Изменения-2019: коллективная собственность, использование паев и обмен земельными участками

Как уточнить арендную плату за земли государственной и коммунальной собственности
Как проверить, что стоимость земли не выросла
Варианты расчетов с владельцами паев: нюансы применения натуркоэффициента, бухучет
Изменяем вид угодий: была пашня – стали многолетние насаждения

С 01.01.19 г. вступает в силу Закон от 10.07.18 г. № 2498-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, усовершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине» (далее – Закон № 2498). Как видно из названия, данный Закон касается широкого спектра вопросов. Поэтому проанализируем основные изменения, которые следует ожидать сельхозпредприятию с начала 2019 года.

Использование и обмен землями в массиве

Земельный кодекс (далее – ЗК) дополнен ст. 371, согласно которой:

1. Разрешается использовать земельные участки сельхозназначения (для ведения личного крестьянского хозяйства, фермерского хозяйства), которые расположены в массиве, для ведения товарного сельхозпроизводства без изменения их целевого назначения. Поэтому собственник или землепользователь получит возможность использовать земельные участки массива для ведения товарного сельхозпроизводства, которое фактически является сельхоздеятельностью (не для собственного использования, а в целях получения финансовой выгоды), без изменения целевого назначения. Ранее такая возможность предоставлялась относительно земель личного крестьянского хозяйства (ст. 33 ЗК).

2. Собственники земельных участков всех форм собственности, расположенных в массиве земель сельхозназначения, могут обмениваться такими участками. То есть с 2019 года осуществить обмен можно только земельными участками, расположенными в одном массиве. Поэтому, если вы планируете оформить обмен участков, расположенных далеко один от другого, поторопитесь и завершите заключение соглашения до окончания года.

3. Собственники и арендаторы сельхозземель, расположенных в одном массиве, на период действия договора аренды могут обмениваться принадлежащими им правами пользования путем заключения между собой договоров аренды, субаренды.

Обратите внимание! Обмен земельного участка государственной или коммунальной собственности, расположенного в массиве, на другой участок, расположенный в этом же массиве, осуществляется только в случае одинаковой нормативной денежной оценки этих участков или если разница между их оценками составляет не более 10 %. Таким образом, обменяться неравноценными земельными участками станет невозможно. Такой обмен на основании ст. 371 ЗК не подпадает под действие моратория (изменены пп. «б» п. 15 разд. Х ЗК).

4. Арендатор существенной части массива (аренда, эмфитевзис земель массива общей площадью более 75 % земель всего массива) имеет право арендовать или оформить в субаренду другие участки массива при условии передачи взамен собственнику/пользователю другой земли, если имеет место чересполосица неиспользования земельных участков и создаются препятствия в рациональном использовании земель. Поэтому в целях прекращения чересполосицы пользователь существенной части имеет право предложить другому собственнику/пользователю вместо участка, который препятствует рациональному использованию, другой участок. Каждый будет доволен. В любом случае для использования такой нормы стороны должны прийти к соглашению и оформить документально аренду/субаренду земельных участков.

Справочно: чересполосица – расположение между несколькими земельными участками, которые принадлежат на праве собственности одному лицу и расположены в одном массиве земель сельхозназначения, земельных участков, принадлежащих на праве собственности другому лицу.

Арендатору существенной части массива не нужно получать согласие арендодателя для передачи такого земельного участка в субаренду (п. 6 ст. 93 ЗК). Аналогичные нормы приводятся в ч. 1 ст. 8 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161).

Имейте в виду! Закон № 161 дополнен ст. 82, которая раскрывает особенности приобретения и реализации права аренды на земельные участки, расположенные в массиве (об обмене, порядке его предложения и требованиях к обращению, субаренде, возмещении имущественного вреда, возможности признания договора аренды/субаренды заключенным по решению суда и т. п.).

5. Что касается участков под полевыми дорогами (государственной или коммунальной собственности), которые расположены в массиве, то:

• они передаются в аренду без проведения земельных торгов собственникам/пользователям смежных земельных участков на срок 7 лет;
• в аренду передаются дороги только при условии обеспечения бесплатного доступа всех землевладельцев и пользователей к принадлежащим им земельным участкам;
• землевладелец/пользователь по собственному усмотрению использует полевую дорогу – для прохода (проезда) к другим земельным участкам или для выращивания сельхозпродукции.

Таким образом, наконец решена проблема полевых дорог. Обращаться для оформления пользования необходимо к распорядителю земель сельхозназначения согласно ст. 122 ЗК (за пределами населенных пунктов – в областной Госгеокадастр, в пределах – в сельский, поселковый, городской совет). Радует то, что передача будет осуществляться без земельных торгов. Кроме того, землепользователь самостоятельно решает, как использовать дорогу, ведь очень часто дорогу распахивают и засеивают. Принятой нормой исключается такое нарушение со стороны пользователя, как засев полевой дороги, – он имеет на это право.

Срочный сервитут

Несмотря на некоторые оставшиеся расхождения в нововведениях и нормах, изменения в ст. 98 ЗК наводят на мысль, что сервитут не будет бессрочным начиная с 2019 года. Срок действия земельного сервитута не может быть больше срока, на который участок передан в пользование (абзац второй ч. 2 ст. 98 ЗК). То есть сервитут будет иметь такой же предельный срок, как и аренда этого участка.

Пользователь соседнего земельного участка сможет требовать установления сервитута (ч. 2 ст. 100 ЗК). Ранее сервитут принадлежал только собственнику соседнего земельного участка.

Эмфитевзис частных земель ограничивают сроком действия

Все только привыкли к практическому применению эмфитевзиса частных земель, одним из весомых плюсов которого был беспредельный срок его действия. Зафиксированы даже случаи заключения договоров эмфитевзиса на 100 лет.

Однако начиная с 2019 года право пользования чужой сельхозземлей, в частности частной собственности, ограничивается 50 годами (ч. 4 ст. 1021 ЗК в новой редакции). Следовательно, при вероятности заключения соглашений эмфитевзиса со сроком действия более 50 лет рекомендуем завершить оформление до конца этого года. В следующем году зарегистрировать такое право однозначно будет возможно, но только со сроком действия менее 50 лет.

Примите во внимание! Договоры эмфитевзиса, заключенные до вступления в силу Закона № 2498, остаются действующими, необходимости вносить в них изменения нет, а срок их действия определен условиями самого договора. То есть ограничение срока действия эмфитевзиса частных земель распространяется на договоры, заключенные после вступления в силу Закона № 2498, то есть с 01.01.19 г.

Земли коллективной собственности получат распорядителя

Начиная с 2019 года земли прекращенных коллективных сельскохозяйственных предприятий (далее – КСП) считаются собственностью территориальных громад, на территории которых они расположены (п. 21 разд. Х ЗК). Сюда не относятся земельные участки, которые находятся в частной собственности. Такое новшество будет основанием для госрегистрации права коммунальной собственности на земельные участки, сформированные за счет земель, которые по Закону № 2498 переходят в коммунальную собственность.

Важный момент! Земельные участки, которые перешли в коммунальную собственность согласно п. 21 разд. Х ЗК, становятся подмораторными землями (запрет купли-продажи).

Уточнен статус земель КСП

Изложена в новой редакции ст. 10 Закона от 14.02.92 г. № 2114-XII «О коллективном сельскохозяйственном предприятии». Однако норма не подверглась существенным изменениям, и вот почему:

• земля может принадлежать КСП на праве коллективной собственности, а также может быть предоставлена во временное пользование, в частности на условиях аренды. Ранее среди прав на землю содержалось постоянное пользование, теперь оно отсутствует;
• право КСП на земельный участок или его часть может быть прекращено в порядке и на основаниях ЗК и Закона от 05.06.03 г. № 899-IV «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» (далее – Закон № 899). То есть к основаниям прекращения прав на земельный участок добавлен Закон № 899 (см. далее);
• члену КСП, который пожелал выйти из его состава, земельный участок предоставляется из земель сельхозугодий КСП, пригодных для сельхозпроизводства, в части, которая приходится на одного члена предприятия. В сущности, так и происходило, однако норма содержала ссылку на земли запаса, а член КСП мог претендовать на получение участка только для организации собственного фермерского хозяйства. Теперь же не важно, по каким основаниям он покидает КСП, а получить земельный участок из земель сельхозугодий КСП он имеет право.

Новый порядок использования нераспределенных и невытребованных земельных участков и долей (паев)

Достаточно долго законодательство не конкретизировало порядок такого использования, и наконец изложена в новой редакции ст. 13 Закона № 899. Поэтому начиная с 2019 года будут действовать следующие нормы.

Нераспределенным является земельный участок, который согласно проекту землеустройства относительно организации территории земельных долей (паев) вошел в площадь земель, подлежащих распределению, однако в соответствии с протоколом о распределении не был выделен собственнику доли (пая). То есть нераспределенный – это сформированный земельный участок, имеющий установленные границы и кадастровый номер, информация о котором внесена в Госземкадастр, но не выделенный конкретному собственнику.

Невытребованной является земельная доля (пай), на которую не получен документ, удостоверяющий право на нее, или земельная доля (пай), право на которую удостоверено в соответствии с законодательством, но которая не была выделена в натуре (на местности). То есть участок не формировался, не имеет установленных границ и кадастровый номер, но на него получен сертификат на пай.

После формирования в отдельные земельные участки такие нераспределенные участки и невытребованные доли (паи) могут передаваться в аренду по решению соответствующего сельского, поселкового, городского совета для использования по целевому назначению. Срок использования определяется до дня госрегистрации права собственности на такой участок, на что указывается в договоре. Как видим, право передачи таких участков в аренду до момента оформления правоустанавливающих документов вроде бы осталось. Однако теперь нужно сформировать земельный участок (зарегистрировать в Госземкадастре) и только после этого заключать договор аренды. Тогда право аренды будет подлежать госрегистрации согласно Закону от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952).

Владельцу сертификата на пай (невытребованной доли (пая)) или его наследникам устанавливается предельный срок для оформления права собственности на земельный участок – до 01.01.25 г. Неоформление такого права расценивается как отказ от получения земельного участка (ч. 4 ст. 13 Закона № 899). Тогда местный совет инициирует формирование земельного участка и обращающийся в суд с заявлением о признании имущества бесхозным. По решению суда такой участок передается в коммунальную собственность. Поэтому владельцам сертификатов необходимо успеть оформить право собственности на земельный участок до 01.01.25 г. (зарегистрировать вещное право согласно Закону № 1952).

Следует знать! Территориальной громаде в лице местного совета запрещается в течение 7 лет со дня госрегистрации права коммунальной собственности на участок, который сформирован из невытребованной доли (пая), передавать его в частную собственность. Исключение составляет передача такого участка собственнику невытребованной доли (пая) или его наследникам.

Таким образом, территориальная громада имеет шансы пополнить свои земли невытребованными земельными долями (паями), но только после 01.01.25 г. и в случае неоформления физическими лицами прав собственности на них.

Использование и распоряжение землями коллективной собственности действующего КСП

Закон № 899 дополнен ст. 14¹, которой определены особенности использования и распоряжения землями КСП, сельхозкооператива, сельскохозяйственного акционерного общества (далее – предприятия). Фактически собственники долей (паев) должны в срок до 01.01.19 г. принять решение о распределении других земель, которые остались в коллективной собственности действующего предприятия (не разделены на паи). Если до начала следующего года это не будет сделано, такие земли будут распределяться согласно требованиям ст. 14¹ с согласия большинства лиц. Такими лицами являются (абзацы второй – четвертый ч. 1 ст. 1 Закона № 899):

• бывшие члены предприятия, которые получили сертификат на пай;
• наследники права на пай, которое удостоверено сертификатом;
• граждане, которые приобрели право на земельную долю (пай).

Организацией распределения коллективных земель занимается сельский, поселковый, городской совет, на территории которого они расположены. Для этого совет должен проинформировать лиц о распределении коллективных земель, разместив объявление о проведении собрания лиц в общедоступных местах населенного пункта, опубликовав его в печатном СМИ райгосадминистрации или райсовета и обнародовав на собственном официальном веб-сайте (при наличии). Требования к объявлению приведены в ч. 4 ст. 14¹ Закона № 899.

Для осуществления распределения земель необходима регистрация большинства лиц. В дальнейшем протокол передается местному совету, который его утверждает и принимает соответствующие земли в коммунальную собственность. То есть в протоколе следует зафиксировать, какие земли передаются в коммунальную собственность (ч. 4 ст. 7 Закона № 899), а какие делятся на паи между членами (если остались до сих пор не разделенные на паи земли и члены, не получившие пай).

Предельный срок распределения земель коллективной собственности между собственниками паев и их наследниками – 01.01.25 г. Поэтому, если до 2025 года не будет оформлен протокол о распределении земель, оставшихся в коллективной собственности, и не будет подан на утверждение в орган местного самоуправления, то считается, что лица отказались от права коллективной собственности на землю. Такие земли передаются в коммунальную собственность в порядке признания имущества бесхозным (кроме невытребованных долей (паев) и сформированных за их счет земельных участков, а также нераспределенных участков), то есть по решению суда.

Земельные участки, переданные в коммунальную собственность на основании ст. 141 Закона № 899, подпадают под действие моратория и не могут быть отчуждены, кроме изъятия (выкупа) для общественных нужд, до вступления в силу закона об обороте земель сельхозназначения, но не ранее 01.01.19 г. (изменения в п. 15 разд. Х ЗК).

Полезащитные лесные полосы больше не лесные земли

Теперь к землям лесохозяйственного назначения не отностся земли, занятые, в частности, полезащитными лесными полосами на землях сельскохозяйственного назначения (новый п. «г» ч. 2 ст. 55 ЗК). И несмотря на то что полезащитные полосы покрыты лесной растительностью, которая присуща землям лесохозяйственного назначения, они исключаются из состава лесных земель. Следовательно, такие земли относятся к несельскохозяйственным землям сельхозназначения (п. «б» ч. 2 ст. 22 ЗК).

Предоставление в аренду полезащитных полос осуществляется без проведения аукциона (ч. 2 ст. 134 ЗК). Кроме того, они не включаются в земли, которые подлежат распределению между собственниками земельных долей (паев) в порядке ст. 141 Закона № 899, а должны быть переданы безвозмездно в коммунальную собственность территориальной громады села, поселка, города, на территории которой они расположены (ч. 4 ст. 7, ч. 7 ст. 141 Закона № 899)