора);
• порядок передачи посевов.

Продавец посевов должен передать товар покупателю в срок, установленный договором.

При этом целесообразно подписать акт приемки-передачи, в котором моментом передачи товара указать момент подписания договора, поскольку фактически культуры уже засеяны и их нельзя передать из рук в руки.

Вариант 2. Возмещение расходов на обработку почвы

В случае если предыдущий арендатор осуществил расходы на обработку почвы, но ничего не посеял, стоит говорить о компенсации этих расходов новым арендатором.

Оформить договорные отношения можно, например, договором о возмещении понесенных расходов. Ведь в соответствии со ст. 6 ГК стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований ГК, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. Раздел II ГК определяет общие положения о договоре, которыми необходимо руководствоваться при его заключении. Содержание договора излагается произвольно, с учетом существенных условий (ст. 638 ГК).

Договор должен быть заключен в письменной форме. Нотариальное удостоверение также не требуется.

ГК включает предмет договора в существенные условия, без согласования которых сторонами договор считается незаключенным. В данном случае предметом договора может быть возмещение понесенных расходов.

Расходы, понесенные стороной договора, выражены в денежном эквиваленте. Согласно ст. 632 ГК цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. То есть для выполнения данного договора в его условиях следует предусмотреть порядок и сроки уплаты денежных средств после подписания. Фактом выполнения договора будет уплата средств по акту возмещения расходов.

Приведем пример договора купли-продажи посевов (см. образец 1).

О налоговых и учетных аспектах читайте соответственно «Передача посевов при смене арендатора земли: налогообложение», «Передача посевов при смене арендатора земли: учет».

Выводы

Для оформления передачи посевов новому арендатору земельного участка предлагаем заключать договор купли-продажи незавершенного производства в виде посевов сельхозкультур, а на операцию по компенсации за осуществленную ранее предпосевную обработку почвы – договор о возмещении понесенных расходов.

Операция по продаже посевов новому арендатору подлежит обложению НДС. Поэтому продавец посевов должен выписать налоговую накладную и начислить обязательства по НДС на договорную стоимость посевов. Также облагается НДС операция по получению возмещения расходов на предпосевную обработку почвы. На сумму возмещения следует выписать налоговую накладную.

С позиции бухучета купля-продажа посевов – это операция с текущими биологическими активами растениеводства. Поэтому продавец посевов должен списать такие активы по фактической себестоимости, признать доход в сумме договорной стоимости посевов и отнести его к составу дохода от другой операционной деятельности. Покупатель посевов должен включить расходы на их приобретение в расходы на выращивание сельхозпродукции – в дебет соответствующего субсчета к счету 23 «Производство», на котором будут учитываться расходы на выращивание такой продукции. 

Рекомендуем обращать внимание на дату окончания срока действия договора аренды земли. И если есть уверенность, что договор не будет продлен, не начинать обработку почвы и не засевать такие участки сельхозкультурами. Хорошо, если вам удастся найти общий язык с новым арендатором и получить возмещение за понесенные расходы или продать засеянные посевы. Но надо знать, что новый арендатор земли не обязан возмещать предварительные расходы на посев или обработку земельного участка.

Соавторы
Светлана Мальшакова,
Виктория Мервенецкая