По каким ставкам НДФЛ облагаются доходы физлица от продажи в течение года нескольких объектов недвижимости

По каким ставкам НДФЛ облагаются доходы ФЛ-резидента, полученные от последовательной продажи в течение отчетного налогового года нескольких объектов недвижимости: квартиры, не полученной по наследству, в собственности более трех лет, второй квартиры, полученной по наследству и третьей продажи – земельного участка, не полученного по наследству, что не превышает нормы безвозмездной передачи, определенной ст. 121 ЗК? 

Согласно п. 172.1 Налогового кодекса (далее – НК) не облагается налогом один раз в течение отчетного налогового года, при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена): 

• жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на такой земельном участке); 
• земельного участка, что не превышает нормы безвозмездной передачи, определенные ст. 121 Земельного кодекса (далее – ЗК) в зависимости от ее назначения; 
• земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого плательщика, или выделенного в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая), а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком по наследству.

Условие пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное налогоплательщиком по наследству. 

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 121 ЗК установлены нормы безвозмездной передачи в собственность земельных участков гражданам из земель государственной или коммунальной собственности, в частности, в следующих размерах: 

• для ведения фермерского хозяйства – в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство. Если на территории сельского, поселкового, городского совета расположено несколько сельскохозяйственных предприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям. В случае отсутствия сельскохозяйственных предприятий на территории соответствующего совета размер земельной доли (пая) определяется как средний по району; 
• для ведения личного крестьянского хозяйства – не более 2,0 гектара; 
• для ведения садоводства – не более 0,12 гектара; 
• для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок) в селах – не более 0,25 гектара, в поселках – не более 0,15 гектара, в городах – не более 0,10 гектара; 
• для индивидуального дачного строительства – не более 0,10 гектара; 
• для строительства индивидуальных гаражей – не более 0,01 га. 

В то же время, согласно п. 172.2 НК доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года второго объекта недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающих кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в п .172.1 НК или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 НК, подлежит налогообложению по ставке 5 %, определенной п. 167.2 НК. 

Доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающих кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в п. 172.1 НК, или от продажи второго и последующих объектов недвижимости, не указанных в п. 172.1 НК, подлежит налогообложению по ставке 18 %, определенной п. 167.1 НК, кроме случаев, если указанное в этом абзаце имущество получено налогоплательщиком по наследству. 

Учитывая изложенное, доход, полученный физлицом-резидентом-налогоплательщиком от последовательной продажи в течение отчетного налогового года: 

• квартиры не полученной по наследству в собственности более трех лет (первая продажа) – не облагается НДФЛ; 
• квартиры, которая была получена по наследству (вторая продажа) – облагается налогом по ставке 5 %; 
• земельного участка не полученного по наследству, не превышающего нормы безвозмездной передачи, определенной ст. 121 ЗК (третья продажа) – облагается налогом по ставке 18 %. 

ОИР, категория 103.21